該來的終于來了，北京房地產(chǎn)限購政策終于調(diào)整了，比大預(yù)期晚了些，因?yàn)樵缇驮撜{(diào)整了，但又比短預(yù)期早了些，大多數(shù)人以為會(huì)在9月份調(diào)整，沒想到8月份給來了個(gè)驚喜。

8月8日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，提出符合本市商品住房購買條件的居民家庭購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)，擴(kuò)大首套房公積金貸款支持范圍等政策，有效發(fā)揮市場機(jī)制作用，更好地促進(jìn)職住平衡。新政從8月9日開始實(shí)施！

由此可見，這次政策來得還是很及時(shí)的，就像一場及時(shí)雨，目標(biāo)很明確，為更好滿足居民改善性住房需求，北京再一次對房地產(chǎn)政策作出優(yōu)化。

今年一季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好，得益于去年樓市組合拳政策的加碼，但是到了五六月份數(shù)據(jù)就沒那么好看了，而到了2025年7月，北京樓市網(wǎng)簽量出現(xiàn)了急轉(zhuǎn)直下的局面，二手房網(wǎng)簽量僅為12784套，環(huán)比下降15.6%，同比下降17.9%。這一數(shù)據(jù)不僅低于6月的15139套，更是創(chuàng)下近年來的新低。

當(dāng)然有大夏天淡季的因素在內(nèi)，不過也確實(shí)有之前政策效應(yīng)在逐步減弱的影響。市場熱度在傳統(tǒng)交易淡季的影響下，購房者的出手意愿明顯減弱。沒想到?jīng)]等9月份，在8月初就給開藥了。

我們先簡單的把這次政策的關(guān)鍵要點(diǎn)梳理下。

首先聲明，北京限購沒有放開，更沒有取消，只是放松了而已，所以沒有那么強(qiáng)烈。無論是北京戶籍還是外地社保符合限購條件的，都可以在五環(huán)外隨便買房了。因?yàn)槲瀛h(huán)外購房將不限套數(shù)。這一塊是去年政策的升級版。

并不是像中房報(bào)標(biāo)題說的，北京五環(huán)外不再限購，這是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，而且很容易誤導(dǎo)大家。限購依然限購，只是符合限購條件的可以隨便買房，去年是多加一套。這次徹底放開了。而對于依然在門外望眼欲穿等待限購的人群這次還是沒有資格買房。

限購政策不再單獨(dú)區(qū)分單身，成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購政策。這個(gè)確實(shí)沒必要保留了。

此外，在京無房、有過一次公積金貸款記錄的，將執(zhí)行公積金首套房貸。這個(gè)對賣過房子的人是個(gè)利好，他們可以繼續(xù)享受低利率，但說實(shí)話，如今的商貸利率也不算高，已經(jīng)降到了3.05%。

二套房公積金貸款的最高額度從60萬元提升至100萬元，最低首付款比例降至三成。這一點(diǎn)還是很有效的，為什么呢？過去60萬的額度真是杯水車薪，在北京買房少說也得幾百萬，如今給提到高100萬能夠解點(diǎn)渴。此次不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外，首付統(tǒng)一降至三成，減輕了二套房貸家庭的首付壓力。

以房屋總價(jià)400萬元，公積金貸款100萬、貸款年限30年為例，由二套住房貸款調(diào)整為首套房后，首付款最高減少60萬元，月供最高減少253元。

當(dāng)然這就要因人而異了，不是誰都能拿到100萬的貸款額度，公積金貸款現(xiàn)行的“每繳存一年可貸10萬元”政策調(diào)整為“每繳存一年可貸15萬元”。也就是說，跟你工齡有關(guān)，確切說跟你交公積金年限有關(guān)，湊夠100萬不需要那么多年了，縮短了年限。而且購買新房支持提取公積金支付首付款，這個(gè)完全理解，幾年前就可以，后來給收緊了。

既然這次限購并沒有放開，甚至說五環(huán)放開都不對，它只是在原有符合限購條件的人群內(nèi)增加了買房的套數(shù)資格，而不是人頭數(shù)，所以對房地產(chǎn)市場的影響沒有想象得那么大，主要還是針對北京有穩(wěn)定工作的人來說的。畢竟該買的都買了，而且投機(jī)已經(jīng)消失，現(xiàn)在也沒那個(gè)環(huán)境了。

去年五環(huán)外從5年社保變成了2年，五環(huán)內(nèi)是變成了3年，也就是說，這次調(diào)整后，五環(huán)外想買房依然是2年社保，只是購房沒有套數(shù)限制。但在五環(huán)內(nèi)購房套數(shù)限制不變，依然是京籍家庭限購2套，連續(xù)繳納納稅或社保滿3年的非京籍家庭限購1套。所以，對五環(huán)內(nèi)影響幾乎沒有。當(dāng)然五環(huán)外新房的擠壓效應(yīng)還是不容忽視的。

本身現(xiàn)在新房供給也主要在五環(huán)外居多，這跟北京的城市規(guī)劃有直接關(guān)系。五環(huán)外的平原新城是北京近些年著力推動(dòng)發(fā)展的“主戰(zhàn)場”，更好地滿足居民改善性住房需求，促進(jìn)職住平衡，這正是本次限購政策調(diào)整的初衷。所以，目的也絕非要讓房價(jià)大幅上行。要真那樣，干脆直接都取消算了。

所以，此次限購政策調(diào)整還是有力有節(jié)，北京購房政策的優(yōu)化調(diào)整還是促穩(wěn)，持續(xù)釋放購房需求，特別是改善需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”、平穩(wěn)健康發(fā)展。不過就政策這個(gè)行為而言，對市場的心理預(yù)期影響還是不小的，對購房者信心恢復(fù)起到積極作用。

北京新的城市發(fā)展格局在逐步形成，這次政策對順義、通州、大興、亦莊、房山、昌平、石景山等地影響較大，海淀、朝陽、豐臺部分樓盤會(huì)受影響。