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買家花 6452 萬買朝陽核心區(qū)豪宅，簽意向書、付全款、收房入住 4 年，卻因房屋有抵押、開發(fā)商拖延無法過戶，起訴 “要求開發(fā)商協(xié)助過戶、銀行注銷抵押、賠償 5.1 萬保全費”，開發(fā)商辯稱 “抵押導(dǎo)致無法過戶，不擔(dān)責(zé)”，銀行稱 “無正式合同，抵押權(quán)優(yōu)先”，法院最終判決 “銀行 15 日內(nèi)注銷抵押，開發(fā)商 15 日內(nèi)協(xié)助過戶，還需付保全費”！近日，北京市朝陽區(qū)人民法院審理此案，明確 “港籍買家符合商品房消費者條件，抵押銀行同意銷售即喪失追及權(quán)”，為 “高價定向開發(fā)商品房過戶受阻” 糾紛提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情簡介

購房簽約與全款支付

2020 年 5 月，港籍買家陳曦（原告，勝訴方）與乙公司（銷售方）簽訂《商品房 / 車位認購意向書》，約定 “陳曦購買乙公司委托甲公司（開發(fā)商）定向開發(fā)的‘朝陽一號房屋’（含 2 個車位），房屋總價 3323.0912 萬元、車位 54 萬元、裝修費 3075.0211 萬元，合計 6452.1123 萬元”，意向書明確 “房屋位置、價款、付款方式、交付時間” 等核心條款，具備商品房買賣合同主要內(nèi)容。

簽約當(dāng)日，陳曦按約付款：① 向乙公司轉(zhuǎn) 3377.0912 萬元（含車位款）；② 向乙公司指定的丙公司轉(zhuǎn) 3075.0211 萬元（裝修費），乙公司、丙公司均出具加蓋公章的收據(jù)，確認 “收到全款”。

收房與過戶受阻

2020 年 12 月 9 日，甲公司向陳曦出具《房屋交付通知書》，陳曦收房后裝修入住，至今實際居住，期間按時繳納物業(yè)費、水電費，持有房屋鑰匙及相關(guān)使用憑證。

陳曦多次要求甲公司、乙公司辦理過戶，卻遭推諉：① 甲公司稱 “房屋抵押給丁銀行（抵押權(quán)人），未獲單套同意銷售函，無法簽正式合同”；② 丁銀行稱 “陳曦與甲公司無正式買賣合同，抵押權(quán)優(yōu)先，不同意注銷抵押”；③ 2022 年 11 月，“朝陽一號房屋” 因甲公司債務(wù)被北京三中院查封，陳曦提執(zhí)行異議，2024 年北京高院終審判 “不得執(zhí)行該房屋”，查封障礙消除。

關(guān)鍵證據(jù)支撐

定向開發(fā)背景：甲公司與乙公司簽《定向開發(fā)合作協(xié)議》，約定乙公司委托甲公司開發(fā)案涉項目，乙公司有權(quán)銷售，甲公司對銷售行為知情且認可；

銀行同意銷售：2020 年 10 月丁銀行向朝陽房管局出具《同意抵押房屋辦理現(xiàn)房銷售備案的聲明》，明確 “同意‘朝陽一號房屋’在內(nèi)的房屋辦理銷售備案”；

消費者身份：陳曦雖為港籍，但名下無其他住房，購房用于自住，北京高院生效判決已確認其 “商品房消費者” 身份。

（二）原告訴求與被告答辯

原告陳曦訴求

① 判令甲公司、乙公司協(xié)助辦理 “朝陽一號房屋” 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；

② 判令丁銀行注銷 “朝陽一號房屋” 抵押登記并協(xié)助過戶；

③ 判令甲公司、乙公司支付保全保險費 51617 元；

④ 本案訴訟費由三被告承擔(dān)。

被告答辯理由

甲公司（開發(fā)商，敗訴方）：認可應(yīng)協(xié)助過戶，但稱 “抵押未注銷是丁銀行原因，非自身責(zé)任，不承擔(dān)保全費”，未提交 “已積極協(xié)調(diào)銀行注銷抵押” 的證據(jù)；

乙公司（銷售方，敗訴方）：承認意向書合法有效、已收全款，但稱 “需丁銀行注銷抵押后才能過戶，請求法院寬限時間，不同意付保全費”；

丁銀行（抵押權(quán)人，敗訴方）：辯稱 “陳曦與甲公司無正式買賣合同，簽約時銀行未出具同意銷售函，陳曦購房有過錯，抵押權(quán)優(yōu)先”，但無法反駁 “后續(xù)出具同意銷售聲明” 的法律效力。

（三）第三人（丙公司）陳述

丙公司述稱：已按協(xié)議完成房屋裝修并交付陳曦，陳曦驗收入住，自身僅收取裝修費，與過戶無關(guān)，不承擔(dān)責(zé)任。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳曦與乙公司簽訂的《商品房 / 車位認購意向書》是否構(gòu)成合法有效的房屋買賣合同關(guān)系？

陳曦作為港籍買家，是否符合 “商品房消費者” 條件，物權(quán)期待權(quán)能否優(yōu)先于丁銀行抵押權(quán)？

甲公司、乙公司是否應(yīng)協(xié)助過戶并承擔(dān)保全費，丁銀行是否應(yīng)注銷抵押？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實認定

本案核心依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定，從三方面突破爭議：

意向書構(gòu)成合法房屋買賣合同，無需再簽正式合同

依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第五條 “商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同”：

案涉《意向書》明確 “房屋位置、總價、付款方式、交付時間”，涵蓋買賣合同核心條款；

陳曦已付清 6452 萬元全款，乙公司、丙公司出具收款收據(jù)，甲公司實際交房，雙方以 “付款 + 交房” 的行為履行了合同主要義務(wù)，無需再簽正式合同即可認定買賣關(guān)系成立。

陳曦屬商品房消費者，物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)

依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條 “商品房消費者需滿足：查封前簽合同、付 50% 以上房款、用于居住且無其他住房”：

身份合法：陳曦雖為港籍，但北京對港籍人士購房無禁止性規(guī)定，且其名下無其他住房，購房用于自住，北京高院生效判決已確認其消費者身份；

付款達標(biāo)：6452 萬元為全款，遠超 “50% 房款” 要求；

抵押權(quán)失效：丁銀行 2020 年 10 月出具《同意銷售聲明》，同意 “朝陽一號房屋” 銷售，依據(jù)《民法典》第四百零六條 “抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，喪失對抵押物的追及效力”，丁銀行無權(quán)再以抵押權(quán)阻礙過戶，僅能就售房款主張權(quán)利。

甲公司、乙公司需協(xié)助過戶并承擔(dān)保全費，丁銀行必須注銷抵押

過戶義務(wù)：甲公司是房屋登記權(quán)利人、乙公司是銷售方，《定向開發(fā)合作協(xié)議》約定 “甲公司配合過戶”，且甲公司交房行為視為認可買賣關(guān)系，二者需共同履行過戶義務(wù)；

保全費承擔(dān)：陳曦支付 51617 元保全費，是因甲公司、乙公司拖延過戶、丁銀行拒注銷抵押，為防止房屋被二次查封而支出的必要費用，依據(jù)《民法典》第五百七十七條 “違約方應(yīng)賠償守約方合理損失”，應(yīng)由二公司承擔(dān)；

抵押注銷：丁銀行同意銷售后，抵押物交換價值已通過陳曦付款實現(xiàn)，注銷抵押是其法定義務(wù)，不得以 “簽約時未出具同意函” 反悔。

三、裁判結(jié)果

第三人丁銀行股份有限公司北京分行于本判決生效后十五日內(nèi)，注銷其在北京市朝陽區(qū) “朝陽一號房屋” 上設(shè)立的全部抵押登記；

被告甲公司、乙公司于抵押登記注銷后十五日內(nèi)，共同協(xié)助原告陳曦將北京市朝陽區(qū) “朝陽一號房屋” 過戶登記至陳曦名下；

被告甲公司、乙公司于本判決生效后十五日內(nèi)向原告陳曦支付保全保險費 51617 元；

本案訴訟費由被告甲公司、乙公司、第三人丁銀行共同承擔(dān)。

四、案件啟示

（一）購房人（尤其是外籍 / 港籍）：買 “定向開發(fā)豪宅” 避坑 “四要點”

簽意向書明確 “核心條款 + 過戶義務(wù)”

購買定向開發(fā)房屋，即使簽的是 “意向書”，也需明確：① 開發(fā)商（登記權(quán)利人）、銷售方（委托方）的共同過戶義務(wù)，約定 “過戶時限及逾期違約金（如‘逾期一日按房款萬分之一賠償’）”；② 抵押銀行的注銷抵押義務(wù)，若銀行已同意銷售，需將《同意銷售聲明》作為附件，明確 “銀行應(yīng)在收房后 30 日內(nèi)注銷抵押”（本案中陳曦因意向書未明確銀行義務(wù)，多走執(zhí)行異議程序）。

付款留 “完整憑證”，區(qū)分款項性質(zhì)

按約定向指定賬戶付款，每筆轉(zhuǎn)賬備注 “購房款（朝陽一號房屋）”“裝修費（朝陽一號房屋）”，要求收款方出具加蓋公章的收據(jù)，留存 “銀行流水、收據(jù)原件”，證明 “已完全履行付款義務(wù)”（本案中陳曦的全款憑證，是法院認定其消費者身份的關(guān)鍵）。

收房后 “留存使用證據(jù)”，及時主張過戶

收房時簽署《房屋交付確認書》，留存 “物業(yè)費、水電費繳費記錄、裝修合同”，證明 “合法占有”；收房后 3 個月內(nèi)書面催告開發(fā)商、銷售方辦理過戶，留存 “催告函、快遞記錄”，避免超過訴訟時效（本案中陳曦收房后持續(xù)主張，未錯過維權(quán)時機）。

外籍 / 港籍買家：提前核查 “購房資格”

購房前通過中介或住建部門確認 “外籍 / 港籍購房政策”，留存 “購房資格核驗通過證明”，避免因 “身份問題” 影響過戶（本案中陳曦雖為港籍，但符合北京購房政策，未因身份受阻）。

（二）開發(fā)商 / 銷售方：履約 “不推諉，主動消除障礙”

提前協(xié)調(diào) “抵押注銷”，不隱瞞風(fēng)險

銷售有抵押的定向開發(fā)房屋，需提前與銀行約定 “注銷抵押時限”，向購房人如實告知抵押情況，不可承諾 “能過戶卻拖延”；若因自身債務(wù)導(dǎo)致房屋被查封，需積極配合購房人提執(zhí)行異議，避免擴大損失（本案中甲公司因拖延，不僅需協(xié)助過戶，還需賠償保全費）。

尊重 “消費者權(quán)益”，不濫用 “內(nèi)部約定”

開發(fā)商與銷售方的《定向開發(fā)合作協(xié)議》是內(nèi)部約定，不得對抗購房人，開發(fā)商作為登記權(quán)利人，必須履行過戶義務(wù)，不可用 “需簽正式合同”“內(nèi)部流程未走完” 推諉（本案中甲公司以 “未簽正式合同” 抗辯，被法院駁回）。

（三）抵押銀行：“同意銷售” 即擔(dān)責(zé)，不濫用抵押權(quán)

出具《同意銷售聲明》需明確 “注銷時限”

同意抵押房屋銷售時，需在聲明中明確 “注銷抵押的時限（如‘購房人付全款后 15 日內(nèi)注銷’）”，不可 “同意銷售卻拒注銷”；若開發(fā)商未將售房款用于償債，銀行應(yīng)向開發(fā)商追償，而非阻礙購房人過戶（本案中丁銀行因未明確注銷義務(wù)，被判強制注銷）。

認可 “消費者優(yōu)先”，不忽視生效判決

若購房人已被法院認定為 “商品房消費者”，即使房屋有抵押，銀行也應(yīng)配合注銷抵押，不可僅以 “抵押權(quán)” 為由拒絕（本案中丁銀行忽視陳曦的消費者身份，抗辯被法院駁回）。

（四）核心提醒：豪宅交易 “證據(jù)優(yōu)先，消費者權(quán)益至上”

本案中陳曦勝訴的核心，在于 “意向書 + 全款 + 收房證據(jù)鏈完整，且屬商品房消費者，銀行同意銷售喪失追及權(quán)”；開發(fā)商、銀行敗訴的關(guān)鍵，在于 “違約拖延、忽視消費者權(quán)益”。這警示所有參與者：

? 購房人需重視 “協(xié)議 + 證據(jù)”，明確各方義務(wù)，及時維權(quán)；

? 開發(fā)商、銀行不可 “違約推諉、濫用權(quán)利”，否則需承擔(dān)法律責(zé)任；

?? 遇到高價、定向開發(fā)商品房糾紛，及時咨詢律師，明確消費者身份認定標(biāo)準(zhǔn)，借助法律武器保護物權(quán)期待權(quán)。

豪宅交易涉及巨額資金，唯有各方秉持誠信、依法履約，才能減少 “付全款卻無法過戶” 的糾紛，保障購房人的合法居住權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場交易秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）