市場分化、政策轉(zhuǎn)向、理念重構(gòu)，2025年下半年的中國房地產(chǎn)市場，正在經(jīng)歷一場靜悄悄的深度變革。

“八年后，中國的房價將如蔥價?！瘪R云2017年的預(yù)言在2025年再次被熱議。雖然房價沒有真正跌到蔥價，但房地產(chǎn)市場確實在經(jīng)歷深刻變化。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降12.0%，新建商品房銷售額下降6.5%。

市場呈現(xiàn)出明顯的“分裂”特征：三四線城市幾萬元一套的房子無人問津，而上海單價近20萬的豪宅卻能“開盤日光”。這種冰火兩重天的現(xiàn)象背后，是中國樓市正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變革。

01 市場分化：從普漲到局部回暖

曾經(jīng)“閉著眼睛買房都能賺錢”的時代已經(jīng)終結(jié)。2025年的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷前所未有的分化。

三四線城市面臨巨大壓力。住房空置率高達21.3%，庫存至少需要5年才能消化完。山東菏澤等城市常住人口減少，房價比2021年高點下跌25%。

一線和強二線城市則顯示出韌性。2025年上半年，全國70個城市二手房均價下跌0.6%，但上海、太原的新房價格仍有上漲，杭州持平。

核心地段、學(xué)區(qū)房和地鐵附近的房產(chǎn)價格依然相對穩(wěn)定。城市群效應(yīng)也越發(fā)明顯，長三角、珠三角周邊的三四線城市如嘉興、昆山，因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流入，房價跌幅正在收窄。

02 政策轉(zhuǎn)向：從刺激到托底精準化

2025年下半年的房地產(chǎn)政策發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)變。政策目標(biāo)不再是簡單地刺激房價上漲，而是“托底”與“引導(dǎo)”并舉，旨在實現(xiàn)市場平穩(wěn)過渡。

限購政策正在有序松綁。北京放松了五環(huán)外限購政策，規(guī)定符合條件的居民家庭在五環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)。上海也跟進類似政策，明確符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。

公積金政策持續(xù)優(yōu)化。上海對新購買二星級及以上綠色建筑住房的繳存人，公積金最高貸款額度上浮15%，并支持提取公積金支付購房首付款。

信貸政策也在調(diào)整助力降低購房成本。上海新政明確銀行業(yè)金融機構(gòu)在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

03 供需重構(gòu)：人口轉(zhuǎn)折與觀念變革

中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷供需結(jié)構(gòu)的根本性重構(gòu)。

人口負增長成為新常態(tài)。2022年以來，中國人口正式進入負增長通道，這意味著買房的人變少了。作為當(dāng)前購房主力的00后，比90后少了4700萬人。

代際觀念也在發(fā)生深刻變化。越來越多的年輕人開始質(zhì)疑是否值得用未來三十年的收入和生活品質(zhì)，去換取一套混凝土的“牢籠”。

當(dāng)“不買房就不能結(jié)婚”的觀念成為過去式，當(dāng)租房也能享受高品質(zhì)生活時，房地產(chǎn)的投資屬性被大大削弱，回歸“居住”本質(zhì)成為必然。

保障房供應(yīng)增加也在改變市場格局。我國計劃在未來5年內(nèi)提供600萬套保障房，平均每年有120萬套保障房入市。這將分流商品房市場需求，進一步推動房價回歸合理水平。

04 企業(yè)轉(zhuǎn)型：從開發(fā)向運營服務(wù)轉(zhuǎn)變

開發(fā)商的日子越來越難熬。2025年上半年，百城新房銷量繼續(xù)下滑，超過六成城市同比負增長。房企面臨到期債務(wù)高達5257億元，待售面積還有7.7億平方米。

整個行業(yè)正在痛苦轉(zhuǎn)型。用中銀證券分析師的話說，就是：“增量變精、存量優(yōu)化”。

“增量變精”表現(xiàn)為土地供應(yīng)量減少但更重質(zhì)量。上半年住宅用地成交量下降4%，但地價上漲25%，平均溢價率11%。深圳、杭州、上海、成都的土地競爭尤其激烈。

“存量優(yōu)化”則是城市更新成為新重點。不光是老房改造，還包括大量非住宅項目翻新。商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)，成為房企轉(zhuǎn)型的三大方向。

運營能力取代開發(fā)速度，正在成為房企新的核心競爭力。

05 購房新邏輯：回歸居住本質(zhì)

對于普通消費者來說，購房邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變化。

以前買房的目的是為了賺錢，現(xiàn)在買房想的是怎樣住著舒服，是否負擔(dān)得起。數(shù)據(jù)顯示，居民負債率已高達137%，月供占收入比例超過60%。

在這種情況下，買房第一原則是：別勉強、別超負荷，量力而行比什么都重要。不要被市場情緒帶偏，不要超出自己的經(jīng)濟能力。

買房的目的是為了更好的生活，而不是給自己增添負累。

對于不同需求的購房者，策略也應(yīng)有所不同：剛需群體準備結(jié)婚、孩子上學(xué)、父母養(yǎng)老，這些需求不會等，該買就買，挑地段、挑配套，不要賭時機。

改善型群體可以從小換大，從郊區(qū)換市區(qū)，可以適度等待市場調(diào)整，低位入手更劃算。投資者別幻想“炒房暴富”的年代還在，投資房產(chǎn)要轉(zhuǎn)向長期穩(wěn)定，選擇核心資產(chǎn)。

北京放松五環(huán)外限購后，通州區(qū)房地產(chǎn)市場認購量較7月周末平均水平大幅提升68%，改善型項目表現(xiàn)尤為突出。

上海跟進政策后，市場關(guān)注度也顯著提高，看房人數(shù)明顯增加。

政策調(diào)整正在顯現(xiàn)效果，但市場完全回暖還需要時間。未來的房地產(chǎn)市場，將不再是束縛人們夢想的枷鎖，而是真正成為承載幸福生活的空間。