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賣家以 “10 年前出具的過戶承諾違反限購政策、違背公序良俗” 為由，起訴 “確認過戶承諾無效”，買家辯稱 “承諾是原合同補充，且房屋已憑生效判決過戶”，法院最終判決 “駁回賣家全部訴求”！近日，北京市昌平區(qū)人民法院審理此案，明確 “補充協(xié)議系真實意思表示，已履行完畢且無違法情形，承諾合法有效”，為 “房屋買賣合同補充協(xié)議效力認定” 糾紛提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情簡介

房屋買賣與初始約定

陳志強（原告，敗訴方）長期定居日本，2005 年出資購買 “昌平一號房屋”（昌平區(qū)），2008 年 5 月取得不動產(chǎn)權(quán)證。2009 年 9 月，經(jīng)親屬介紹，陳志強與王麗（被告，勝訴方）簽訂《協(xié)議書》，約定：“陳志強以 150 萬元出售昌平一號房屋，王麗支付全款后，陳志強交付房產(chǎn)證、鑰匙及水電燃氣卡；房本滿 5 年后，陳志強配合王麗辦理過戶”。

協(xié)議簽訂當日，王麗付清 150 萬元，陳志強交付房屋及全部手續(xù)，王麗隨后入住使用至今。

補充承諾與政策變化

2011 年 2 月，北京市出臺住房限購政策，王麗因非京籍且暫未滿足 “連續(xù) 5 年社保 / 個稅” 條件，暫時無法辦理過戶。2013 年 3 月 27 日，雙方協(xié)商后，王麗向陳志強支付 10 萬元，陳志強出具《協(xié)議》（單方承諾），載明：“陳志強協(xié)助王麗辦理昌平一號房屋過戶手續(xù)，時間 10 年內(nèi)，陳志強不再提任何要求”，雙方合意將過戶時間延長至 2023 年 3 月 27 日。

多輪訴訟與房屋過戶

2022 年 3 月，陳志強以 “王麗無購房資格、合同無法履行為由”，起訴王麗 “解除 2009 年《協(xié)議書》、返還房屋并賠償損失”，王麗反訴 “要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助過戶”。

2023 年 4 月，昌平法院作出 E 號民事判決書：判決陳志強協(xié)助王麗辦理過戶，駁回陳志強本訴；

2023 年 9 月，北京一中院作出 F 號民事判決書：駁回陳志強上訴，維持原判（判決已生效）；

2023 年 11 月，王麗申請強制執(zhí)行，昌平法院以 G 號執(zhí)行案立案，將昌平一號房屋過戶至王麗名下；

2024 年 4 月，陳志強向北京高院申請再審，高院作出 H 號民事裁定書：駁回再審申請，確認 2009 年《協(xié)議書》有效，過戶承諾是合法補充。

本案訴訟引發(fā)

2024 年 5 月，陳志強仍不服，起訴 “確認 2013 年 3 月 27 日出具的《協(xié)議》中‘協(xié)助過戶’的承諾無效”，主張：① 王麗長期隱瞞無購房資格，承諾是被誤導(dǎo)作出；② 承諾違反限購政策及公序良俗；③ 自己定居日本不了解國內(nèi)政策，承諾內(nèi)容非真實意思。

（二）原告訴求與被告答辯

原告陳志強訴求

確認 2013 年 3 月 27 日出具的《協(xié)議》中 “協(xié)助王麗辦理昌平一號房屋過戶手續(xù)” 的承諾無效；本案訴訟費由王麗承擔。

被告王麗答辯理由

辯稱 “2013 年《協(xié)議》是 2009 年《協(xié)議書》的補充協(xié)議，系陳志強真實意思表示，且已實際履行（房屋已過戶），不存在無效情形”；

主張 “陳志強此前起訴解除合同、再審均被駁回，生效判決已確認原合同及補充承諾的合法性，現(xiàn)再次起訴屬重復(fù)主張，無事實與法律依據(jù)”；

提交 E 號、F 號判決書、H 號裁定書、執(zhí)行過戶憑證、10 萬元付款記錄佐證，證明 “交易合法、承諾有效、房屋已過戶”。

（三）法院查明關(guān)鍵事實

2009 年《協(xié)議書》經(jīng) E 號、F 號、H 號生效文書確認 “合法有效”，陳志強已收全款，王麗已占有使用房屋 14 年；

2013 年《協(xié)議》是雙方對過戶時間的補充約定，陳志強收取王麗 10 萬元后出具承諾，內(nèi)容明確且有付款記錄佐證，屬真實意思表示；

王麗后續(xù)已滿足京籍購房資格，2023 年 11 月房屋已憑生效判決強制執(zhí)行過戶，承諾內(nèi)容已實際履行完畢；

陳志強主張 “被誤導(dǎo)、不了解政策”，但未提交證據(jù)證明，且其此前多次訴訟中均未提出 “承諾無效”，現(xiàn)房屋已過戶再主張，缺乏合理性。

二、案件分析

（一）爭議焦點

2013 年《協(xié)議》中 “協(xié)助過戶” 的承諾是否為 2009 年《協(xié)議書》的補充協(xié)議，效力如何？

該承諾是否違反限購政策及公序良俗，是否存在無效情形？

陳志強的起訴是否屬于重復(fù)主張，法院應(yīng)否支持？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實認定

本案核心依據(jù)《民法典》第一百四十三條（民事法律行為有效要件）、第五百一十條（合同補充約定）、《民事訴訟法》第六十七條（舉證責(zé)任）及 “既判力原則”，從三方面突破爭議：

2013 年《協(xié)議》是原合同合法補充，系真實意思表示

依據(jù)《民法典》第五百一十條 “合同生效后，當事人就質(zhì)量、履行期限等約定不明的，可以協(xié)議補充”：

2009 年《協(xié)議書》約定 “房本滿 5 年后過戶”，因限購政策導(dǎo)致過戶延遲，2013 年雙方協(xié)商延長過戶時間至 10 年內(nèi)，陳志強收取 10 萬元后出具承諾，本質(zhì)是對 “過戶履行期限” 的補充約定，符合合同履行邏輯；

陳志強作為完全民事行為能力人，出具書面承諾并收取補償款，無證據(jù)證明存在欺詐、脅迫等情形，應(yīng)認定為真實意思表示，補充協(xié)議與原合同效力一致。

承諾不違反限購政策及公序良俗，已實際履行且合法

依據(jù)《民法典》第一百五十三條（違反強制性規(guī)定無效）及生效判決既判力：

限購政策的核心是 “限制無資格者購房”，而非 “禁止有資格后履行過戶”：王麗后續(xù)已滿足京籍購房資格，2023 年房屋已過戶，承諾內(nèi)容已合法履行，不存在 “違反政策” 的情形；

生效判決（E 號、F 號）已確認 “原合同有效，過戶義務(wù)應(yīng)履行”，再審裁定（H 號）進一步明確 “補充承諾合法”，陳志強主張 “違反公序良俗” 無事實依據(jù)，且與生效文書認定沖突；

陳志強稱 “定居日本不了解政策”，但 2013 年出具承諾時已知曉限購政策（其 2012 年曾想在京購房），該主張無法推翻書面承諾的效力。

陳志強起訴不屬重復(fù)主張，但訴求無證據(jù)支撐

依據(jù)《民事訴訟法》司法解釋第九十三條 “已生效裁判確認的事實無需舉證”：

雖 2013 年《協(xié)議》效力未在之前判決中直接判項確認，但生效文書已認定 “原合同有效、過戶義務(wù)應(yīng)履行”，補充承諾作為履行依據(jù)，其合法性已被間接確認；

陳志強未提交 “承諾無效” 的新證據(jù)，僅重復(fù)此前訴訟中的主張，且房屋已過戶完畢，承諾內(nèi)容已履行，再主張無效無實際意義，故其訴求因證據(jù)不足不成立。

三、裁判結(jié)果

駁回原告陳志強的全部訴訟請求；本案訴訟費由原告陳志強承擔。

四、案件啟示

（一）房屋買賣雙方：補充約定需 “書面確認 + 明確內(nèi)容”

補充協(xié)議應(yīng)固化書面形式

對原合同的履行期限、付款方式等變更，需簽訂書面補充協(xié)議或出具明確承諾，注明 “系原合同補充”，并留存付款記錄、溝通記錄等佐證，避免口頭約定引發(fā)爭議（如本案王麗留存 10 萬元付款憑證，成為關(guān)鍵證據(jù)）；

政策變化不必然導(dǎo)致約定無效

遇限購、稅費調(diào)整等政策變化，雙方應(yīng)積極協(xié)商調(diào)整履行方案（如延長過戶時間、明確資格滿足條件），而非消極拖延：本案中王麗與陳志強通過補充承諾延長過戶時間，既符合政策要求，也保障了合同繼續(xù)履行。

（二）買家（履行方）：留存履行證據(jù)，依托生效文書維權(quán)

全程留存履行證據(jù)鏈

購房時需保存 “付款憑證、房屋交接記錄、水電費 / 物業(yè)費繳費單”，證明 “已全款支付 + 長期占有使用”，為后續(xù)維權(quán)奠定基礎(chǔ)（如本案王麗 14 年居住記錄，成為法院認定 “合同應(yīng)繼續(xù)履行” 的重要依據(jù)）；

生效判決是過戶核心依據(jù)

若賣家拒不履行過戶義務(wù)，可憑 “合法有效的買賣合同 + 履行證據(jù)” 起訴，勝訴后申請強制執(zhí)行，即使賣家后續(xù)主張 “補充協(xié)議無效”，也無法對抗生效判決的執(zhí)行效力（如本案王麗憑 E 號判決成功過戶）。

（三）賣家（義務(wù)方）：尊重合同約定，避免重復(fù)訴訟

簽署協(xié)議前審慎評估，簽署后恪守誠信

出售房屋時需明確 “履行期限、過戶條件”，避免因 “不了解政策、定居國外” 等理由反悔：本案陳志強多次起訴、再審均被駁回，既浪費司法資源，也承擔了訴訟費等額外成本；

生效文書認定的事實不可隨意推翻

對已被生效判決確認的 “合同有效、履行義務(wù)”，若無新證據(jù)證明 “約定違法或意思表示不真實”，不可重復(fù)起訴主張無效，否則將承擔敗訴后果。

（四）核心提醒：合同補充約定 “真實 + 履行” 是效力關(guān)鍵

本案中王麗勝訴的核心，在于 “補充承諾系真實意思表示 + 已實際履行 + 有生效文書佐證”；陳志強敗訴的關(guān)鍵，在于 “無證據(jù)證明承諾無效 + 房屋已過戶完畢 + 多次訴訟無新依據(jù)”。這警示所有參與者：

? 房屋交易中，補充約定需書面化、留痕化，履行過程需全程留證；

? 不可因政策變化或自身需求，隨意否認已簽署的合法約定，更不可通過重復(fù)訴訟拖延履行；

?? 遇權(quán)屬爭議，及時咨詢律師，依托 “合同約定 + 履行證據(jù) + 生效文書” 維權(quán)，避免盲目起訴導(dǎo)致?lián)p失。

房屋買賣合同的履行周期可能長達數(shù)年，雙方唯有秉持誠信、積極協(xié)商、留存證據(jù)，才能應(yīng)對政策變化與履約風(fēng)險，保障交易順利完成。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）