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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

行業(yè)下行的這幾年，各家房企不僅僅是投資額度在持續(xù)減少，賺錢能力也都在持續(xù)下降，其核心原因還是土地的持續(xù)減值，加上早期粗放的管理體系，整體管理成本在持續(xù)增加。

這幾年房企對(duì)于組織的調(diào)整與優(yōu)化，已經(jīng)開始變成一個(gè)重要的管理動(dòng)作，從土地增值驅(qū)動(dòng)的粗放增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)效率提升的新階段。

組織重構(gòu)已經(jīng)是行業(yè)必須要面對(duì)的頭等大事，從2023年至今，從頭部央企到地方國(guó)企，各家房企都迎來(lái)了新一輪的史詩(shī)級(jí)變動(dòng)，迎接行業(yè)調(diào)整期的新一輪挑戰(zhàn)。

行業(yè)生死線：萬(wàn)科迎來(lái)史詩(shī)級(jí)組織調(diào)整

2025年開年不久，隨著如今各大房企城市聚焦策略的進(jìn)一步實(shí)施，早期規(guī)模時(shí)代的管理構(gòu)架很顯然已經(jīng)不合時(shí)宜，二級(jí)管控體系已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

萬(wàn)科作為如今輿論中央的超級(jí)巨頭之一，其任何動(dòng)向依然還是受到大家持續(xù)關(guān)注，早期成立開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部也是意味著萬(wàn)科也要加強(qiáng)集團(tuán)管控，收權(quán)成為必然。

熟悉萬(wàn)科的朋友都應(yīng)該知道，很長(zhǎng)一段時(shí)間，萬(wàn)科的集團(tuán)總部只是充當(dāng)一個(gè)戰(zhàn)略管理角色，對(duì)于其地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有實(shí)際的管理動(dòng)作，大部分業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)還是交給一線城市公司自行決策。

早期高周轉(zhuǎn)時(shí)代的幾年，這種快速?zèng)Q策機(jī)制也幫助萬(wàn)科走在了時(shí)代紅利的最前沿，在很多城市開疆拓土?xí)r期也起到了最關(guān)鍵作用。

隨著土地紅利已過(guò)，房企進(jìn)入深度聚焦管理陣營(yíng)，城市數(shù)量在大步減少，因此，集團(tuán)管控體系勢(shì)必要逐步加強(qiáng)，萬(wàn)科也不例外。

從萬(wàn)科最新的組織調(diào)整來(lái)看，也順應(yīng)天命來(lái)了一次大動(dòng)靜，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：這次或許是萬(wàn)科成立40年以來(lái)最大的一次組織調(diào)整。

調(diào)整第一步：取消開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，并入萬(wàn)科集團(tuán)總部，萬(wàn)科五大區(qū)域公司平臺(tái)全部撤銷，集團(tuán)總部直接管控地區(qū)公司，全面進(jìn)入強(qiáng)集團(tuán)二級(jí)管控體系。

集團(tuán)總部設(shè)立13大中心：董辦，總辦，人力，財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)，法律法規(guī)，投資，成本采購(gòu)，審計(jì)，安全，數(shù)字化，營(yíng)銷，工程，產(chǎn)品。

這也就是意味著，萬(wàn)科作為三級(jí)管控的開拓先鋒之一，從此退出歷史舞臺(tái)，如今二級(jí)管控已經(jīng)是行業(yè)主流，萬(wàn)科集團(tuán)也重新回歸業(yè)務(wù)導(dǎo)向。

早在2024年10月，萬(wàn)科就針對(duì)全國(guó)布局進(jìn)行了組織調(diào)整：

萬(wàn)科集團(tuán)原來(lái)的七大區(qū)域公司縮減為五個(gè)，原本的東北區(qū)域、西北區(qū)域調(diào)整為總公司，總公司只設(shè)置一套管理職能，對(duì)片區(qū)內(nèi)各城市項(xiàng)目進(jìn)行集約管理。

華東區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域、華中區(qū)域本部精簡(jiǎn)職能，定位為開發(fā)經(jīng)營(yíng)派駐的“前方指揮部”，只設(shè)置與項(xiàng)目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能，不再設(shè)置后臺(tái)保障類職能。

更值得關(guān)注是，本次調(diào)整把上海城市公司與廣佛城市公司作為集團(tuán)首個(gè)直管城市，也顯示出了兩大城市公司在這個(gè)萬(wàn)科業(yè)務(wù)牌面的重要性。

調(diào)整第二步：原本區(qū)域公司旗下的城市公司迎來(lái)全國(guó)大合并，具體詳細(xì)調(diào)整如下：

整個(gè)北方大區(qū)迎來(lái)血洗，作為萬(wàn)科如今虧損最為嚴(yán)重的北京與東北區(qū)域，如今只剩下了四個(gè)地區(qū)公司：北京公司，山東公司，東北公司，津冀公司。

早期作為萬(wàn)科頭馬的南方區(qū)域，本次合并的城市較多：，深圳合并海南，東莞合并珠西變成莞珠，廣佛合并萬(wàn)溪，福建公司仍獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

上海區(qū)域作為萬(wàn)科最為優(yōu)秀的區(qū)域公司，其整體資產(chǎn)仍然還是不錯(cuò)，因此也是調(diào)整較少的區(qū)域，南京合并合肥+徐州變成蘇皖，蘇州合并無(wú)錫+常州+南通變成蘇南，杭州合并寧波變成浙江。

可以看到上海區(qū)域如今從最初的15大城市公司，如今已經(jīng)變成了上海，蘇皖，蘇南，浙江四大地區(qū)公司。

房企變動(dòng)最多的當(dāng)屬中西部地區(qū)，如今最終變成了西北公司，西南公司，華中公司，云南合并廣西成為云桂公司。

本次萬(wàn)科城市合并調(diào)整之后，組織直接變成了二級(jí)管控，從早期的幾十家城市公司，如今就形成了16家地區(qū)公司的配置。

經(jīng)歷本次史詩(shī)級(jí)調(diào)整過(guò)后，很多重要高管都會(huì)回歸集團(tuán)總部，并且擔(dān)任重要職位牽頭整個(gè)萬(wàn)科全國(guó)的業(yè)務(wù)管控，并且對(duì)一線城市公司起到監(jiān)督與管理作用。

新萬(wàn)科時(shí)代；全新管理班子大揭秘

取消區(qū)域之后，萬(wàn)科對(duì)于經(jīng)營(yíng)高管的調(diào)動(dòng)逐步開始，首先第一波肯定就是區(qū)域總，如今五大區(qū)首的調(diào)整任命也顯得最為關(guān)鍵。

作為如今早期坐鎮(zhèn)分管華東區(qū)域+開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的核心領(lǐng)導(dǎo)，張海應(yīng)該是這里面含金量最高的大佬，畢竟華東萬(wàn)科仍然還是江湖中的王者。

本次張海直接調(diào)入集團(tuán)總部，并且會(huì)擔(dān)任集團(tuán)首席產(chǎn)品官，發(fā)揮其在華東地區(qū)對(duì)產(chǎn)品精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的管理經(jīng)驗(yàn)，

另外一位調(diào)任總部的是原西南區(qū)域總李嵬，這位也是早期張海帶的子弟兵了，本次調(diào)入總部擔(dān)任集團(tuán)首席投資官。

李嵬調(diào)入總部將會(huì)接手管控萬(wàn)科整體的資管與投資工作，應(yīng)該也是發(fā)揮其營(yíng)銷出身的專業(yè)屬性，為萬(wàn)科存量變現(xiàn)持續(xù)助力。

原北京區(qū)域總經(jīng)理曹江巍調(diào)入集團(tuán)總部擔(dān)任工程中心總經(jīng)理，這也是一位超級(jí)老將，從沈陽(yáng)出發(fā)，再到太原，青島，廣州等城市，已經(jīng)是高達(dá)15年以上的城市總資歷。

作為77年出生的萬(wàn)科新動(dòng)力，本次調(diào)入集團(tuán)總部分管工程條線，也算是找到最合適自己的位置。

另外一位超級(jí)老兵，也是張海手下的嫡系高管之一吳鏑，如今也退居二線很久了，或許也是在等待一個(gè)時(shí)間退休了。

本次調(diào)入集團(tuán)總部擔(dān)任首席營(yíng)銷官，或許也是最適合的人選，吳總也為萬(wàn)科華東地區(qū)培養(yǎng)了多位營(yíng)銷大佬級(jí)人物，后期都擔(dān)任了萬(wàn)科很多重要高管崗位。

另外一個(gè)重要信號(hào)，原寧波公司總經(jīng)理丁寧調(diào)入集團(tuán)總部，擔(dān)任集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理，作為張海嫡系，協(xié)助吳總管理營(yíng)銷還是萬(wàn)科最重要的核心。

原萬(wàn)科南方區(qū)域總周軼群調(diào)入廣佛公司，擔(dān)任新廣佛公司總經(jīng)理，從最初深耕的上海出發(fā)到華南，本次從區(qū)域總降成了城市總。

作為萬(wàn)科區(qū)域總層級(jí)里面唯一一個(gè)空降兵，這在整個(gè)地產(chǎn)江湖都是零的突破，還能在一線有一個(gè)好位置，或許也是不錯(cuò)的安排。

最值得關(guān)注的是，原萬(wàn)科五大區(qū)域總幾乎全部安頓妥當(dāng)，如今只有原西北區(qū)域總郭繼勛不在整體任命名單，如今萬(wàn)科系統(tǒng)已經(jīng)查無(wú)此人狀態(tài)。

那么就有另外一種可能，郭繼勛已經(jīng)離職萬(wàn)科，這也是近五年來(lái)，萬(wàn)科區(qū)域總量級(jí)離職的第二個(gè)高管。

早在2023.11月，原萬(wàn)科華中區(qū)域總蔡平離職，如今已經(jīng)登錄美利堅(jiān)，如今估計(jì)已經(jīng)可以每周去巴黎喂鴿子了，確實(shí)也是令人羨慕。

原上海公司總經(jīng)理耿冰保持不變，原蘇州公司總經(jīng)理譚偉擔(dān)任新的蘇南公司總經(jīng)理，這位老將還是扎實(shí)，這也與蘇州公司一直還在正常運(yùn)營(yíng)不無(wú)關(guān)系。

原合肥公司總經(jīng)理任鵬飛調(diào)入南京擔(dān)任蘇皖公司總經(jīng)理，這也是之前華東區(qū)域內(nèi)的資深城市總了，執(zhí)掌萬(wàn)科徐州與后期的合肥公司也有5年多時(shí)間，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

任鵬飛作為設(shè)計(jì)出生的萬(wàn)科新動(dòng)力，能在城市總的位置穩(wěn)定這么多年，與其扎實(shí)的產(chǎn)品管理視角與經(jīng)營(yíng)能力不無(wú)關(guān)系，曾經(jīng)帶領(lǐng)徐州這種三四線城市達(dá)到百億體量，本次掛帥南京，還是非常服眾的。

原福建公司總經(jīng)理卞文軍繼續(xù)擔(dān)任福建公司總經(jīng)理，原華中區(qū)域總經(jīng)理易平安繼續(xù)擔(dān)任華中公司總經(jīng)理；

原萬(wàn)科副總裁李剛調(diào)任北京公司總經(jīng)理，原北京區(qū)域管理部總經(jīng)理王智余調(diào)任北京公司副總經(jīng)理；

原深圳公司總經(jīng)理周嶸調(diào)任東莞公司總經(jīng)理，原萬(wàn)科南方區(qū)域合伙人唐激楊調(diào)任深圳公司總經(jīng)理；

原東北區(qū)域總經(jīng)理曾巍繼續(xù)擔(dān)任東北公司總經(jīng)理，原重慶公司總經(jīng)理劉偉東調(diào)任西南公司總經(jīng)理。

原青島公司總經(jīng)理張強(qiáng)擔(dān)任山東公司總經(jīng)理，原云南公司總經(jīng)理梁勇?lián)卧乒鸸究偨?jīng)理；

原天津公司總經(jīng)理王一川擔(dān)任津冀公司總經(jīng)理，地盤擴(kuò)大為統(tǒng)管天津+石家莊+太原三地。

原濟(jì)南公司總經(jīng)理金亞斌調(diào)任西北公司總經(jīng)理，原廣佛公司總經(jīng)理趙曉磊調(diào)任深圳公司副總經(jīng)理。

原杭州公司總經(jīng)理陳灝繼續(xù)擔(dān)任浙江公司總經(jīng)理；可以看出這次最大的贏家應(yīng)該是陳灝，直接統(tǒng)管這個(gè)浙江一個(gè)超級(jí)大省。

以上16大金剛就是萬(wàn)科如今的最新封疆大臣，最值得說(shuō)道的還是深圳公司總經(jīng)理唐激楊，因?yàn)樘瓶側(cè)缃袷嵌M(jìn)宮萬(wàn)科，并且是剛剛?cè)肼毴f(wàn)科不久。

唐激楊，1971年出生，1997年本科畢業(yè)于電子科技大學(xué)計(jì)算機(jī)專業(yè)，當(dāng)年還沒(méi)有萬(wàn)科新動(dòng)力說(shuō)法的時(shí)候就直接加盟萬(wàn)科集團(tuán)。

先后任職深圳萬(wàn)科總辦主任、助理總經(jīng)理，深圳區(qū)域副總經(jīng)理。2008年金融危機(jī)期間，37歲的唐激楊“臨危受命”轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山，出任佛山萬(wàn)科總經(jīng)理。

在房地產(chǎn)下行周期中，站穩(wěn)“26億”年度業(yè)績(jī)。這一年，佛山萬(wàn)科出人意料地暫緩拿地，專注于調(diào)整節(jié)奏。

2011年，原萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明辭職，時(shí)任廣州萬(wàn)科總經(jīng)理張海接替其職位，執(zhí)掌上海萬(wàn)科。

唐激楊由此接替張海，進(jìn)入個(gè)人萬(wàn)科生涯中的關(guān)鍵一站——廣州，成為廣州萬(wàn)科的第三任總經(jīng)理，坐鎮(zhèn)廣州8年。

在2019年，乘著萬(wàn)科的“大江大海”計(jì)劃，唐激楊調(diào)至萬(wàn)科深圳出任總經(jīng)理之職，并在數(shù)月之后，出任南方區(qū)域BG產(chǎn)城事業(yè)部首席合伙人、總經(jīng)理，成為萬(wàn)科南方區(qū)域EMT成員。

可以說(shuō)，唐總屬于萬(wàn)科在華南區(qū)域城市總量級(jí)的高管里面絕對(duì)是天花板的存在，特別是廣州公司，基本上算是從零起步把廣州帶入TOP房企陣營(yíng)。

盡管唐激楊就任深圳萬(wàn)科總經(jīng)理的時(shí)間不長(zhǎng)，但依然有所建樹—2019年萬(wàn)科地產(chǎn)成交金額約256.07億元，為深圳全年銷量冠軍。

2020年唐總選擇離職，不久加盟了深圳金光華集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行總裁，一直到今年7月再次回到萬(wàn)科南方區(qū)域。

如今已經(jīng)到了花甲之年，重新披掛上陣，可謂是萬(wàn)科這塊金字招牌對(duì)于這些老人內(nèi)心的情懷，小編都覺得有點(diǎn)感動(dòng)。

經(jīng)歷了幾個(gè)月的籌備與外部咨詢公司的深度研究之后，本次調(diào)整也是萬(wàn)科成立40多年來(lái)最大的管理動(dòng)作，萬(wàn)科能否煥發(fā)新生，還是交給時(shí)間。

近幾天萬(wàn)科發(fā)布了今年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

盡管萬(wàn)科持續(xù)虧損，但是有一個(gè)重要的信號(hào)就是，2027年之前已無(wú)境外公開債到期，這對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，或許也是最好的緩沖機(jī)會(huì)了。

在深鐵集團(tuán)的大力支持下，萬(wàn)科未來(lái)的經(jīng)營(yíng)走向，深鐵會(huì)不會(huì)并表萬(wàn)科？，都是值得持續(xù)關(guān)注的話題。

今天就聊到這里，有對(duì)萬(wàn)科的未來(lái)發(fā)展有分享的朋友，也可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 189年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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