北京市住房政策重大調(diào)整：五環(huán)外購(gòu)房限制取消，市場(chǎng)反應(yīng)備受矚目

最近，北京樓市又迎來(lái)一個(gè)重磅消息：北京市住建委和公積金中心聯(lián)合宣布，從8月9日起，五環(huán)外購(gòu)房不再限制套數(shù)！

這個(gè)政策來(lái)得又快又猛，而且執(zhí)行力度之大也頗為罕見(jiàn)。通知于8月8日發(fā)布，第二天就執(zhí)行，一點(diǎn)緩沖期都沒(méi)有，可見(jiàn)政府這次推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心與效率。

此消息一出，北京開(kāi)發(fā)商和中介連夜加班，緊急調(diào)整銷(xiāo)售策略，以應(yīng)對(duì)這一突如其來(lái)的政策變動(dòng)。

而且值得注意的是，這次北京樓市新政不是單一政策，而是一套組合拳，其中五環(huán)外限購(gòu)松綁和公積金政策優(yōu)化成為兩大核心亮點(diǎn)。

第一，五環(huán)外購(gòu)房，取消限制，想買(mǎi)幾套買(mǎi)幾套

根據(jù)新政：

北京戶口家庭，以及連續(xù)在北京交社?；騻€(gè)稅滿2年的非京籍家庭，在五環(huán)外買(mǎi)房不再限套數(shù)；

但政策特別指出，單身成年人在京買(mǎi)房，按家庭標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行限購(gòu)。

第二，公積金支持力度大幅提升

首先，二套房公積金貸款最高額度，從60萬(wàn)漲到100萬(wàn)，首付比例統(tǒng)一降到30%，不分五環(huán)內(nèi)外；

其次，公積金繳1年就能貸款15萬(wàn)，原來(lái)是10萬(wàn)，想貸滿120萬(wàn)需要的繳存年限大幅縮短。

政策落地后，市場(chǎng)反應(yīng)迅速。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，近期北京五環(huán)外的售樓處的看房量和成交量將會(huì)明顯上升。

為啥五環(huán)外突然變得這么重要了？

看了數(shù)據(jù)你就一目了然：

中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，北京賣(mài)出的新房，80%以上都在五環(huán)外；二手房交易中，五環(huán)外也占了一半以上；

不過(guò)在五環(huán)外銷(xiāo)量猛增的同時(shí)，庫(kù)存也很扎眼，目前北京新房庫(kù)存約7.2萬(wàn)套，有78.7%位于五環(huán)以外區(qū)域。

這次政策精準(zhǔn)指向五環(huán)外這個(gè)“主戰(zhàn)場(chǎng)”，就是要激發(fā)需求、幫開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存。

那么，市場(chǎng)熱度是否真能符合預(yù)期，現(xiàn)在還是疑問(wèn)。不過(guò)值得注意的是，北京市二手房市場(chǎng)目前的掛牌量已激增到16萬(wàn)套，但是7月份的二手住宅網(wǎng)簽量才12784套，環(huán)比下跌15.6%，同比更是下降17.9%。

北京并非孤例：全國(guó)樓市都在調(diào)整

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市的新房成交量同比下降超過(guò)10.8%，降幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

其中：一線下跌21.8%，二線跌15.8%，三四線下跌38.3%。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)的最新研究報(bào)告預(yù)測(cè)，今年中國(guó)住宅銷(xiāo)售量還會(huì)降5%，均價(jià)將跌2%。

為啥一二線和三四線差距那么大？核心問(wèn)題在于：

①三四線城市囤積了全國(guó)70%的商品房庫(kù)存：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2025年6月，全國(guó)范圍內(nèi)商品房待售面積累積至約6.8億平方米之巨，其中逾七成積壓于三四線城市，這么龐大的庫(kù)存量無(wú)疑對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成了沉重壓力，成為導(dǎo)致市場(chǎng)失衡的關(guān)鍵因素。

②城鎮(zhèn)化速度大幅放緩：

去年城鎮(zhèn)化率增速僅0.5%，相比2015年的1.2%，下降了0.7%，這一趨勢(shì)變化預(yù)示著新增住房需求的急劇縮減，標(biāo)志著“住房短缺時(shí)代”的全面終結(jié)。

在這樣的背景下，中央層面的政策導(dǎo)向已明確轉(zhuǎn)向。

7月底的重要會(huì)議沒(méi)提“房住不炒”，而是強(qiáng)調(diào)“高質(zhì)量城市更新”；

5月1日正式實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，要求提升綠色建筑、智能家居和適老化改造…

這些都預(yù)示著：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重住宅產(chǎn)品的品質(zhì)與居住舒適度。

普通購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？

1. 剛需購(gòu)房者：當(dāng)前時(shí)期或迎來(lái)購(gòu)房良機(jī)！公積金政策放寬后，買(mǎi)套五環(huán)外360萬(wàn)的房，月供能省近百元，總利息少2.7萬(wàn)。

2. 改善家庭：受益最大！賣(mài)掉舊房換五環(huán)外新房，公積金貸款額度可能從60萬(wàn)直接跳到120萬(wàn)。

3. 五環(huán)外二手房主：抓住政策窗口期，你的房子可能更好賣(mài)了。

4. 投資買(mǎi)房：需謹(jǐn)慎！核心區(qū)與非核心區(qū)的分化會(huì)加劇，想靠五環(huán)外房子大漲賺錢(qián)不現(xiàn)實(shí)。

這次政策調(diào)整傳遞了一個(gè)清晰信號(hào)：房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性——居住功能，終將重新成為市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。

曾經(jīng)被熱炒的金融屬性逐漸淡去，市場(chǎng)正走向理性。這一趨勢(shì)變化，對(duì)于期待房?jī)r(jià)暴漲的人可能要失望了——但這對(duì)真正需要安家的人來(lái)說(shuō)，未嘗不是一件好事。