上海與廣州在同一天拉開(kāi)城中村改造大幕，中國(guó)樓市似乎又站到了新一輪周期的起點(diǎn)。

八月的最后幾天，中國(guó)兩大一線城市默契地打出組合拳。

8月25日，上海突然宣布外環(huán)外取消限購(gòu)；

8月27日，上海發(fā)布加速推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)；

同一天，廣州也推出了類似政策。

三連政策出擊，引發(fā)市場(chǎng)無(wú)限遐想。

有業(yè)內(nèi)人士悄悄翻出2015年棚改貨幣化的舊檔案，試圖從歷史碎片中拼湊未來(lái)圖景。

然而，相同的是拆遷，不同的是時(shí)代。

8月27日，上海市政府官網(wǎng)掛出的實(shí)施意見(jiàn)，前兩天上海剛放松外環(huán)外限購(gòu)，后一天廣州就跟進(jìn)推出改造政策。

如此緊湊的節(jié)奏，讓人不得不懷疑背后有一盤大棋。

這種同步性絕非偶然。很可能是在全國(guó)城市工作會(huì)議上就已經(jīng)確定的方向，選擇在八月末這個(gè)時(shí)間點(diǎn)集中釋放。

政策發(fā)布的藝術(shù)，從來(lái)都是時(shí)機(jī)重于內(nèi)容。

選擇在"金九銀十"傳統(tǒng)銷售旺季之前出臺(tái)，其刺激市場(chǎng)的意圖不言而喻。

細(xì)讀上海的實(shí)施意見(jiàn)，短短十余條內(nèi)容卻暗藏玄機(jī)。

"儲(chǔ)備改造的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)以公開(kāi)招拍掛的方式凈地出讓"

"凈地出讓"四個(gè)字，意味著土地必須拆得干干凈凈才能上市交易。

改造方式表述為"拆除新建、拆整結(jié)合或整治提升"。

雖然有三種選擇，但"拆除新建"排在首位，其中的優(yōu)先順序不言自明。

另外"被城鎮(zhèn)建成區(qū)包圍或基本包圍的自然村"。

這意味著不是所有村莊都能享受改造待遇，只有那些被城市包圍、地段價(jià)值高的村莊才能入選。

文件中關(guān)于資金安排的表述同樣讓人思考連篇：

"改造項(xiàng)目涉及經(jīng)營(yíng)性土地出讓的，市區(qū)政府取得的土地出讓收入，在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排。"

這相當(dāng)于給了地方財(cái)政一個(gè)正向激勵(lì)：

多拆多賣，多賣多得。

這種自循環(huán)機(jī)制，與2015年棚改貨幣化有異曲同工之妙。

但不同的是，如今的地方政府債務(wù)壓力更大，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境更為復(fù)雜。

同樣的玩法，在不同的市場(chǎng)環(huán)境下效果可能天差地別。

文件中最精妙的設(shè)計(jì)，是關(guān)于改造項(xiàng)目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定：

"新認(rèn)定的集體建設(shè)用地占比達(dá)到50%以上"。

51%這個(gè)數(shù)字背后，藏著巧妙的操作空間。

城中村土地主要包括集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地兩種性質(zhì)。

要求集體用地占比超過(guò)50%，但同時(shí)允許將不超過(guò)49%的國(guó)有建設(shè)用地納入改造范圍。

這意味著，借著城中村改造的名義，可以順便把大量國(guó)有土地上的建筑也一并拆除。

這些國(guó)有用地不需要改變土地性質(zhì)，可以直接上市交易，無(wú)疑是項(xiàng)目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

將當(dāng)前政策與2015年棚改對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)諸多相似之處：

都是通過(guò)拆遷創(chuàng)造需求，都是通過(guò)貨幣化安置注入購(gòu)買力，都是通過(guò)土地出讓實(shí)現(xiàn)資金平衡。但環(huán)境已經(jīng)大不相同。

2015年時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低位，居民杠桿率還不高，政策空間較大。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪大漲，居民杠桿率處于高位，政策效果可能打折扣。

一線城市的情況確實(shí)有所不同。北上廣深作為人口持續(xù)流入的地區(qū)，住房需求依然旺盛。但如今的拆遷成本、政策約束和市場(chǎng)環(huán)境都與2015年不可同日而語(yǔ)。

雖然上海和廣州同一天發(fā)布政策，但兩地的實(shí)施路徑可能有所不同。

上海更強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性和規(guī)范性，在實(shí)施意見(jiàn)中對(duì)項(xiàng)目認(rèn)定、實(shí)施流程、資金管理等都有詳細(xì)規(guī)定，體現(xiàn)出更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。

廣州則更注重實(shí)效性和靈活性，強(qiáng)調(diào)"凈地出讓"和"人房地錢"聯(lián)動(dòng)，顯示出更強(qiáng)的推進(jìn)決心。

這種差異可能與兩地的土地資源稟賦和市場(chǎng)狀況有關(guān)。

上海的可開(kāi)發(fā)土地資源更為稀缺，因此更加珍惜每次城市更新機(jī)會(huì)；

廣州的城中村數(shù)量更多、規(guī)模更大，需要更強(qiáng)的推動(dòng)力。

政策已經(jīng)出臺(tái)，工具已經(jīng)亮出，但效果如何仍是未知數(shù)。

我的老朋友申公豹跟我聊天的時(shí)候說(shuō)：

"房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性在于，同樣的政策在不同的市場(chǎng)環(huán)境下可能產(chǎn)生完全不同的效果。當(dāng)前居民收入預(yù)期、就業(yè)狀況、房?jī)r(jià)水平都與2015年大不相同。"

拆遷引擎再次啟動(dòng)，但能否帶動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪周期，還需要觀察后續(xù)政策配套、資金支持力度以及市場(chǎng)反應(yīng)。

唯一可以確定的是，中國(guó)城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，城市更新的大潮不會(huì)停止。

而如何在拆遷改造與市場(chǎng)穩(wěn)定之間找到平衡點(diǎn)，將是考驗(yàn)政策制定者智慧的關(guān)鍵課題。

或許，正如某個(gè)拆遷工地圍墻上的標(biāo)語(yǔ)所寫：

"今天的拆遷，是為了明天更好的城市。"

但明天是否會(huì)更好，只有時(shí)間才能給出答案。