又屆年中，又是回顧展望之時(shí)，本專欄一連兩篇將分別回顧及展望本港樓市。本篇先為大家總結(jié)2025年上半年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)，細(xì)看一手及二手私人住宅市場(chǎng)的交投與價(jià)格走勢(shì)。

年初偏淡政策利好助止跌回穩(wěn)

2025年初，樓市受年關(guān)交替影響，交投例淡，加上中美一度爆發(fā)關(guān)稅戰(zhàn)，市場(chǎng)氣氛稍受窒礙。惟“戰(zhàn)況”屬雷聲大雨點(diǎn)小，未有對(duì)剛需為主的本地樓市造成嚴(yán)重沖擊。同時(shí)，《財(cái)政預(yù)算案》放寬100元印花稅受惠范圍至400萬(wàn)元物業(yè)，配合接近年中時(shí)拆息回落，均有效支撐樓市止跌回穩(wěn)。

根據(jù)土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)，2025年截至6月30日的上半年，私宅買賣登記共錄26,501宗，涉及金額約2,218.4億元，較2024年下半年的23,112宗及2,075.3億元分別上升15%及7%。登記量創(chuàng)近7個(gè)“半年度”新高，金額則為近3個(gè)“半年度”次多。

細(xì)價(jià)新盤受惠印花稅交投大增

一手市場(chǎng)年初表現(xiàn)偏軟，但發(fā)展商因應(yīng)放寬印花稅政策，積極推出細(xì)價(jià)單位應(yīng)市，帶動(dòng)交投顯著回升。截至6月30日，一手私宅買賣登記累計(jì)8,956宗，較去年下半年大升26%，為近7個(gè)“半年度”次高水平。惟成交總值受細(xì)價(jià)盤主導(dǎo)影響，上半年僅948億元，為近3個(gè)“半年度”次多。

二手市場(chǎng)買家入市積極量值齊升

二手私宅市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，首季每月維持約2,000宗水平。隨著印花稅放寬政策出臺(tái)，買家入市轉(zhuǎn)趨積極，第二季按月突破3,000宗。截至6月30日，二手私宅登記量達(dá)17,545宗，較去年下半年增10%，為近6個(gè)“半年度”最旺。成交金額方面，上半年達(dá)1,270億元，較去年下半年增13%，實(shí)現(xiàn)量值同升。

400萬(wàn)元以下物業(yè)熱賣 表現(xiàn)亮眼

細(xì)價(jià)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，受惠印花稅放寬至400萬(wàn)元物業(yè)，發(fā)展商積極推出細(xì)價(jià)新盤，帶動(dòng)一手市場(chǎng)400萬(wàn)元或以下物業(yè)登記大升76%，錄1,562宗；401萬(wàn)至600萬(wàn)元組別更飆升90%，錄3,796宗，兩者合占一手市場(chǎng)逾六成。

二手市場(chǎng)則表現(xiàn)均衡，各銀碼組別均錄升幅，其中1億元或以上物業(yè)增幅最大，達(dá)71%，由24宗增至41宗。400萬(wàn)元以下物業(yè)亦升16%，錄6,405宗，占二手總登記量逾35%，成為最活躍銀碼組別。惟受一手細(xì)價(jià)盤搶客影響，二手市場(chǎng)占比由去年下半年的69%降至66%。

十大活躍屋苑：日出康城領(lǐng)跑黃埔花園升16%

上半年截至6月10日，十大最活躍屋苑買賣登記暫錄1,397宗，較去年下半年微跌5%，但預(yù)計(jì)最終將超越去年同期。其中，日出康城以236宗登記蟬聯(lián)最熱賣屋苑。黃埔花園升幅最顯著，暫增16%至128宗，太古城及愉景灣亦各升約7%。

樓價(jià)跌幅收窄租金穩(wěn)步上升

樓價(jià)方面，上半年整體走勢(shì)偏軟，惟跌幅逐步收窄。4月起價(jià)格回穩(wěn)，5月再現(xiàn)微升，預(yù)示市場(chǎng)觸底。根據(jù)差估署數(shù)據(jù)，中小型住宅樓價(jià)指數(shù)截至5月為288.1點(diǎn)，較去年底微跌0.8%，預(yù)計(jì)整個(gè)上半年跌幅可以收復(fù)，出現(xiàn)持平狀態(tài)或只輕微下跌。租金走勢(shì)正面，受惠專才租務(wù)需求，中小型單位預(yù)計(jì)上半年租金升逾2%，豪宅亦料升約1.5%。

本欄上篇盤點(diǎn)了2025上半年樓市，本篇緊接為大家前瞻下半年走勢(shì)。面對(duì)上半年中美一度爆發(fā)激烈關(guān)稅戰(zhàn)，惟本地樓市總體交投量不跌反升，只是樓價(jià)仍較受壓，但跌幅仍按月有所收窄。此外，接近次季尾段，利好樓市的消息紛陳出現(xiàn)，故對(duì)下半年住宅市道感樂(lè)觀，有信心可實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲。

從按揭息口層面觀察，受資金不斷流入推低拆息，直接減輕市民供的壓力，加上即使美國(guó)暫仍未開始減息，但市場(chǎng)普遍預(yù)期下半年有兩次降息機(jī)會(huì)，可望進(jìn)一步紓緩供樓負(fù)擔(dān)，刺激下半年的入市意欲。

此外，年初由美國(guó)引爆的關(guān)稅戰(zhàn)，其后的演變及發(fā)展已盡見(jiàn)今時(shí)今日中美兩國(guó)角力的真正實(shí)力，中國(guó)內(nèi)地明顯處于優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步突顯東升西降的事實(shí)，企業(yè)及投資者均會(huì)擇木而棲，轉(zhuǎn)為來(lái)華投資及上市，香港經(jīng)濟(jì)及樓市絕對(duì)可從中受惠。今年來(lái)港上市的IPO大增，預(yù)期下半年仍陸續(xù)有來(lái)，利好香港金融市場(chǎng)發(fā)展。

另一方面，在深圳率先對(duì)港重啟“一簽多行”后，加上港府銳意推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)，刺激今年入境數(shù)字大升，旅客量不斷增加，利好零售餐飲及消費(fèi)市道，縱然有生意結(jié)業(yè)，但亦有新經(jīng)營(yíng)者開業(yè)，隨著下半年市道持續(xù)好轉(zhuǎn)，整體前景仍然可期。

再者在高才通、投資移民、專才及留學(xué)生持續(xù)增加下，本港剛性住屋需求依然強(qiáng)烈，而樓價(jià)自頂峰回落約三成，料可吸引不少剛性需求入市或轉(zhuǎn)租為買，帶動(dòng)下半年樓市穩(wěn)步上行。

在多方利好因素驅(qū)使下，預(yù)期下半年整體樓市交投將較熱鬧，當(dāng)中新盤承接力依然強(qiáng)勁，一手私宅買賣登記量下半年料再升逾一成，上試1萬(wàn)宗水平，即全年合計(jì)一手登記量料約1.9萬(wàn)宗，料較2024年的1.62萬(wàn)宗上升17%，連漲3年。

二手市場(chǎng)方面，相信在下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，股市及零售消費(fèi)市道均向好及仍有減息空間等，也能帶動(dòng)二手交投造好，料下半年二手私宅登記量將較上半年的約1.75萬(wàn)宗再升10%，至2萬(wàn)宗水平；全年累計(jì)，二手買賣料錄3.75萬(wàn)宗水平，將較2024年約3.22萬(wàn)宗增加16%。綜合預(yù)測(cè)，在下半年一二手齊步向好推動(dòng)下，整體私宅登記量料漲13%，最終料達(dá)3萬(wàn)宗水平；而全年總計(jì)料錄約5.65萬(wàn)宗，將較2024年的約4.84萬(wàn)宗增17%。

至于樓價(jià)走勢(shì)方面，上半年樓價(jià)受關(guān)稅戰(zhàn)擾攘及新盤低價(jià)開售沖擊，表現(xiàn)仍較遜色，惟跌幅已見(jiàn)逐步收窄；在次季尾段，多項(xiàng)利好樓市消息紛紛涌現(xiàn)，樓價(jià)已呈跌定回穩(wěn)之勢(shì)。筆者預(yù)期下半年，在上述各項(xiàng)利好因素持續(xù)發(fā)酵下，中小型住宅樓價(jià)料漲3%至5%；豪宅樓價(jià)也看升2%，全年表現(xiàn)料平穩(wěn)微升。

租金表現(xiàn)方面，在新增人才及內(nèi)地和海外留學(xué)生進(jìn)駐下，預(yù)期下半年中小型住宅租金料提速再漲3%，即全年料升逾5%；而豪宅租金下半年也看升2%，全年料漲約3.5%；至于整體租金最快于第三季亦破頂在望，勢(shì)必再創(chuàng)歷史新高。

來(lái)源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：利嘉閣地產(chǎn)研究部主管 陳海潮