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支付全額購房款、收房使用十年，只因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，房屋就因開發(fā)商債務(wù)被法院拍賣，購房者的損失該如何追償？北京通州區(qū)一起案例給出答案：開發(fā)商需返還購房款，并賠償部分損失，但購房者自身過錯導(dǎo)致的擴大損失需自行承擔(dān)。法院的判決為商品房交易中產(chǎn)權(quán)登記責(zé)任劃分提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：蔣峰

被告：北京甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲公司）

（二）事件經(jīng)過

2013 年，蔣峰通過熟人介紹，購買甲公司開發(fā)的位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn) XX 村的二號房屋，雙方約定房屋價款總計 690.4795 萬元。

2013 年 6 月 5 日，蔣峰分三筆向甲公司支付全部購房款 690.4795 萬元，轉(zhuǎn)賬憑證載明款項用途為房款，甲公司開具收據(jù)予以確認。隨后，甲公司向蔣峰交付二號房屋，蔣峰進行簡單裝修但未實際居住，也未繳納物業(yè)費。

因蔣峰購房時不具備北京市購房資格，雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》，僅草簽過《北京市商品房認購書》（甲公司收回）。多年來，蔣峰雖有催促，但未積極解決購房資格及產(chǎn)權(quán)登記問題，二號房屋一直登記在甲公司名下。

2021 年，因甲公司對外負有債務(wù)，二號房屋被北京市第三中級人民法院依法查封，并于 2023 年 3 月 5 日司法拍賣成交，拍賣價款為 1008.8712 萬元。蔣峰因長期居住外地，未及時知曉拍賣事宜，且無法通過執(zhí)行異議程序救濟。

蔣峰訴至法院，請求：1. 判令甲公司退還購房款 690.4795 萬元；2. 支付資金占用損失（以 690.4795 萬元為基數(shù)，自 2013 年 6 月 5 日起按 LPR 計算至實際付清之日，暫計 356.2095 萬元）；3. 賠償購房差價損失 1143.5205 萬元（按市場價 1834 萬元減去購房款計算）；4. 承擔(dān)全部訴訟費用。

甲公司辯稱：同意退還購房款，但不同意支付資金占用損失和差價損失。理由如下：1. 辦理產(chǎn)權(quán)登記是買受人的法定義務(wù)，蔣峰自身原因未辦理，應(yīng)自行承擔(dān)風(fēng)險；2. 公司已履行交房義務(wù)，房屋具備辦證條件，無過錯；3. 蔣峰使用房屋十年，應(yīng)支付使用費，可抵消部分損失；4. 蔣峰主張的市場價無評估依據(jù)。

（三）爭議焦點

甲公司是否應(yīng)返還購房款并賠償損失？

資金占用損失的起算時間如何確定？

購房差價損失應(yīng)如何認定？

雙方的過錯程度對責(zé)任承擔(dān)有何影響？

二、案件分析

（一）房屋買賣合同關(guān)系的認定

雖雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》，但蔣峰已支付全部購房款，甲公司接受款項并交付房屋，雙方成立事實上的房屋買賣合同關(guān)系，該關(guān)系合法有效。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護。雙方均應(yīng)按照約定履行義務(wù)，甲公司負有協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，蔣峰負有積極配合的義務(wù)。

（二）合同無法履行的原因及過錯分析

甲公司的過錯：作為開發(fā)商，在蔣峰不具備購房資格時仍出售房屋，且未積極督促其辦理產(chǎn)權(quán)登記，對房屋長期未過戶存在一定責(zé)任；因自身債務(wù)導(dǎo)致房屋被拍賣，直接導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，存在主要過錯。

蔣峰的過錯：明知不具備購房資格仍購房，且在十年間未積極解決資格問題，未及時辦理產(chǎn)權(quán)登記，對風(fēng)險擴大存在次要過錯；作為房屋占有方，未關(guān)注房屋狀態(tài)，導(dǎo)致錯過執(zhí)行異議時機。

（三）資金占用損失的認定

蔣峰于 2013 年 6 月支付房款并收房，直至 2023 年 3 月房屋被拍賣期間，實際占有使用房屋，享受了房屋的使用價值，此階段不應(yīng)計算資金占用損失。

房屋被拍賣后，蔣峰喪失房屋權(quán)益，甲公司繼續(xù)占用購房款缺乏依據(jù)，故資金占用損失應(yīng)自 2023 年 3 月 5 日（拍賣日）起算，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率（LPR）計算。

（四）購房差價損失的認定

蔣峰主張按市場價 1834 萬元計算差價，但未提供評估依據(jù)，法院不予采信。應(yīng)以司法拍賣價款 1008.8712 萬元作為房屋現(xiàn)值參考。

差價損失應(yīng)為拍賣價減去購房款，即 1008.8712 萬元 - 690.4795 萬元 = 318.3917 萬元。

考慮雙方過錯程度（甲公司主要責(zé)任，蔣峰次要責(zé)任），法院酌定甲公司賠償 222.87 萬元（約 70%）。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司返還蔣峰購房款 690.4795 萬元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；

甲公司支付蔣峰資金占用利息（以 690.4795 萬元為基數(shù)，自 2023 年 3 月 5 日起至實際付清之日止，按照 LPR 標(biāo)準(zhǔn)計算），于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；

甲公司賠償蔣峰損失 222.87 萬元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；

駁回蔣峰的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）及時辦理產(chǎn)權(quán)登記是購房者的法定義務(wù)

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，商品房購買人應(yīng)自交付使用或合同簽訂后 90 日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)商僅負協(xié)助義務(wù)。本案中，蔣峰十年未辦證，自身存在過錯，提醒購房者務(wù)必及時履行辦證義務(wù)，避免因產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移導(dǎo)致風(fēng)險。

（二）購房資格審查不可忽視

蔣峰因不具備購房資格導(dǎo)致無法簽訂正式合同及辦證，最終承擔(dān)部分損失。購房者應(yīng)在購房前核實自身資格，切勿輕信 “熟人介紹” 或抱有僥幸心理，避免因資格問題引發(fā)糾紛。

（三）合同形式不規(guī)范埋下隱患

雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》，缺乏違約責(zé)任條款，導(dǎo)致?lián)p失認定困難。建議購房者務(wù)必簽訂書面合同，明確產(chǎn)權(quán)辦理時間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，留存證據(jù)以防風(fēng)險。

（四）開發(fā)商債務(wù)風(fēng)險可能波及購房者

房屋未過戶前仍登記在開發(fā)商名下，若開發(fā)商涉訴，房屋可能被查封拍賣。購房者應(yīng)定期查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常及時通過法律途徑（如執(zhí)行異議）維權(quán)，避免錯過救濟時機。

（五）損失賠償與過錯程度掛鉤

法院根據(jù)雙方過錯分配責(zé)任，甲公司因主要過錯承擔(dān)大部分損失，蔣峰因次要過錯自行承擔(dān)部分損失。這一原則提醒交易雙方均應(yīng)恪守誠信，積極履行義務(wù)，避免因自身過錯擴大損失。

本案的判決平衡了雙方權(quán)益，既維護了購房者的合理訴求，也強調(diào)了其自身義務(wù)，為商品房交易中的風(fēng)險防范提供了重要指引。對于購房者而言，及時辦證、規(guī)范合同、關(guān)注產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是保障權(quán)益的關(guān)鍵；對于開發(fā)商而言，誠信履約、防范債務(wù)風(fēng)險是避免糾紛的前提。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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