救命啊，這是要開始拼好房了嗎？今天上海出了樓市新政比北京還猛，但中介卻潑冷水說買房人還在等著降價(jià)，這是幾個(gè)意思？

如果非要安家一線城市，北京、上海哪個(gè)地兒的房更值得買，今天咱就來白話解讀一下。

有一說一，這次上海出手，每一招都戳中買房人的痛點(diǎn)。跟北京比，那更是誠意拉滿。

先看第一，外環(huán)外不限購，意思是，只要你有上海購房資格，外環(huán)外想買幾套買幾套，而且外環(huán)外的房子不算內(nèi)環(huán)購房套數(shù)。意思是你在內(nèi)環(huán)有一套，外環(huán)外還能再買N套，完全不受影響。

再看第二，二套房貸利率打骨折，直接跟首套看齊。像以前上海首套利率3.05%，二套3.25%到3.45%?，F(xiàn)在，不管買幾套，只要符合條件，全按3.05%算，買一套500萬的房子，貸款350萬，25年能省近20萬的利息，相當(dāng)于多送一個(gè)裝修錢呢，這可比北京很多了。北京只是微調(diào)二套利率，上海直接取消二套利率，等于給改善族發(fā)了利息優(yōu)惠券，想換大房子的可以直接沖了。

那再看最后一句，外地人買房免房產(chǎn)稅，二套也有免稅面積。以前外地人在上海買房，不管首套、二套都要交房產(chǎn)稅，現(xiàn)在首套直接給免了，就算買二套也按照人均60平米免稅算。比如一家三口買180平，一分稅都不用交。

那新政發(fā)布效果如何呢？

北京的新政是8月9號出的，據(jù)說當(dāng)晚就有高端盤成交6081萬，二手房掛牌量也猛增。上海也不甘示弱，8月23號，黃浦區(qū)豪宅項(xiàng)目上海一號院開盤66套房源1小時(shí)售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售48億元。

說白了，新政只是個(gè)開始，國務(wù)院已經(jīng)放話了，要以更大力度穩(wěn)樓市。中指研究院也說，這波新政主要是給市場打氣，告訴大家，政府要救市了，但想讓樓市徹底回暖，還得看后續(xù)有沒有更多錢進(jìn)場。

所以我覺得北京、上海都是數(shù)一數(shù)二的城市，尤其是上海這波新政確實(shí)給力，想在外環(huán)外買房置換大房子或者來滬打拼的人，現(xiàn)在是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期。

但無論在哪安家可以期待一下接下來這三招：

一是一線城市全面取消限購。你看廣州24年就放開了，北京、上海、深圳未來也可能會跟進(jìn)。比如深圳關(guān)外、北京五環(huán)外、上海外環(huán)外，甚至可能對所有人放開部分限制。

二是房貸利率還會降。上海已經(jīng)取消了二套利率，下一步可能會全國跟進(jìn)。隨著LPR繼續(xù)走低，首套利率甚至可能會跌破3%，繼續(xù)降低購房成本。

三是減稅范圍的擴(kuò)大。上海免了外地人房產(chǎn)稅，接下來可能免增值稅，尤其是二手房減稅能省好幾萬，直接刺激交易。

最后個(gè)人覺得，光取消限購、降息還不夠。其實(shí)樓市最缺的是國家隊(duì)的進(jìn)場，類似于股市，現(xiàn)在牛市要靠國家隊(duì)資金拉盤，同理，樓市也需要央企國企下場收房，或者地方政府進(jìn)一步搞城中村改造，拆老破小，建新房，幫市場去庫存。

所以前提還是得解決居民沒錢買的問題，畢竟現(xiàn)在大家對收入、就業(yè)預(yù)期都不高。2025年6月，居民消費(fèi)信心指數(shù)還在降，如果剛需自住可以出手，畢竟利率低稅也少，早買早享受。但如果是為了投資，現(xiàn)在樓市還在調(diào)整，別指望短期漲價(jià)，長期看核心城市的大房子、好房子才靠譜。