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泰興市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局發(fā)布

關(guān)于征求《泰興市農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理辦法（征求意見稿）》修訂意見的函

泰興市農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理辦法

（征求意見稿）

第一條為加強農(nóng)村宅基地（以下簡稱宅基地）和農(nóng)村村民（以下簡稱村民）新建、改建、擴建、翻建住房（以下統(tǒng)稱自建住房）管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》《江蘇省土地管理條例》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)宅基地管理和村民自建住房及其管理。

本辦法所稱宅基地，是指村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

本辦法所稱村民，是指具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份的人員。

本辦法所稱村民自建住房，是指由村民以戶為單位，自行申請在宅基地上建設(shè)的住宅房屋。

第三條宅基地分配應(yīng)遵循符合規(guī)劃、一戶一宅、合法用地、節(jié)約集約、因地制宜的基本原則。

第四條農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責(zé)宅基地改革和管理，指導(dǎo)宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)以及閑置宅基地、閑置農(nóng)房盤活利用等有關(guān)工作。

自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)編制修訂國土空間規(guī)劃、指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制修訂村莊規(guī)劃、核發(fā)規(guī)劃許可證、土地利用計劃和不動產(chǎn)登記等有關(guān)工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)依法履行村民自建住房建設(shè)質(zhì)量安全等管理工作，負責(zé)危房改造、封控等有關(guān)工作；組織開展鄉(xiāng)村建設(shè)工匠培訓(xùn)和管理；組織編制村民自建住房通用圖集，加強住宅等鄉(xiāng)村建筑風(fēng)貌管控。

公安、民政、城市管理、生態(tài)環(huán)境、交通運輸、水務(wù)、電力等有關(guān)部門（單位）按照各自職責(zé)，共同做好宅基地和村民自建住房管理相關(guān)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）負責(zé)村莊規(guī)劃編制修訂、宅基地審批、建設(shè)管理、日常監(jiān)管、竣工驗收等工作；動態(tài)巡查和監(jiān)管村民在建自建住房；對村民自建住房質(zhì)量、施工安全負屬地管理責(zé)任。

村民委員會負責(zé)本村范圍內(nèi)宅基地和村民自建住房的日常管理和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)、制止和向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）上報違法違規(guī)自建住房行為。指導(dǎo)集體經(jīng)濟組織就宅基地使用方案作出決定。

各集體經(jīng)濟組織負責(zé)本集體宅基地管理。審查村民自建住房的申請材料，及時討論和公示，依法對本集體經(jīng)濟組織宅基地使用方案作出決定。

第五條市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同市自然資源和規(guī)劃局，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）每年組織開展農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用需求調(diào)查，集體經(jīng)濟組織結(jié)合宅基地現(xiàn)狀、農(nóng)村人口變化趨勢等因素，科學(xué)確定宅基地規(guī)模和布局，上報農(nóng)村宅基地用地需求方案。

市自然資源和規(guī)劃局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局共同對農(nóng)村新增宅基地農(nóng)轉(zhuǎn)用需求組織審查，市自然資源和規(guī)劃局以國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃為基本依據(jù)，對農(nóng)村村民住宅用地計劃按需保障，并按上級規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用報批。

第六條在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配，已擁有宅基地的村民，不得原地新建、改建、擴建房屋。鼓勵采用多種形式在規(guī)劃的集中建設(shè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)村民住房。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外的村莊實行分類管理，按鎮(zhèn)村布局規(guī)劃將自然村莊分為規(guī)劃發(fā)展村莊、其他一般村莊和搬遷撤并類村莊。

規(guī)劃發(fā)展村莊內(nèi)的建房戶可以按規(guī)定標準申請建房。

其他一般村莊原則上不得新建住房。住房存在安全隱患的，村民可申請統(tǒng)一安置，或在原宅基地范圍內(nèi)按規(guī)定翻建住房。對于原地翻建確有困難的，在不新增建設(shè)用地前提下，經(jīng)批準后，可在原村莊內(nèi)新建住房。

搬遷撤并類村莊原則上不予建房審批。住房存在安全隱患的，可申請統(tǒng)一安置。不能統(tǒng)一安置的，經(jīng)批準后，可對存在安全隱患的住房自行維修加固，或按規(guī)定申請原址翻建。

第七條宅基地面積不得超過135平方米，建筑面積不得超過250平方米，建筑占地面積與宅基地面積比例適當(dāng)，預(yù)留空間能夠滿足日常生活需要。房屋（包括住房、附屬用房、庭院）四至（含滴水）垂直投影、臺階等均應(yīng)控制在經(jīng)批準使用的宅基地范圍內(nèi)。

村民自建住房建筑層數(shù)不得超過三層，建筑高度不得超過10米。地面標高、檐口及屋脊標高根據(jù)實際情況確定，并應(yīng)與毗鄰建筑相協(xié)調(diào)。

建房戶可使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門推薦的通用圖集，也可使用具備資質(zhì)的設(shè)計單位出具的施工圖紙，施工圖紙應(yīng)當(dāng)具備農(nóng)村生活污水處理等新農(nóng)村建設(shè)的基本功能。

第八條 符合下列條件之一的，村民可以戶為單位申請宅基地：

（一）符合村莊規(guī)劃，拆除原有房屋后原地翻建的；

（二）原宅基地因社會公共利益的需要被征收，安排易地建設(shè)的；

（三）兩個及兩個以上子女的家庭戶，除與父母共同居住的子女外，其他子女達到法定結(jié)婚年齡，確需分居的。

第九條 有下列情形之一的，村民申請宅基地不予批準：

（一）不符合國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）的；

（二）出賣、出租、贈與農(nóng)村住宅后，再申請宅基地的；

（三）通過買受、受贈、合法繼承等方式已經(jīng)獲得一處住宅或者其他不符合“一戶一宅”規(guī)定的；

（四）有違法建設(shè)未按規(guī)定處理或未處理完畢（包括建新不拆舊、超面積占地、超面積建筑）的；

（五）已列入規(guī)劃拆遷或生態(tài)環(huán)境、交通運輸、水務(wù)、電力等部門劃定的需要控制建設(shè)范圍的；

（六）擬用地塊權(quán)屬有爭議，占用農(nóng)用地，未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的；

（七）原有宅基地和住宅被征收，已經(jīng)依法按照貨幣方式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償?shù)模?/p>

（八）其他依照法律、法規(guī)不予批準宅基地和建房申請的情形。

第十條嚴禁違法違規(guī)買賣宅基地和違規(guī)搞合作建房。嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和住宅，嚴禁退休干部到農(nóng)村占地建房，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違法建造和購買的住房確權(quán)發(fā)證。嚴禁下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴禁占用耕地（基本農(nóng)田）建設(shè)村民自建住房。

第十一條非本集體經(jīng)濟組織成員依法繼承村民住房的，在該住房存續(xù)期間可以依法依規(guī)占用宅基地，但不得進行翻建、擴建等改變宅基地使用狀態(tài)的行為。住房滅失的，宅基地由村集體收回。

第十二條村民住房出租的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。宅基地不得單獨出租。

第十三條符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在集體經(jīng)濟組織提出申請，并提交以下材料：

（一）宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表；

（二）申請人及家庭成員的身份證、戶口簿、結(jié)婚證復(fù)印件、集體經(jīng)濟組織股權(quán)證書等資格身份信息材料；

（三）宅基地使用承諾書；

（四）原宅基地使用證、原村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證、原不動產(chǎn)權(quán)證書（若有）等相關(guān)情況證明；

（五）其他需要提供的相關(guān)材料。

第十四條村民小組應(yīng)當(dāng)自收到村民申請之日起五個工作日內(nèi)將村民申請?zhí)峤淮迕裥〗M會議討論通過，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數(shù)、層高和面積等情況在小組范圍內(nèi)進行公示，公示時間不少于七個工作日。公示無異議或者異議不成立的，村民小組負責(zé)人在農(nóng)村宅基地和建房申請表上簽署意見，并將建房戶申請、村民小組會議記錄、公示照片等材料提交村級組織審查。無村民小組或者村民小組會議無法召開的，由村級組織履行上述職責(zé)。

村級組織收到上述材料后五個工作日內(nèi)審查是否真實有效、擬用地建房是否符合國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）、是否已經(jīng)征求用地建房相鄰權(quán)利人的意見等；

審查通過的或者異議不成立的，由村級組織在農(nóng)村宅基地和建房申請表上簽署意見，連同申請材料、公示及集體經(jīng)濟組織成員會議討論記錄、集體經(jīng)濟組織初審意見以及村級組織初審意見等材料報送至鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）審核批準；

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應(yīng)當(dāng)建立一個窗口受理申請，收到上述材料后應(yīng)當(dāng)組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)農(nóng)村、建設(shè)和生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃等部門共同參與實地審查。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）綜合各部門的意見，對符合規(guī)劃和用地條件的進行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準書》，一并發(fā)放由市自然資源和規(guī)劃部門核發(fā)的《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應(yīng)當(dāng)及時將審批情況報農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源和規(guī)劃局備案。

第十五條村民領(lǐng)取《農(nóng)村宅基地批準書》、《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，不得擅自改變宅基地及自建住房的用途、面積、位置、四至或者違反有關(guān)規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓宅基地；如確需變更相關(guān)事項，必須報原批準機關(guān)批準。

除特殊原因外，取得規(guī)劃許可一年內(nèi)未建設(shè)的，需經(jīng)原批準機關(guān)同意延期后方可使用；批準后連續(xù)兩年未建設(shè)的宅基地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）批準，由集體經(jīng)濟組織收回農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

建房戶建設(shè)開工前，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）預(yù)約定點放樣，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)，組織屬地農(nóng)村工作辦公室、建設(shè)和生態(tài)環(huán)境工作辦公室、自然資源和規(guī)劃分局、村（社區(qū)）等“四方”相關(guān)人員到場，實地劃定四至及建房用地范圍，并形成記錄。

第十六條經(jīng)批準用地建房的村民建房完工后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）組織相關(guān)部門驗收，實地檢查村民是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。通過驗收的，可以向自然資源和規(guī)劃部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

第十七條按照“誰審批、誰管理”原則，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)加強對宅基地建房申請、審批、使用全程監(jiān)管，嚴格落實宅基地批前選址、批后放線、建時下地基、建中巡查、建成竣工驗收“五到場”制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法查處。對歷史原因形成的宅基地面積超標、“一戶多宅”“未批先建”“批少建多”等遺留問題，按照國家、省市統(tǒng)一部署，依法依規(guī)、穩(wěn)妥有序進行處理。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)建設(shè)用地上違反規(guī)劃進行建設(shè)的，由市城市管理部門依法查處。

第十八條農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建設(shè)住宅的，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局依據(jù)土地管理法依法查處。

第十九條農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、自然資源和規(guī)劃部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）工作人員未依法依規(guī)履行職責(zé)，在宅基地和村民自建住房管理工作中，存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，移送紀檢監(jiān)察部門追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其相關(guān)人員違反本辦法規(guī)定的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴重的，依法追究法律責(zé)任。

第二十條本辦法自2025年11月1日起施行，有效期至2030年10月31日，原《泰興市宅基地管理辦法》（泰政發(fā)﹝2003﹞1號）廢止。

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來源 | 泰興市人民政府網(wǎng)站