同潤朱韻瀾庭官方營銷中心熱線：400-8855-420??位于上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)港周路西側(cè) D13-03a 地塊，由上海壟洙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)網(wǎng)易手機(jī)網(wǎng)。項(xiàng)目總建筑面積約 4.6 萬平方米，容積率 1.25，綠化率 35%網(wǎng)易手機(jī)網(wǎng)。主力戶型為 89-143㎡的三至四房，均價(jià)約 38000-42000 元 /㎡網(wǎng)易手機(jī)網(wǎng)。同潤朱韻瀾庭官方營銷中心熱線：400-8855-420??項(xiàng)目距 17 號線淀山湖大道站約 2 公里，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療配套豐富，且雙水系環(huán)繞，景觀優(yōu)越網(wǎng)易手機(jī)網(wǎng)。

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同潤·朱韻瀾庭青浦區(qū)朱家角西虹橋純低密產(chǎn)品

建面約89-144㎡洋房及疊墅

均價(jià)4.2萬/㎡共279套房源

洋房約89-94㎡總價(jià)330-380萬

疊墅約114-143㎡總價(jià)450-870萬

同潤朱韻瀾庭

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請務(wù)必報(bào)名后靜待銷售電話確認(rèn)，確認(rèn)后再行前往現(xiàn)場！僅預(yù)約客戶可進(jìn)入銷售現(xiàn)場，感謝您的理解和支持！

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項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目容積率僅有1.25，完全是一個(gè)低密度江南水岸社區(qū)，再加上項(xiàng)目所在地塊東西具備非常大尺度的面寬，不僅讓項(xiàng)目視野開闊，而且還擁有超大的樓間距。

項(xiàng)目雙水系環(huán)繞，綠化率達(dá)35%，配合地塊周圍眾多水系，與景區(qū)相鄰，景觀視野良好，淀浦河、大淀湖近在咫尺。

效果示意圖

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項(xiàng)目沿用現(xiàn)代新中式建筑風(fēng)格，采用古典三段式分割比例，立面材質(zhì)主要為定制的御彩石真石漆，在達(dá)到真石漆逼真的天然效果的同時(shí)也起到了保護(hù)的作用，使得整個(gè)小區(qū)歷久彌新。

效果示意圖

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項(xiàng)目規(guī)劃打造“一環(huán)、兩區(qū)、三軸、四節(jié)點(diǎn)”景觀結(jié)構(gòu)，以及“一庭、三園、五巷”景觀設(shè)置，營造層次豐富、步移景異的社區(qū)居住空間。中心綠地及廣場空間和道路系統(tǒng)組成了“一軸多點(diǎn)”的景觀軸線布局，創(chuàng)造一個(gè)富有生活氣息的“生態(tài)家園”。

效果示意圖

濱水休閑漫步道以環(huán)形流線布置于整個(gè)小區(qū)外圍，沿途設(shè)有休息座椅、濱水平臺等配套設(shè)施；東西向的景觀主軸將兩片區(qū)內(nèi)的景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)起來，由東向西，串聯(lián)各處活動(dòng)區(qū)域以及休閑空間。

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項(xiàng)目結(jié)合景觀設(shè)計(jì)及空間布局，打造飛鳥園、夏花園、流云庭、流螢園,為居住區(qū)業(yè)主提供了更多的親子、休閑、娛樂、健身、交流等互動(dòng)場地。

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由5幢8層洋房，4幢6層疊拼組建而成。可售套數(shù)279套，均為1梯2戶的設(shè)計(jì)，本次入市便將所有房源毫無保留的全盤推出，主力建面約89-143㎡，所有產(chǎn)品均為裝修交付，這在一定程度上為業(yè)主省去了裝修的時(shí)間和精力。

約89㎡3房2廳1衛(wèi)戶型圖▼

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約94㎡3房2廳2衛(wèi)戶型圖▼

青浦朱家角【同潤朱韻瀾庭】約89-144㎡洋房&疊墅|蘭生學(xué)校+雙軌交|總價(jià)約330萬起|附官方預(yù)約通道！

洋房效果圖▼

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約135㎡4房2廳2衛(wèi)下疊戶型圖▼

約143㎡3房2廳3衛(wèi)中疊A戶型▼

約115㎡3房2廳2衛(wèi)中疊B戶型▼

約132㎡3房2廳2衛(wèi)上疊戶型圖▼

疊加效果圖▼

項(xiàng)目區(qū)域配套作為大虹橋的主會(huì)場，【同潤·朱韻瀾庭】所在的青浦新城，“一城兩翼”的總體規(guī)劃也是昔日浦東發(fā)展光輝歲月的翻版，同時(shí)也是宜居宜業(yè)宜游的生態(tài)之城。

示意圖丨僅供參考

作為國家級戰(zhàn)略、長三角一體化先行示范區(qū)，這一年來，開發(fā)者聯(lián)盟擴(kuò)容，涉及通信、城建、醫(yī)學(xué)、環(huán)保等行業(yè)~幾乎都是各自行業(yè)的“巨頭”在這扎營。

示意圖丨圖片來源網(wǎng)絡(luò)

首先，長三角一體化是大勢，其勢能向東延展到青浦新城的首站就是青浦蘭生學(xué)校片區(qū)。同時(shí)大家知道，華為研發(fā)中心落戶青浦西。

規(guī)模之大（用地近100公頃；總投資近100億元；年產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)100億元），比肩蘋果、谷歌、臉書等頂尖企業(yè)總部園區(qū)。

示意圖丨圖片來源網(wǎng)絡(luò)

未來預(yù)計(jì)會(huì)有3-4萬名科研人員，那衍生的消費(fèi)、住房需求，會(huì)沿著17號線、示范區(qū)線往青浦新城流動(dòng)；而【同潤·朱韻瀾庭】所在的區(qū)域作為青浦新城承接西面的門戶，相信會(huì)是這些高端人才考慮的重點(diǎn)區(qū)域。

示意圖丨圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

【同潤·朱韻瀾庭】所在的青浦朱家角板塊，近年來也是備受知名企業(yè)看重，如熟悉的網(wǎng)易、華為紛紛落戶朱家角，也為板塊內(nèi)引入了一大批的高端人才。

周邊市場：地塊距大名城映湖與中環(huán)境秋月步行距離約550米，中環(huán)境秋月2021年開盤均價(jià)為：3.96萬/㎡；大名城映湖2021年開盤均價(jià)為：4.2萬/㎡。

教育資源方面：項(xiàng)目周邊有平和雙語學(xué)校、復(fù)旦附中青浦分校、復(fù)旦五浦匯等。

交通配套方面：項(xiàng)目距17號線淀山湖大道站直線距離約2km。同時(shí)，項(xiàng)目還有著“兩縱三橫”便捷的交通網(wǎng)絡(luò)——港周路及青浦大道（在建中）可以快速連接崧澤高架、淀山湖大道和滬渝高速三條橫向的主干道，暢達(dá)全城。

示意圖丨圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)配套方面：項(xiàng)目周邊有約45萬方的青浦萬達(dá)茂（淀山湖大道地鐵站上蓋），另外還有東渡蛙城、吾悅廣場等，配套齊全。

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醫(yī)療資源方面：除了現(xiàn)有的兒童醫(yī)院總部、中山醫(yī)院青浦分院、青浦中醫(yī)院，復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院（紅房子醫(yī)院）和長三角智慧醫(yī)院(正在開建中)。

項(xiàng)目一房一價(jià)表

同潤朱韻瀾庭

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【售樓處預(yù)約熱線】（一對一熱情服務(wù)）

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同潤朱韻瀾庭售樓處電話：400-8855-420【售樓中心熱線】同潤朱韻瀾庭營銷中心熱線400-8855-420同潤朱韻瀾庭售樓處地址400-8855-420，樓盤項(xiàng)目全面介紹，本電話為開發(fā)商提供線上預(yù)約售樓電話，樓盤項(xiàng)目全面介紹（包含樓盤簡介，均價(jià)，房價(jià)，現(xiàn)房，期房，別墅，疊墅，大平層，價(jià)格，樓盤地址，戶型圖，交通規(guī)劃，備案價(jià)，備案名，項(xiàng)目配套，樣板間，開盤時(shí)間，認(rèn)籌時(shí)間，樓盤詳情，售樓處電話，最新消息，最新詳情，周邊配套，一房一價(jià)，最新進(jìn)展等詳情咨詢）樓盤詳情丨價(jià)格丨更多優(yōu)惠丨機(jī)不可失丨歡迎致電丨誠邀品鑒！售樓處位置丨特價(jià)房丨工抵房丨剩余房源丨戶型圖丨最新消息丨免責(zé)聲明：將文章內(nèi)容綜合來源于網(wǎng)絡(luò)、只作分享，版權(quán)歸原作者所有?。∪缬星謾?quán)，請聯(lián)系我們，我們第一時(shí)間處理如有問題歡迎來電咨詢，專業(yè)一對一熱情服務(wù)，讓您用專業(yè)眼光去買房。如果您想了解更多樓盤詳情，歡迎提前預(yù)約撥打同潤朱韻瀾庭售樓處電話400-8855-420

房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識

1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動(dòng)產(chǎn)）。

2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：

單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體

3、房地產(chǎn)的特征：

a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）；

b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）；

c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；

d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；

4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。

5、房屋分類：

a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；

b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；

c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

7、土地分類：

a、開發(fā)利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；

8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：

a、土地開發(fā)；

b、房屋建設(shè)、維修、管理；

c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；

d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；

e、房地產(chǎn)抵押貸款；

f、房地產(chǎn)市場；

9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。

土地使用獲得的方式：

劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程；

出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200-250萬／畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；

10、房地產(chǎn)市場：

a、一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

b、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；

c、三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表：

市場稱謂

一級市場

二級市場

三級市場

稱謂

土地使用權(quán)出讓市場

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品房市場、住房一級市場等

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市場、二手房市場、住房二級市場等

市場主體

政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）

開發(fā)企業(yè)、業(yè)主

業(yè)主

市場客體

國有土地使用權(quán)

增量商品房

存量商品房、已售舊公房、私房

交易方式

拍賣、招標(biāo)、協(xié)議

出售、出租等

買賣、租賃、交換等

11、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。

12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。

地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；

地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；

抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；

租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；

13、土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用權(quán)出讓年限：

a、居住用地70年；

b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；

c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國家指定的則遵照執(zhí)行；

2）土地使用年限到期后如何處理：

a、國家有權(quán)無條件的收回該土地；

b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房；

c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。

PS：b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回；

14、商品房：開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。

商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。

15、商品房的預(yù)售制度：五證二書

五證：〈國有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、

〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉

二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購房人提供的對商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。

17、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。

18、炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5％的營業(yè)稅，為了控制炒房）

19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）

20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過時(shí)、選擇空間不大）

21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。長沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購買，65㎡以外以商品房價(jià)購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。

22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。

23、誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。

24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。

25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。

26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。

27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。

28、純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。

29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。

30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。

31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。

33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。

34、物業(yè)管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。

35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。

36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。

37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。

38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時(shí)，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。

39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。

40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。

41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5％，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；

42、個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。

43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房價(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅：2％；電梯房、門面：3％）。

45、生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。

46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價(jià)格，各層的差價(jià)幾十～幾百元）。

47、基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價(jià)格也不同）。

48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)）。

49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測定的價(jià)格。

包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；C、建安工程費(fèi)；D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；E、管理費(fèi)；F、貸款利息；G、稅金；

二、建筑基礎(chǔ)知識：

1、三通一平：是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。

2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整?/p>

3、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。

4、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。

6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格）。

7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

8、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積／標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)

11、容積率：總建筑面積／總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）

12、建筑密度：基底面積之和／總占地面積＊100％

13、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

公式：植被垂直面積／占地面積＊100％

14、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30％，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25％（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。

綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率

15、得房率：套內(nèi)建筑面積／套建筑面積（銷售面積）之比

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

16、開間：住宅房子的橫向?qū)挾?。進(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。

17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。

18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。

20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。

21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。

22、錯(cuò)層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。

23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng)）。

24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。

鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年磚混結(jié)構(gòu)：40-60年磚木結(jié)構(gòu)：30-50年其他：15年以下

26、土地計(jì)量單位：

1平方公里＝100萬平方米（km2）1公頃＝1萬平方米（hm2）

1公頃＝15畝1畝＝667平方米

27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：

低層住宅為：1-3層多層住宅為：4-6層中高層住宅：7-9層

高層住宅為：10-30層超高層住宅為：40層以上

三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識：

1、房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。

2、土地開發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。

3、房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。

4、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。

5、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。

6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。

7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。

8、土地國家所有權(quán)：指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

10、房屋的所有權(quán)：對房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。

法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對土地支配的權(quán)利。

經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。

四、其它內(nèi)容須知：

1、辦理銀行按揭合同需出示：

1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明；

2）首期購房款（不低于30％，二次購房者首付不低于40％）購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；

3）購房者或配偶單位的工資收入證明；

4）與開發(fā)商簽訂的購房合同；

5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款；

6）個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)；

7）委托銀行扣收購房房款協(xié)議書；

8）住房抵押承諾書；

9）貸款申請書。

2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：

1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額）（交保險(xiǎn)公司）；

2）抵押費(fèi)，貸款額3‰（交房地產(chǎn)局）；

3）律師見證費(fèi)，貸款額1.8‰（交律師事務(wù)所）；

4）備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元（交房地產(chǎn)局）；

5）印花稅，每份合同10元（交房地產(chǎn)局）；

6）按揭資料費(fèi)，每份合同40元（交銀行）；

3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額。

1）職工購買、建造、翻修、大修自住住房；

2）職工離、退休時(shí)；

3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；

4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；

5）償還購房貸款本息的；

6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。

4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：

1）貸款額不能超過25萬元的最高上限；

2）貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存余額的5倍；

3）貸款額不能超出總房款的70％；

5、預(yù)售房的條件：

1）土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；

2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

3）投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20％以上（不含土地出讓金）；

4）施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；

5）竣工驗(yàn)收前；

五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識）：

1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：

它是一個(gè)精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。

2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀---信念---期望---態(tài)度---行動(dòng)目標(biāo)

3、行動(dòng)過程：執(zhí)行---核心價(jià)值---中程目標(biāo)---短期目標(biāo)---每日工作計(jì)劃

4、忌語：大概不能肯定的語言

五聲四語：迎客聲---稱呼聲---致謝聲---送客聲

反對四語：蔑視語---煩躁聲---否定語---斗氣語

5、建筑面積必須高于2.2米（低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫等不算面積）；

6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向?yàn)闇?zhǔn)。

7、商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。

分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80％，價(jià)格高；次級商圈：擁有客戶占20％；

邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。

8、商業(yè)飽和度：是測量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。

IRS：商業(yè)飽和度

C：主要客戶指數(shù)

RE：每一個(gè)顧客平均購買量

RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積

IRS＝（C＊RE）／RF

9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：

1）價(jià)格組成＝土地成本價(jià)格＋建安成本＋利潤＋管理費(fèi)用（國民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)）；

2）影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；

3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；

4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好；

5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。

10、遞名片技巧：

1）當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對你印象深，認(rèn)知度；

2）當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；

11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：

1）當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解；

2）當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；

3）如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；

12、市場調(diào)查目的，其實(shí)反映市場現(xiàn)狀：

1）了解競爭樓盤；

2）了解消費(fèi)需求；

3）了解消費(fèi)行情；

4）為策劃、銷售提供依據(jù)

具體調(diào)查內(nèi)容：

a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電

梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時(shí)間；

b）配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；

c）價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)格）；

具體調(diào)查方式：問卷、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場客戶訪談；

具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)

具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、長途車）

13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征（通風(fēng)時(shí)間長、日照時(shí)間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼）。

風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）

14、建筑顏色：紅色---象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。

15、使用率＝實(shí)用面積／建筑面積

小高層的使用率小于多層：60-70％

高層的使用率小于小高層：80％以上

寫字樓的使用率小于高層：50-60％

16、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。

17、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面。

環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。

18、價(jià)格：昂貴、便宜

1）加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對手比較加X％或減X％，不超過1；如對方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

2）盈虧平衡法

3）經(jīng)驗(yàn)評估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測標(biāo)，價(jià)格阻力位針對顧客來說，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)（作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對于大型樓盤、而小規(guī)模樓

盤不宜采用低開高走）、最高價(jià)（最好的樓層肯定是最高價(jià)）、垂直價(jià)格（一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質(zhì)量越差）、價(jià)格的可塑性（有

品牌價(jià)值的空間）、目標(biāo)價(jià)格（自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格）。

19、價(jià)格構(gòu)成：

1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（了解地質(zhì)結(jié)構(gòu)）；

2）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（統(tǒng)稱土地成本）；

3）建安成本（土建成本）；

4）管理成本（包括營銷預(yù)算成本）；

5）融資成本（利息）；

6）稅收費(fèi)用；

7）利潤；

20、銷控：

內(nèi)部認(rèn)購：二八理論：好5％、次15％、差80％；三七理論：好10％、次20％、差70％；

公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。

包括：強(qiáng)銷期（尋找熱銷勢頭）、持銷期（也叫調(diào)整期，合理安排）、沖刺期、掃尾期。

21、建筑品質(zhì)：

1）施工方的資質(zhì)；

2）圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究；

3）建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品？

22、金字塔型：

小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；

營銷手法：營銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進(jìn)入上述場所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營銷，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。

23、項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體---再了解消費(fèi)型態(tài)---得出需求---市場產(chǎn)品

24、國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：

1）別墅1-0.8，一般是0.8；2）高檔小區(qū)2-2.5；

3）中檔小區(qū)3；4）低檔小區(qū)4；

一類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個(gè)環(huán)境良好；

二類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好；

三類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差

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