本文來源：時代周報 作者：郭鵬

面對本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整，龍湖集團（00960.HK，下稱“龍湖”）選擇及早“踩剎車”，主動壓降負債規(guī)模。

8月29日，龍湖發(fā)布2025年半年報，期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入587.5億元，同比增長25.4%，其中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合約銷售金額350.1億元，一二線城市銷售占比約90%；由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)132.7億元，占總營業(yè)收入22.6%。

公司擁有人應(yīng)占溢利為32.2億元，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動影響后公司擁有人應(yīng)占核心溢利13.8億元。

負債方面，截至報告期末，龍湖有息負債較2024年底壓降65.3億元，在手現(xiàn)金為446.7億元，凈負債率為51.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為56.1%。

與此同時，上半年，龍湖于上海、重慶、蘇州、貴陽4座核心城市獲取4幅土地，新增土儲總建筑面積24.9萬平方米，權(quán)益面積18.4萬平方米。截至2025年6月30日，龍湖土地儲備合計2840萬平方米，權(quán)益面積為2113萬平方米。

對于樓市走勢，在業(yè)績會上，龍湖董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，當(dāng)前樓市的止跌回穩(wěn)對于中國經(jīng)濟以及金融穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的，“接下來的走勢，我們覺得短期內(nèi)還是要看政策刺激的力度。”

“對于中長期，我們?nèi)匀环浅？春弥袊康禺a(chǎn)市場發(fā)展的韌性，因為一二線城市核心地段仍然缺少‘好房子’，核心地段的改善需求仍然非常強勁，建好房子、提供好產(chǎn)品、好服務(wù)仍然是值得長期去做的業(yè)務(wù)。”陳序平說道。

負債高峰或?qū)⒃谀甑走^去

在房地產(chǎn)市場調(diào)整期內(nèi)，龍湖始終強調(diào)壓降負債。2022年年中，龍湖明確提出降負債，此后公司多次提前償還未到期債務(wù)。

據(jù)其財報，截至到6月底，龍湖綜合借貸總額為1,698億元，較2024年年末下降65.3億元，有息負債中銀行融資占比高達87%；平均融資成本為年利率3.58%，利率為歷年低點；平均合同借貸年期為10.95年，達到歷史高位。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至報告期末，龍湖1年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比降低至15.1%，長短債配比更加合理，短期內(nèi)償債壓力有限；同時調(diào)配境內(nèi)外債占比，外幣債務(wù)占比下降至14.0%，其中100%的外債已做掉期對沖。

截至目前，龍湖年內(nèi)已累計兌付債券本息合計約145億元，年內(nèi)到期債券已全部償還完畢，且2026年底前無境外到期債券。

在業(yè)績會上，龍湖首席財務(wù)官趙軼介紹，今年，龍湖陸續(xù)兌付了101億境內(nèi)信用債和35億中債增信債券。龍湖年底還有一筆85億元海外銀團貸款，目前已經(jīng)提前償付10億元，未來幾個月龍湖將會逐步對其進行分期償付。

陳序平表示，經(jīng)過三年的時間，龍湖降低有息負債400億元，到今年底還要再降200億元。龍湖將會用三年半的時間降低600億元有息負債，到今年年底，龍湖境內(nèi)信用債券余額僅有44億，“負債高峰在今年年底就過去了。”

即便負債高峰已過，龍湖未來還會繼續(xù)壓降負債規(guī)模。在業(yè)績會上，陳序平給出了到2028年每年降低100億元有息負債的目標(biāo)。

趙軼介紹到，2026年，龍湖需要償還的債務(wù)低于2025年40%的債務(wù)，2027年及其以后，龍湖償還的債務(wù)還會大幅減少。未來，龍湖債務(wù)規(guī)模將會穩(wěn)定在1000億元左右。

“未來龍湖的融資和債務(wù)管理策略是保持負債規(guī)模穩(wěn)步有序下降，堅決不展期不逾期；進一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加大長期債務(wù)，控制好短期債務(wù)，短債占比在15%基礎(chǔ)上逐年減少；逐漸減少外幣債務(wù)，同時保持100%的掉期。”趙軼說。

經(jīng)營性收入占總營業(yè)收入22.6%

地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中加速重構(gòu)，面對這一輪周期，龍湖除了選擇調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)外，還將優(yōu)化資產(chǎn)組合放在重要位置。

其中，經(jīng)營性業(yè)務(wù)成為龍湖核心溢利的主要來源。2025年上半年，由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)132.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營業(yè)收入22.6%。

龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)包括運營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)兩部分。運營業(yè)務(wù)包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理；服務(wù)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、代建業(yè)務(wù)。

據(jù)其財報，今年上半年，龍湖運營業(yè)務(wù)不含稅租金收入為70.1億元，同比增長2.5%，商業(yè)、資產(chǎn)管理的占比分別為78.5%和21.5%，運營毛利率為77.7%，較上年增長2.3%；服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為62.6億元，較上年增長0.02%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約30.0%。

運營業(yè)務(wù)板塊中，龍湖商業(yè)上半年新增運營1座天街。截至目前，龍湖商業(yè)累計運營89座商場（分期項目合并后商場個數(shù)），上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，銷售客流均實現(xiàn)兩位數(shù)增長，營業(yè)額同比增長17%，日均客流同比增長11%，上半年出租率為97%。

趙軼表示，商業(yè)投資業(yè)務(wù)是一個重資產(chǎn)賽道，龍湖已經(jīng)向其投入了1000多億元，現(xiàn)在公司開始收獲回報。上半年，該業(yè)務(wù)毛利率超過75%，凈利率超過40%，下半年龍湖還要再開10座商場。

與此同時，資管旗艦品牌“龍智資管”，涵蓋長租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公及健康養(yǎng)老等六大業(yè)務(wù)。2025上半年，龍智資管收入15.1億元，其中長租公寓品牌冠寓已開業(yè)房源12.7萬間，整體出租率95.6%。

服務(wù)業(yè)務(wù)板塊上半年實現(xiàn)收入55.3億元，物業(yè)在管項目約2200個，在管面積約4億平方米。

龍湖智創(chuàng)生活首席執(zhí)行官宋海林表示，上半年，物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入同比下降4.3%。收入下降原因一方面是龍湖主動退出了一些限價過低的外拓項目；另一方面是龍湖調(diào)整聚焦增值類業(yè)務(wù)，砍掉了一些相對低效的業(yè)務(wù)，這樣做的目的是為了未來能夠有質(zhì)量、可持續(xù)的增長。

而智慧營造品牌“龍湖龍智造”在2025上半年實現(xiàn)營收7億元，同比增長65%，新增代建面積852萬平方米，代建項目銷售額84億元。

在業(yè)績會上，陳序平表示，龍湖有信心完成經(jīng)營性業(yè)務(wù)構(gòu)建自身在所處板塊的競爭優(yōu)勢，持續(xù)保持增長。今年上半年，經(jīng)營性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為龍湖核心溢利的主要來源，形成壓艙石作用。

“面向未來，我們會堅持“三個聚焦”戰(zhàn)略。一是會把業(yè)務(wù)聚焦在50-60個重點城市；二是把業(yè)務(wù)聚焦在自身能力有護城河的業(yè)務(wù)上，有些低效沒有護城河的業(yè)務(wù)會縮減；第三就是要堅持服務(wù)好B端戰(zhàn)略級大客戶?！彼魏Ａ直硎尽?/p>