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前言

2025 財年對澳大利亞兩大地產(chǎn)巨頭來說，像是一場及時的反彈。Lendlease（聯(lián)實集團）宣布實現(xiàn)稅后凈利 2.25 億澳元，正式擺脫去年大額虧損，而與此同時，Stockland 則交出利潤接近翻番、達到約 8.26 億澳元的成績單。

兩家公司同時強調(diào)的，不僅是財務(wù)數(shù)字的改善，更是資本回收、業(yè)務(wù)聚焦與住宅端需求回暖的合力。

這些信號一起指向一個問題：

澳洲房地產(chǎn)市場，真的在回春嗎？

市場轉(zhuǎn)折，業(yè)績驚艷

聯(lián)實集團（ASX: LLC）2025財年業(yè)績令人矚目。公司實現(xiàn)了稅后凈利潤2.25億澳元，徹底扭轉(zhuǎn)了上一財年虧損15.02億澳元的局面。

不僅法定利潤轉(zhuǎn)正，聯(lián)實集團的稅后營業(yè)利潤（OPAT）也達到3.86億澳元，同比增長16.28億澳元。

每股營業(yè)收益為55.9美分，全年派息每股23.0美分，漲幅高達44%。

同時將資本回收作為核心議程，已完成或宣布回收逾 25 億澳元，計劃在 2026 財年再實現(xiàn)約 20 億澳元的資本回收。

管理層強調(diào)，退出部分國際建筑業(yè)務(wù)、簡化集團架構(gòu)以及優(yōu)先資本循環(huán)，是推動業(yè)績回歸的重要因素。

Lendlease 管理層的表態(tài)很有代表性，CEO Tony Lombardo 指出，公司已重新聚焦投資、開發(fā)與建設(shè)的核心能力，目標是進一步改善資產(chǎn)負債表并為股東返還資本。

換言之，Lendlease 的扭虧為盈并非僥幸，而是靠一套明確的縮表，去復(fù)雜化與處置非核心資產(chǎn)的戰(zhàn)略落地。

而Stockland 的故事更像一場時機與資產(chǎn)組合的勝利。公司在過去一年里通過收購 Lendlease 的 12 個地產(chǎn)項目，擴大了可售地塊儲備。

FY25 年度結(jié)算量（settlements）大幅超過目標，達到約 6800 多個地塊，高于去年的5637個，也高于其6200至6700個的目標范圍。

凈銷售量增長20%，達到5728個地塊，使得全年收入與結(jié)算帶來的盈利明顯上升。

公司報告顯示，F(xiàn)Y25 年股東稅后凈利約為 8.26 億澳元，收入也錄得增長，且公司預(yù)計 FY26 的結(jié)算與利潤將繼續(xù)受益于既有項目的放量。

Stockland 同時明確，住宅售價在多個州份有實質(zhì)性上調(diào)，且公司在維多利亞與昆士蘭等州看到詢價與銷售的顯著回升。

Stockland CEO Tarun Gupta 在對外評論中強調(diào)，

隨著利率環(huán)境逐步改善和首次置業(yè)者回流，公司的成交節(jié)奏與結(jié)算水平都有可觀上行空間，公司同時在數(shù)據(jù)中心等非傳統(tǒng)物業(yè)（例如與 EdgeConneX 的合作）尋求資產(chǎn)配置的多元化，以平衡周期性風險。

地區(qū)種類差異

澳洲房市復(fù)蘇存在明顯地區(qū)差異。

2024年，珀斯、阿德萊德和布里斯班的房價分別飆升了19.1%、13.1%和11.2%。相比之下，悉尼房價全年僅增長2.3%，而墨爾本房價則下跌了3%。

Stockland的開發(fā)主管Andrew Whitson表示，該公司在過去一年中已將昆士蘭州的售價提高了15%，西澳州提高了10%，新南威爾士州提高了5%。

這種地區(qū)差異在Stockland的業(yè)績展望中也很明顯。

該公司預(yù)計，今年其總體規(guī)劃社區(qū)業(yè)務(wù)將有7500至8000個地塊落成。

但營業(yè)利潤率將在20%以下的范圍內(nèi)，主要是因為將在復(fù)蘇的維多利亞州市場中落成低價房屋的數(shù)量，而在價格較高的新南威爾士州市場中落成的房屋數(shù)量較少。

澳洲公寓市場的低谷似乎已經(jīng)過去。根據(jù)澳洲統(tǒng)計局（ABS）的數(shù)據(jù)，截至2024年1月的過去12個月內(nèi)，附屬住宅（主要為公寓）獲批數(shù)量達63648套，較去年同期成長1.5%。

這是自2022年7月以來的首次年度增長。KPMG城市經(jīng)濟學(xué)家Terry Rawnsley表示：“我們可以確定，這一波公寓市場已經(jīng)觸底，開發(fā)商正在積極重返市場，甚至有些已經(jīng)開始新的建案”。

聯(lián)邦銀行（CBA）高級經(jīng)濟學(xué)家Belinda Allen認為：“隨著公寓建案數(shù)量增加，整體房市的復(fù)甦趨勢將加快。預(yù)計2025年房市將進一步改善，這得益于施工能力提升、建筑成本穩(wěn)定，以及降息政策的推動”。

市場正在回暖？

把兩家公司的積極表現(xiàn)放在一起看，會發(fā)現(xiàn)幾個共同的線索：

01

借貸成本邊際下降致使購買力恢復(fù)：

2025 年內(nèi)澳洲出現(xiàn)的幾輪降息（或市場對降息的定價）直接提升了買家的借貸能力，銀行的按揭預(yù)審批與詢價量明顯上升，這對以剛需與首置為主的住宅市場是直接利多。

02

房企庫存與結(jié)算在變好：

Stockland 的結(jié)算放量、Lendlease 的資本回收與項目處置都說明供給端的項目正在進入結(jié)算高峰，且已有開發(fā)商能夠把更有價值的項目投放市場并實現(xiàn)較好的售出定價（即“量價齊升”的初步跡象）。

03

可售產(chǎn)品更接近購房者真正負擔能力：

多個公司與分析師指出，維多利亞等“先跌后漲”的州份開始出現(xiàn)詢價與購買回流，部分由于低價位住宅供應(yīng)恢復(fù)帶來的首置需求釋放；這意味著復(fù)蘇并非完全由投資者推動，而是由對價格敏感的首置與改善型買家拉動。

挑戰(zhàn)仍在

盡管 Lendlease 與 Stockland 的數(shù)據(jù)令人振奮，若要把它們視作可持續(xù)復(fù)蘇的證據(jù)，或仍需謹慎。

盡管市場呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，挑戰(zhàn)依然存在。住房可負擔性處于2008年以來的最差水平，全國平均需要47%的家庭總收入來支付房貸。

這種對買家的持續(xù)限制將需求轉(zhuǎn)移到價格較低的房產(chǎn)上。Oxford Economics Australia的高級經(jīng)濟學(xué)家Maree Kilroy指出：“這種對買家的持續(xù)限制將需求轉(zhuǎn)移到價格較低的房產(chǎn)上”。

此外，盡管市場樂觀，澳洲房地產(chǎn)業(yè)界仍警告，若無進一步的政策激勵與更快的土地釋出，澳洲政府設(shè)定的120萬套全國住房目標或難以達成，甚至可能面臨40萬套的供應(yīng)缺口。

結(jié)語

聯(lián)實集團預(yù)計2026財年將是一個過渡年，公司將繼續(xù)精簡業(yè)務(wù)。公司預(yù)計主要項目竣工帶來的盈利貢獻將有所下降，但預(yù)計在強勁的開發(fā)和建設(shè)項目的支持下，2027財年盈利將大幅反彈。

預(yù)計到2026財年末，負債率將降至15%或以下。

一旦進一步實現(xiàn)資本回收目標，董事會將支持進行5億澳元的證券回購。

Stockland對前景同樣樂觀。其CEO表示：“我們的25財年財務(wù)業(yè)績處于預(yù)期范圍的最高端，我們預(yù)計26財年盈利將強勁增長”。

Lendlease 的扭虧與 Stockland 的利潤躍升，確實為澳洲房地產(chǎn)正在復(fù)蘇的論斷提供了兩個有力樣本。

前者顯示出通過剝離與資本回收恢復(fù)基本面可行性，后者則表明當結(jié)算量與定價配合時，開發(fā)商可以迅速把收益兌現(xiàn)。

與此同時，利率回落與首置需求回流，確實為住宅市場注入了動力。

市場復(fù)蘇的種子已經(jīng)播下，巨頭企業(yè)的業(yè)績回暖僅僅是開始。

澳洲財經(jīng)見聞

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