八年前，馬云在公開場合提出房產將喪失稀缺性，轉為尋常商品的觀點，當時引發(fā)廣泛爭議。那時房價正處于高位，多數人視其為投資首選。

2025年，市場格局已悄然演變，供給過剩與需求疲軟交織，房價走勢呈現明顯分化。這番預言雖未全面兌現，卻在某些層面映照現實，尤其在非核心區(qū)域，房產價值回歸理性成為主流趨勢。

回顧馬云言論的語境，2017年房地產市場正值高峰期，全國房價平均水平持續(xù)攀升，投資熱情高漲。

他的判斷基于人口結構變化與供給飽和預期，指出房產將不再是財富快速增值工具。

八年過去，2025年上半年數據顯示，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%，銷售額微跌1.1%，庫存壓力持續(xù)積累。

根據國家統計局數據，待售面積已達歷史高位兩倍以上，整體市場進入調整周期。

一線城市如北京、上海房價相對堅挺，受益于政策支持與資源集中。2025年上半年，北京五環(huán)外松綁限購后，成交量小幅回升，平均房價環(huán)比微漲1.3%。

上海外環(huán)外類似舉措，成年單身人士購房視作家庭，公積金貸款上限提升，刺激部分剛需入市。這些城市教育、醫(yī)療與就業(yè)資源集聚，形成需求支撐，房價下行空間有限。

相比之下，三四線城市房價承壓明顯。2025年上半年，三四線庫存去化周期延長至18個月，部分區(qū)域開發(fā)商面臨流動性考驗。

典型如東北某些城市，房價已跌至低位，個別房產成交價僅兩三萬元一套。整體看，全國70城房價指數顯示，三四線同比跌幅達4.59%，環(huán)比持續(xù)下行。這種分化源于人口外流與經濟活力不足，投資需求銳減。

市場調整的深層原因在于供需失衡。過去幾年，房地產投資增速放緩，2025年上半年住宅投資下降10.9%，新開工面積減少近20%。

同時，居民收入增速趨緩，就業(yè)競爭加劇，購房預算收縮。即便房貸利率下調，心理預期仍未快速扭轉，許多潛在買家選擇觀望，導致成交低迷。

政策層面，2025年上半年已出臺多項措施穩(wěn)市。約170地市發(fā)布超340條房地產政策，包括發(fā)放補貼、降低首付比例與減稅二手交易。這些舉措旨在消化庫存，提振信心。央行多次降息，房貸成本降低，為下半年市場回暖奠基。

進入下半年，房地產市場或迎來關鍵節(jié)點?；葑u評級預測，2025年全年新建住宅銷售面積減少5%，平均售價下降2%，但下半年政策效應可能放大。地方政府化債與房地產企穩(wěn)將夯實經濟基礎，若需求端政策持續(xù)發(fā)力，核心城市房價有望止跌趨穩(wěn)。

開發(fā)商資金鏈面臨考驗。2025年房企到期債務超5000億元，第三季度高峰期近1600億元。銷售疲軟下，民營房企或加大打折促銷，以價換量成為常態(tài)。國家推動閑置土地處置，覆蓋9萬公頃，旨在緩解供給壓力。

購房心態(tài)轉變是另一變量。過去搶購盛行，如今觀望為主。一旦價格觸底信號顯現，買家可能集中入市，形成短期反彈。這種結構性行情預計在核心城市顯現，非核心區(qū)繼續(xù)調整。整體神話破滅，房產轉為實用商品，正如馬云所言。

經濟環(huán)境影響深遠。2025年上半年GDP增長5.3%，但房地產拖累明顯。下半年若中美貿易摩擦緩和，制造業(yè)采用新技術提升，家庭消費穩(wěn)定增長，或間接支撐樓市。

風險猶存。標普全球分析，中國房地產可能觸底，但基于二手房成交增長的假設，下半年總成交額或持平17萬億元。二手房占比升高，達76%，新房市場收縮。

人口因素加劇挑戰(zhàn)。2025年社保斷繳人數超4200萬，青年群體主動斷繳率升8.6%。出生率下降，未來新房需求比2017年峰值低75%，房價長期承壓。

馬云預言的核心在于趨勢判斷，而非精確價格。2025年下半年，若政策激進與信心回暖，市場分化調整將成復合狀態(tài)。核心區(qū)剛需窗口期有限，非核心持房者出手機會漸少。投資時代結束，買房邏輯轉向實際需求。

展望長遠，中國房地產從增長引擎轉為穩(wěn)定器。創(chuàng)新與內需培育逐步主導，房產價值集中在重點城市。2025年下半年變化，或定調未來格局，印證理性回歸的必然。