房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

買房時，不少購房者會委托開發(fā)商代收契稅、印花稅等稅費(fèi)并代辦房產(chǎn)證，可若開發(fā)商挪用代收款項導(dǎo)致辦證逾期，購房者該如何維權(quán)？北京大興區(qū)一起案例中，開發(fā)商代收稅費(fèi)后未繳納，還拖延三年多未辦證，法院最終判決開發(fā)商退還稅費(fèi)并支付高額違約金，為購房者維權(quán)提供了明確指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳明

被告：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

（二）事件經(jīng)過

2016 年 7 月 15 日，陳明與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定陳明購買甲公司開發(fā)的位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)某地塊的一號房屋，總房款 2630443 元。

合同約定：甲公司應(yīng)于 2017 年 11 月 5 日前交付房屋；如因甲公司責(zé)任，導(dǎo)致陳明未能在房屋交付后 720 日內(nèi)取得房產(chǎn)證，陳明不退房的，自逾期之日起，甲公司每日按總房款的萬分之一支付違約金。同時，陳明同意委托甲公司代收契稅、印花稅等稅費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

2018 年 1 月 28 日，甲公司向陳明交付一號房屋，同日，陳明向甲公司支付了契稅 78913.29 元、印花稅 1315.2 元，甲公司出具收據(jù)。

然而，甲公司收取稅費(fèi)后，并未按約定向稅務(wù)部門繳納，也未協(xié)助陳明辦理房產(chǎn)證。期間，陳明多次催促（包括疫情期間），但甲公司以資金鏈斷裂為由推諉，始終未履行義務(wù)。2023 年 6 月 2 日，陳明自行辦理了一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。

因甲公司的違約行為，陳明訴至法院，請求：1. 判令甲公司退還代收的契稅、印花稅共計 80228.49 元；2. 判令甲公司支付逾期辦證違約金（自 2020 年 1 月 18 日起至實(shí)際辦證日，暫計至 2023 年 5 月 31 日為 323281.45 元）；3. 訴訟費(fèi)由甲公司承擔(dān)。

甲公司未到庭答辯質(zhì)證。

（三）爭議焦點(diǎn)

甲公司是否應(yīng)退還代收的契稅和印花稅？

甲公司逾期辦證的行為是否構(gòu)成違約，違約金應(yīng)如何計算？

疫情是否能成為甲公司逾期辦證的免責(zé)理由？

二、案件分析

（一）代收稅費(fèi)的退還義務(wù)

陳明與甲公司在合同中約定由甲方代收契稅、印花稅等稅費(fèi)，陳明已按約支付相關(guān)費(fèi)用（契稅 78913.29 元 + 印花稅 1315.2 元 = 80228.49 元），甲公司出具了收據(jù)，雙方形成委托代收關(guān)系。

甲公司未將代收的稅費(fèi)繳納給稅務(wù)部門，且陳明已自行辦理房產(chǎn)證（必然自行繳納了相關(guān)稅費(fèi)），甲公司失去繼續(xù)持有該筆款項的合法依據(jù)，理應(yīng)退還。

即使甲公司資金鏈斷裂，也不能成為挪用代收稅費(fèi)的理由，其行為違反了委托合同的誠信原則，應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任。

（二）逾期辦證的違約責(zé)任

合同明確約定，甲公司應(yīng)在房屋交付后 720 日內(nèi)協(xié)助辦理房產(chǎn)證。一號房屋于 2018 年 1 月 28 日交付，故辦證截止日期應(yīng)為 2020 年 1 月 18 日（720 日后）。

甲公司直至 2023 年 6 月 2 日陳明自行辦證時仍未履行義務(wù)，逾期長達(dá) 1229 天，明顯構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定支付違約金。

合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)為 “每日按總房款的萬分之一”（2630443 元 ×0.1%=263.04 元 / 天），該標(biāo)準(zhǔn)未明顯過高（甲公司未舉證證明），且符合行業(yè)慣例，法院予以支持。

（三）疫情能否免責(zé)？

甲公司未到庭提出疫情免責(zé)的主張，也未提供任何證據(jù)證明逾期辦證與疫情存在直接因果關(guān)系（如政府管控導(dǎo)致無法辦理手續(xù)）。

即使疫情對部分流程有影響，甲公司在 2020 年 1 月 18 日逾期后至 2023 年 6 月期間，仍有充足時間采取補(bǔ)救措施，但其始終推諉，故不能以疫情為由免責(zé)。

三、裁判結(jié)果

法院缺席判決：

被告甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告陳明契稅 78913.29 元、印花稅 1315.2 元，共計 80228.49 元；

被告甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告陳明逾期辦證違約金 323807.53 元；

駁回原告陳明的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）謹(jǐn)慎選擇委托代收稅費(fèi)

委托開發(fā)商代收稅費(fèi)雖便捷，但存在被挪用的風(fēng)險（尤其在開發(fā)商資金緊張時）。購房者可選擇自行繳納稅費(fèi)，或在委托時要求開發(fā)商提供書面承諾，明確稅費(fèi)用途及逾期責(zé)任，并留存繳費(fèi)憑證（如本案中的收據(jù)）。

若發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未及時繳納代收稅費(fèi)，應(yīng)及時催告，必要時可自行墊付并保留證據(jù)，隨后向開發(fā)商追償。

（二）明確逾期辦證違約金條款

購房合同中應(yīng)明確約定辦證期限、逾期違約金標(biāo)準(zhǔn)（建議不低于每日萬分之一）及計算方式，避免模糊表述。本案中清晰的條款為陳明維權(quán)提供了直接依據(jù)。

開發(fā)商逾期后，購房者應(yīng)及時發(fā)函催告，留存溝通記錄（如短信、郵件、快遞單），作為后續(xù)主張違約金的證據(jù)。

（三）自行辦證也是維權(quán)手段

當(dāng)開發(fā)商拖延辦證時，購房者可查詢辦證所需材料，自行向不動產(chǎn)登記部門申請辦理（如本案中陳明的做法），避免長期陷入 “無房產(chǎn)證” 的困境。自行辦證后，可向開發(fā)商追償逾期違約金及代墊的稅費(fèi)。

（四）開發(fā)商缺席不影響裁判

即使開發(fā)商未到庭，法院仍可根據(jù)購房者提供的證據(jù)（合同、付款憑證、交房證明等）缺席判決，購房者無需因?qū)Ψ?“失聯(lián)” 而放棄維權(quán)。

本案的判決再次明確：開發(fā)商代收稅費(fèi)后必須專款專用，逾期辦證需承擔(dān)違約責(zé)任。購房者在遭遇類似問題時，應(yīng)善用合同條款和法律武器，及時主張權(quán)利，必要時通過訴訟維護(hù)自身合法權(quán)益。同時，選擇口碑良好、資金穩(wěn)定的開發(fā)商，可從源頭降低此類風(fēng)險。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容