如果只選一個(gè)今年最關(guān)注的新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，那我把唯一一票投給太平洋新天地XINTIANDI GALLERIA（下文簡(jiǎn)稱：太平洋新天地）。

太平洋新天地俯瞰實(shí)景

如果把上海新天地比作人，那我們絕對(duì)有望在太平洋新天地身上看到這位已經(jīng)認(rèn)識(shí)了24年的老熟人不為人知的全新一面。畢竟這是上海新天地全域繼2015年新天地湖濱道開(kāi)業(yè)后，時(shí)隔10年的首次“上新”。如此大事件，怎能不關(guān)注？！

我懷揣好奇心，在項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)前現(xiàn)場(chǎng)探班，并將所學(xué)所感梳理分享，希望大家看后能建立較為清晰的前期認(rèn)知，便于9月后到現(xiàn)場(chǎng)更高效地理解項(xiàng)目整體的規(guī)劃邏輯。

項(xiàng)目定位如何做？

——有對(duì)上海新天地的延續(xù)，但更多是差異化。

首先需要明確一個(gè)概念——太平洋新天地自成一體。

項(xiàng)目雖然隸屬于大新天地片區(qū)，但也是10年來(lái)首次擴(kuò)容上海新天地的邊界。從下圖能看到，其雖與湖濱道僅一街之隔，但規(guī)模尺度是全域各單體之中最大，8.8萬(wàn)㎡的商業(yè)體量幾乎等同于新天地廣場(chǎng)+新天地時(shí)尚一期、二期的總和，說(shuō)太平洋新天地自成一體不算夸張，甚至可以單打成為一座中型的一站式綜合體。

上海新天地全域示意圖

街區(qū)尺度方面，此前的上海新天地中軸線為南北生長(zhǎng)，太平洋新天地將觸角向東延伸到了西藏南路，拉長(zhǎng)了東西向尺度的同時(shí)也更易觸達(dá)大量本地客群。放眼全國(guó)各地案例，“軌交多線上蓋”不少，但在廣度上覆蓋到三個(gè)甚至四個(gè)不同地鐵站的項(xiàng)目可能就獨(dú)一份了。

軌交站與項(xiàng)目的位置示意圖

從構(gòu)成來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為太平洋新天地不會(huì)完全脫離上海新天地整體的核心定位大框架——例如不會(huì)一下子躍進(jìn)到奢侈品定位（如果要逐步引入奢侈品，顯然從石庫(kù)門街區(qū)入手才更符合常理），但絕對(duì)會(huì)擁有自身的獨(dú)特調(diào)性和更為精準(zhǔn)的定位方向，這些在和項(xiàng)目方交流、現(xiàn)場(chǎng)探班后得到驗(yàn)證——這有別于過(guò)往上海新天地的獨(dú)特感，更多會(huì)聚焦于文化場(chǎng)景、靜謐空間、高品質(zhì)生活及消費(fèi)內(nèi)容。

具體來(lái)講：

新項(xiàng)目在規(guī)劃方面有更大的發(fā)揮空間，能夠植入更現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)計(jì)理念——6500㎡天幕可以讓人們享用戶外環(huán)境舒適性的同時(shí)得到庇護(hù)，其構(gòu)成的星狀動(dòng)線街區(qū)也將成為此類結(jié)構(gòu)案例的全新范本。

太平洋新天地平面導(dǎo)視圖

這與二十四年前規(guī)劃石庫(kù)門街區(qū)相比顯然已是跨越多個(gè)周期的不同作品，且與幾個(gè)已有十幾年歷史、硬件可塑性較弱的改造項(xiàng)目也風(fēng)格迥異，新形態(tài)、新觀感，肉眼可見(jiàn)。

巨型天幕實(shí)景

至于更早先就已投入使用的三棟全新寫字樓帶來(lái)的增量，在我們說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)套用“寫字樓為項(xiàng)目輸送優(yōu)質(zhì)白領(lǐng)客群”這樣的話術(shù)，但在實(shí)際生活中，除了一頓午餐是逃不開(kāi)的剛需外，人們更多琢磨的也許是下班后如何“逃離”。因此，延長(zhǎng)周邊辦公客群的業(yè)余駐留時(shí)間，是太平洋新天地在招商規(guī)劃時(shí)的重點(diǎn)考量之一，這甚至是所有具有寫字樓配套項(xiàng)目的長(zhǎng)期共同課題。

寫字樓鳥(niǎo)瞰實(shí)景

銜接西藏南路的全新界面，則為項(xiàng)目帶來(lái)了更多“本土味”。這種本土味，是相較于以石庫(kù)門街區(qū)為核心區(qū)域更國(guó)際化的對(duì)比語(yǔ)境下而進(jìn)行的探討。其中包括西藏南路東側(cè)的現(xiàn)有住宅存量；另外此前已官宣大新天地片區(qū)將跨過(guò)西藏南路，開(kāi)發(fā)永新里地塊，未來(lái)不僅能為西側(cè)商業(yè)賦能，甚至與大豫園片區(qū)完成接壤助力共榮。

同時(shí)貫穿楊浦、虹口、黃浦等城區(qū)的8號(hào)線沿線的眾多本地消費(fèi)者，也將成為太平洋新天地的潛在客群。

最后，作為城市更新的一部分，項(xiàng)目修繕了喇格納小學(xué)、章太炎故居等歷史保護(hù)建筑，有故事的空間能夠助力引入更為多樣和具有文化想象的內(nèi)容；同時(shí)東臺(tái)路作為項(xiàng)目?jī)?nèi)的軸心干道，不僅在物理層面串聯(lián)起社區(qū)，其作為曾經(jīng)上海盛極一時(shí)的古玩市場(chǎng)，能挖掘的歷史故事可就多了，堪稱為太平洋新天地打造新內(nèi)容的靈感繆斯。如果你關(guān)注項(xiàng)目的自媒體平臺(tái)，已經(jīng)會(huì)陸續(xù)看到不少軼事。

西藏南路沿街的章太炎故居

喇格納小學(xué)

以上項(xiàng)目特有的區(qū)位和結(jié)構(gòu)對(duì)定位方面的思考，為太平洋新天地在招商規(guī)劃方面建立準(zhǔn)繩。

品牌招商怎么搞？

——既要承接上海新天地積累的優(yōu)勢(shì)，又要因地制宜做出全新的提案和自我挑戰(zhàn)。

在向項(xiàng)目方同行討教前，我獲取的信息僅來(lái)自沿街露出的圍擋畫面，當(dāng)時(shí)“戶外”“街區(qū)”標(biāo)簽占據(jù)了認(rèn)知的主要權(quán)重，思考的更多是沿街各方向區(qū)域如何規(guī)劃氛圍，但當(dāng)我走過(guò)一次內(nèi)場(chǎng)，感受到了項(xiàng)目充裕的內(nèi)部空間和彼此間的關(guān)系后，對(duì)于規(guī)劃的思考邏輯也發(fā)生了極大轉(zhuǎn)變，認(rèn)知也變得更為立體、豐富。

用兩個(gè)詞概括是：

上下兼顧

內(nèi)外兼修

雖然完整探班會(huì)等到項(xiàng)目完成度更高后再為大家奉上，但就目前而言，已經(jīng)能歸納出一個(gè)“大綱”。

首先，自上而下來(lái)看。

在深入探班前，很容易將視角聚焦于項(xiàng)目的開(kāi)放式形態(tài)以及沿街規(guī)劃，實(shí)際上太平洋新天地在垂直動(dòng)線方面有巨大的想象空間。

高區(qū)部分，最大亮點(diǎn)莫過(guò)于位于2、3層的退臺(tái)式露臺(tái)設(shè)計(jì)，豐富建筑結(jié)構(gòu)多樣化的同時(shí)，更為項(xiàng)目引入優(yōu)質(zhì)餐廳甚至是零售品牌創(chuàng)造了額外的議價(jià)力附加值。

露臺(tái)效果圖

如果說(shuō)上海新天地西組團(tuán)（新天地廣場(chǎng)，石庫(kù)門街區(qū)及新天地時(shí)尚）鑒于其海納百川的標(biāo)簽，多以偏國(guó)際化和普適性的西餐以及最具代表性的本土特色風(fēng)味為主打品類，那太平洋新天地的目標(biāo)就是打造為各國(guó)風(fēng)味的集大成，與石庫(kù)門街區(qū)、主打年輕消費(fèi)定位的新天地廣場(chǎng)等項(xiàng)目形成完美錯(cuò)位和互補(bǔ)。

目前2至4層露出的餐飲品牌包括且不限于：

不夸張的說(shuō)，這些餐飲品牌放到一站式盒子型購(gòu)物中心中，也足以成為客流引擎，某種程度上將會(huì)成為太平洋新天地吸引到更多聚餐等日常消費(fèi)場(chǎng)景需求的全客層。

此外，項(xiàng)目對(duì)具有夜經(jīng)濟(jì)屬性、帶有小酒館業(yè)態(tài)的品牌或定制店進(jìn)行了針對(duì)性的招商，引入了高端酒廊俱樂(lè)部KLAZ等品牌，期望能夠在市中心為消費(fèi)者打造一個(gè)工作之余得到放松的微醺空間，相對(duì)于繁華甚至稍顯喧囂的石庫(kù)門街區(qū)，太平洋新天地會(huì)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)且更顯靜謐，更具沉浸感的體驗(yàn)氛圍。這對(duì)應(yīng)了上文所述的話題，旨在留下寫字樓里的近距離客群，甚至輻射到淮海中路等更多辦公族。

更顯高區(qū)別有洞天的是，演出、夜店等業(yè)態(tài)品牌將會(huì)齊聚太平洋新天地，豐富夜生活，伴隨位于地下空間的影院、KTV等業(yè)態(tài)，這些可都是過(guò)往上海新天地各項(xiàng)目?jī)?nèi)相對(duì)缺失，或者說(shuō)是缺乏消費(fèi)場(chǎng)景的業(yè)態(tài)增量，也因此成為了項(xiàng)目最早官宣的一批重要商戶。是不是越來(lái)越有一站式屬性的感覺(jué)了？！

太平洋新天地首批夜生活品牌揭曉，天幕之下演繹「新」式生活

據(jù)悉項(xiàng)目甚至?xí)玫缴衔奶峒暗膶W(xué)校等特殊空間，增加數(shù)千平米的藝文型內(nèi)容。

地面部分，也是在籌備階段就已能為人所見(jiàn)的區(qū)域，核心業(yè)態(tài)分為兩方面。

1、集中了以戶外運(yùn)動(dòng)零售大店為主要沿街界面的規(guī)劃，同時(shí)配搭具有年輕調(diào)性的時(shí)尚鞋服零售品類，整體更彰顯活力動(dòng)感，又些許延續(xù)了新天地時(shí)尚的調(diào)性。

其中不乏中國(guó)新一代戶外運(yùn)動(dòng)及裝備領(lǐng)導(dǎo)品牌PELLIOT將在此開(kāi)出上海旗艦店；城市運(yùn)動(dòng)生活品牌Oneup將開(kāi)出品牌的首家門店；UNDER ARMOUR OUTDOOR則將帶來(lái)中國(guó)首家旗艦店等亮點(diǎn)。

形象方面，THE NORTH FACE、UNDER ARMOUR OUTDOOR、PELLIOT、Onitsuka Tiger等多個(gè)沿街品牌能夠獲得優(yōu)質(zhì)的展示面，甚至打造雙層外立面，拔高店鋪規(guī)格，這有助于品牌傾斜新品發(fā)布、限量發(fā)售等話題資源給到項(xiàng)目，屆時(shí)巨大天幕下的戶外中庭就有了用武之地。

2、高端化妝品同樣在社交媒體出鏡率很高。相對(duì)于石庫(kù)門街區(qū)以零售形象為主導(dǎo)的彩妝、香氛品類，太平洋新天地引入的品類更趨向于高端美容護(hù)膚，環(huán)境和服務(wù)會(huì)占據(jù)更高權(quán)重，配搭多個(gè)設(shè)計(jì)師女裝業(yè)態(tài)，有助于服務(wù)好周邊住宅、辦公高端客群所需，務(wù)實(shí)定位對(duì)應(yīng)了上文所述的邏輯。

此外，擁有舒適外擺空間的沿街鋪位，布局休閑餐飲業(yè)態(tài)則是最為情理之中的呈現(xiàn)，這就不贅述了，但品牌還是很優(yōu)質(zhì)的。

最后，地下部分，太平洋新天地未來(lái)將與軌交8/10號(hào)線老西門站連接，用常用話術(shù)來(lái)講，會(huì)為項(xiàng)目輸送充足的自然客流。

通往地下樓層的步梯實(shí)景

因此在地鐵層的打造方面，與常見(jiàn)的區(qū)域型購(gòu)物中心類似，是容易聚客的樓層，引入了眾多優(yōu)質(zhì)、有活力、能達(dá)成高頻消費(fèi)的零售和餐飲品牌，不過(guò)太平洋新天地不會(huì)止步于此。

項(xiàng)目最為重要的特色業(yè)態(tài)之一“FOODIE SOCIAL東臺(tái)食集”正位于此，雖然同樣可以理解為“白領(lǐng)食堂”，但你絕對(duì)可以相信瑞安新天地打造創(chuàng)新項(xiàng)目時(shí)對(duì)于片區(qū)文脈的洞察和解構(gòu)能力，并在正統(tǒng)邏輯框架下展現(xiàn)出新穎的產(chǎn)品力，領(lǐng)略到老字號(hào)品牌在空間內(nèi)煥發(fā)出全新魅力，這個(gè)我們可以拭目以待。

東臺(tái)食集：東臺(tái)路，煙火之上的日常

聊完上下兼顧，再來(lái)說(shuō)說(shuō)內(nèi)外兼修。

這里的“內(nèi)外”，得從兩個(gè)方面來(lái)看。

一方面更廣域，是“項(xiàng)目?jī)?nèi)”和“項(xiàng)目外”。

如果說(shuō)上海新天地全域各項(xiàng)目在多年經(jīng)營(yíng)后已建立了清晰的用戶畫像，那太平洋新天地作為新項(xiàng)目，不能想當(dāng)然順著說(shuō)海納百川、吸引八方來(lái)客，而是理應(yīng)著眼于“腳下”才更為務(wù)實(shí)，這也是招商規(guī)劃的重要依據(jù)。

首先項(xiàng)目擁有A-E五棟商業(yè)樓宇，以東臺(tái)路為軸心干道對(duì)東西兩側(cè)進(jìn)行大框架的氛圍區(qū)隔，A、B棟位于東側(cè)；C、D、E棟位于西側(cè)。

其中西側(cè)更臨近目前上海新天地片區(qū)整體商業(yè)氛圍，凝聚活力，因此以上文所述“戶外運(yùn)動(dòng)+時(shí)尚鞋服零售”作為主要品類組合。

東側(cè)相對(duì)靜謐，以上文所述高端美妝及護(hù)膚品牌為代表，旨在更好地服務(wù)好高質(zhì)尤其是女性客群。

與美容服務(wù)屬于同一大業(yè)態(tài)的，還包括有美體理容、運(yùn)動(dòng)健身、悅己生活等生活方式相關(guān)品類，由于業(yè)態(tài)和所需面積條件不同，因此被分散在了項(xiàng)目五棟樓的多個(gè)點(diǎn)位。

新鮮入駐 | 太平洋新天地生活方式品牌揭幕，續(xù)寫大新天地生活新篇

異曲同工的還有例如家具/家居生活方式品牌，會(huì)布局于東側(cè)，更臨近高端社區(qū)，提供高客單價(jià)的品質(zhì)選擇，這類組合方式很難在日常全天候以“熱鬧”為主導(dǎo)的石庫(kù)門街區(qū)等項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)，但在太平洋新天地就有了落位的依據(jù)，與娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)類似，極大豐富了大新天地片區(qū)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

利用“項(xiàng)目與周邊”以及“項(xiàng)目與空間”的關(guān)系來(lái)理解業(yè)態(tài)的規(guī)劃及品類的落位，能更易感受到內(nèi)在的邏輯依據(jù)，這些等未來(lái)陸續(xù)呈現(xiàn)后應(yīng)該會(huì)更明確。

另一方面的“內(nèi)外”，則更聚焦于項(xiàng)目本身，是項(xiàng)目的“室內(nèi)空間”和“室外空間”。

撇開(kāi)天幕結(jié)構(gòu)，太平洋新天地給到我最大的感受，有點(diǎn)類似晶耀前灘這種多棟樓宇結(jié)合戶外街區(qū)的組合方式，各樓宇擁有不同的內(nèi)場(chǎng)空間和尺度，自成一派的同時(shí)又通過(guò)連廊系統(tǒng)相互關(guān)聯(lián)。

連廊效果圖

從實(shí)際逛感來(lái)看，內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)和質(zhì)感與港匯恒隆廣場(chǎng)的北區(qū)較為接近，雖然不大但有足夠的店鋪數(shù)能夠獨(dú)立成區(qū)，且通過(guò)有效的品牌組合形成氛圍。這也是為什么除了戶外運(yùn)動(dòng)、餐飲品類等主流外，上文提及的眾多設(shè)計(jì)師品牌們會(huì)扎堆入駐，比如B棟女性氛圍更濃郁、D棟則活力值拉滿。

室內(nèi)效果圖

以上這些，還只是在對(duì)外開(kāi)放并陸續(xù)完善前基于現(xiàn)有信息的匯總和梳理，等完整開(kāi)業(yè)后，相信會(huì)有更多深入的內(nèi)容可以挖掘，我也會(huì)以探班報(bào)告的形式帶來(lái)圖文復(fù)盤。

企劃運(yùn)營(yíng)怎么玩？

——更高！更廣！更深！

上海新天地已經(jīng)度過(guò)了24年，粗算一下，擁有多個(gè)場(chǎng)域的項(xiàng)目一年舉辦近400場(chǎng)大大小小活動(dòng)不在話下，也就是說(shuō)整個(gè)上海新天地至今可能已經(jīng)舉辦了近萬(wàn)場(chǎng)活動(dòng)，在行業(yè)中可以算是碾壓性數(shù)字，得跨越多少人的職業(yè)周期呀，那么還有什么新的切入點(diǎn)呢？

還真有，甚至可以從技術(shù)層面分類闡述。

高度：

250米高的寫字樓，足以助太平洋新天地在垂直領(lǐng)域做文章。

早在7月1日，位于寫字樓55層的360度全景觀光廳已經(jīng)正式亮相，當(dāng)我們?nèi)?guó)外時(shí)，往往會(huì)把登高觀賞城市天際線作為重要一站。上海有，但能想到的代表是陸家嘴三件套，浦西核心商圈的的代表案例呢？我希望太平洋新天地能夠填補(bǔ)空白。畢竟其向東能看到陸家嘴天際線；作為淮海中路的起點(diǎn)，向西又能將浦西主要核心風(fēng)貌盡收眼底，說(shuō)無(wú)死角都不為過(guò)。

此外，事件型活動(dòng)方面，類似登高等健康生活方式導(dǎo)向的企劃當(dāng)然也可成為與品質(zhì)生活方式、寫字樓客群、戶外運(yùn)動(dòng)品類等各方面配搭的選擇。

廣度：

劇透時(shí)間，據(jù)悉，項(xiàng)目亮相后會(huì)有一個(gè)以“玩車節(jié)”為主題的類似嘉年華形式的活動(dòng)，這也是在市中心核心商圈我未見(jiàn)過(guò)的有趣形式，鑒于大新天地整個(gè)場(chǎng)域與城市道路融合的開(kāi)闊性特色，甚至可以讓車動(dòng)起來(lái)，而不僅僅是載具擺設(shè)，用移動(dòng)的視角來(lái)感受整個(gè)新天地的廣度一定別有一番趣味。

湖濱路吉安路路口實(shí)景

另外，巨型天幕所打造的開(kāi)放式廣場(chǎng)空間不是中庭勝似中庭，能玩出什么花？也是未來(lái)重要看點(diǎn)之一。

深度：

瑞安新天地對(duì)于歷史文脈與商業(yè)的結(jié)合水平在業(yè)內(nèi)有目共睹，如果說(shuō)石庫(kù)門街區(qū)已經(jīng)是該領(lǐng)域的天花板，那東臺(tái)路則帶來(lái)了全新的故事。

太平洋新天地并非修舊如新，但同樣只要遵循過(guò)往、發(fā)揮想象，就能夠讓客人在現(xiàn)代化的場(chǎng)域中遇見(jiàn)歷史，獲得更多有關(guān)城市文化的體驗(yàn)。

這點(diǎn)從項(xiàng)目前期宣傳就已經(jīng)能有所體現(xiàn)，例如東臺(tái)花市是典型的落地案例。

同時(shí)如果你關(guān)注項(xiàng)目的自媒體平臺(tái)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其系列策劃甚至不像在介紹推廣一個(gè)商業(yè)，而是在對(duì)過(guò)往文化的保留、記錄以及傳承。

值得一提的是，太平洋新天地也是上海新天地眾項(xiàng)目中，唯一擁有獨(dú)立新媒體賬號(hào)平臺(tái)的（其他都統(tǒng)一規(guī)劃在上海新天地平臺(tái)下），彰顯了這個(gè)在社交媒體時(shí)代誕生的新成員的個(gè)性。

具體到現(xiàn)場(chǎng)，F(xiàn)OODIE SOCIAL東臺(tái)食集定會(huì)有一些歷史文脈的定制化呈現(xiàn)，同時(shí)如果關(guān)注細(xì)節(jié)，人們?cè)诟鞣N公共空間也一定會(huì)偶遇更多設(shè)計(jì)巧思。

項(xiàng)目9月試營(yíng)業(yè)在即，本文算是一個(gè)較為完整的全方位預(yù)告，除了露出的品牌外，應(yīng)該還會(huì)有更多驚喜亮相，期望圖文探班早日與大家“見(jiàn)面”。