無(wú)論是為了改善居住環(huán)境，還是為了生活便利，換房總是人生中的一件大事。但買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)涉及的稅費(fèi)，尤其是個(gè)人所得稅，往往是一筆不小的支出。近年來(lái)，國(guó)家為支持居民改善住房條件，出臺(tái)了換購(gòu)住房可退個(gè)稅的相關(guān)政策。然而在實(shí)際生活中，很多當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)政策細(xì)節(jié)了解不夠，不僅容易產(chǎn)生行政爭(zhēng)議，還可能錯(cuò)過(guò)本可以享受的政策優(yōu)惠。今天，我們就從一個(gè)真實(shí)的案例出發(fā)，和大家聊聊換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅那些事，希望能幫助大家更好維護(hù)自身權(quán)益。

案情簡(jiǎn)介

原告在出售舊房、購(gòu)買(mǎi)新房后，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還出售舊房所繳納的個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為，原告出售的舊房登記在其一人名下，但所購(gòu)買(mǎi)的新房登記在原告妻子一人名下，原告不是新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一，不符合退稅條件，遂作出不予退稅決定。原告起訴認(rèn)為，雖然購(gòu)買(mǎi)的新房登記在其妻子一人名下，但是購(gòu)房款系由夫妻二人共同支付，其亦是新房的產(chǎn)權(quán)人之一，享有申請(qǐng)退還個(gè)人所得稅的權(quán)利。庭審中，法院引導(dǎo)被告稅務(wù)機(jī)關(guān)當(dāng)庭逐項(xiàng)拆解退稅條件，針對(duì)原告提出的意見(jiàn)，被告稅務(wù)機(jī)關(guān)釋明，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)復(fù)雜的過(guò)程，確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀況，不屬于被告稅務(wù)機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍，稅務(wù)機(jī)關(guān)在辦理退稅業(yè)務(wù)中對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)人僅作形式審查，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人為準(zhǔn)。原告正確理解、完全接受后，當(dāng)庭申請(qǐng)撤回起訴。

盡管案件以撤訴結(jié)案，糾紛得以化解，但我們也注意到，原告由于對(duì)政策理解存在偏差，最終未能享受到換購(gòu)住房可退個(gè)稅的紅利。退稅的條件是什么，又能退多少呢？在此，法官對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行宣傳解讀，希望幫助符合條件的朋友順利享受到政策優(yōu)惠。

換購(gòu)住房申請(qǐng)退稅的規(guī)定

為繼續(xù)支持居民改善住房條件，財(cái)政部、稅務(wù)總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào)），明確延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策至2025年12月31日。

公告規(guī)定:

自2022年10月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

退稅的時(shí)間依據(jù)是什么？

出售現(xiàn)住房的時(shí)間點(diǎn)：

出售現(xiàn)住房的時(shí)間，以納稅人出售時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。

購(gòu)入新房的時(shí)間點(diǎn)：

新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)間以納稅人購(gòu)房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)（如不一致的，以后者為準(zhǔn)）；

新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)間以住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)。

退稅人要滿足什么條件？

享受優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足以下條件：

其一，納稅人出售的自有住房和新購(gòu)住房位于同一城市。同一城市是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市(地區(qū)、州、盟)所轄全部行政區(qū)劃范圍。

其二，出售自有住房的納稅人與新購(gòu)住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

退稅金額怎么算？

新購(gòu)住房金額 ≥ 現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

新購(gòu)住房金額 ＜ 現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）*現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

住房為共同所有的，對(duì)于出售多人共有住房或新購(gòu)住房為多人共有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購(gòu)住房金額。

申請(qǐng)退稅流程

辦理地點(diǎn)：納稅人須前往出售自有住房時(shí)繳納個(gè)人所得稅的當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)約辦理，即前往出售自有住房所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。

材料要求：符合退稅優(yōu)惠政策條件的納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后辦理退稅。

補(bǔ)充閱讀：

房屋產(chǎn)權(quán)人的認(rèn)定

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百一十六條第一款 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

第二百一十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

本期作者

王燦

上海鐵路運(yùn)輸法院稅務(wù)審判庭法官助理

編輯| 傅婷煦

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