過去咱們一說起城市化，基本上都繞不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)那就是城市化的 “扛把子”。

但現(xiàn)在，中央親自定調(diào)，這套老思路要徹底變天了。

倒不是說房地產(chǎn)以后就沒用了，而是不能再讓它當(dāng)城市發(fā)展的主力“發(fā)動機”了。

未來城市發(fā)展的核心，得回歸到 “人” 身上，以人為本，這才是新方向。

這些轉(zhuǎn)變源于最近中央發(fā)布的一份關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重磅文件《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》。對未來中國城市的發(fā)展方向立了新“規(guī)矩”。

它本質(zhì)上是給過去 40 年 “速度優(yōu)先” 的城市化進程踩剎車、調(diào)方向，甚至可以說，是要重構(gòu)城市的底層運行邏輯！這事兒影響巨大，今天必須跟大伙嘮嘮。

告別 “攤大餅”，城市發(fā)展要比 “誰更舒服”

過去 40 年的城市化，說白了，就是資本和土地綁在一起搞規(guī)模，搞城市化大擴張。

那時候城市的首要目標就是搞 GDP，人在這個過程中，更像是擰在生產(chǎn)線上的螺絲釘。

寬闊的大馬路，優(yōu)先是給貨車跑的，為啥？因為要方便運原材料和貨物，好發(fā)展生產(chǎn)。

很多城市，特別是人口凈涌入的省會等現(xiàn)在的大中型城市。

密密麻麻的樓盤，很多時候主要是為了幫企業(yè)騰地方，或者靠賣地來填補財政窟窿。比如很多客觀上形成城中村，那典型的就是 “低成本勞動力蓄水池”，租金低，能留住打工者。

可環(huán)境咋樣？配套設(shè)施呢？根本沒人重視，打工者就像被安置在臨時落腳點，能干活就行，哪管你生活質(zhì)量。

這種 “效率至上” 的城市化模式，剛開始確實讓城市發(fā)展得很快，但時間一長，一堆問題全暴露出來了。

先說說那些 “鬼城”，在四線五線城市，大片大片的小區(qū)建起來了，可到了晚上，亮燈的沒幾家。

房子都空著，根本沒人住，資源全浪費了。還有 “睡城”，像燕郊，上海旁邊的昆山，多少人每天單程通勤就得兩小時，早上天不亮就往市區(qū)趕去上班，晚上天黑了才回到這個只能用來 “睡覺的地方”。

一天大部分時間都耗在路上，生活質(zhì)量被壓縮到了極致，除了上班就是趕路，哪還有啥生活樂趣可言。

更要命的是，這條路已經(jīng)走到頭了，沒法再繼續(xù)走下去了。

看數(shù)據(jù)就知道，我國常住人口城市化率從 2012 年的 53.1% 漲到 2024 年的 67%，12 年漲了快 14 個百分點，快速擴張的階段基本已經(jīng)過去了。

城市化速度慢下來之后，一堆 “城市病” 就全冒出來了。

比如說 “人地失衡”，要么是人多房少，大家為了一套房擠破頭；要么就是房多人少，房子大量閑置。

還有冬天的霧霾，平時上下班的堵車，以及教育、醫(yī)療資源緊張得不行，大家為了孩子上學(xué)、家人看病，得托關(guān)系、搶名額，擠破腦袋。

很明顯，靠人口紅利和房地產(chǎn)拉動城市增長的模式，已經(jīng)碰到天花板，玩不轉(zhuǎn)了。

好在中央看得特別清楚，現(xiàn)在城市化已經(jīng)從 “快增長” 轉(zhuǎn)向 “穩(wěn)發(fā)展”，城市建設(shè)也從以前的 “蓋新樓、擴新區(qū)”，變成要 “把現(xiàn)有資源用好，提高質(zhì)量和效率”。

這時候提出 “高質(zhì)量發(fā)展”，和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的邏輯是一樣的。

以前經(jīng)濟發(fā)展能靠高增速往前沖，現(xiàn)在得追求發(fā)展得 “好不好”，而不是單純的 “快不快”。

城市化也是如此，房地產(chǎn)的大潮要退了，不能再像以前那樣，比誰蓋的樓多，誰的城區(qū)面積大，而是得比誰的城市讓居民生活得更舒服，更有幸福感。

深層邏輯：國家政策從 “投資于物” 轉(zhuǎn)向 “投資于人”

就好比現(xiàn)在 GDP 預(yù)期都調(diào)到 5% 了，城市發(fā)展的節(jié)奏也得慢下來。

未來 10 年，你家附近的郊區(qū)可能還是郊區(qū)，規(guī)劃中的地鐵可能真就通不了了。

這可不是因為沒錢建，而是沒必要再靠 “攤大餅” 式的擴張來拉動增長了，得把錢花在真正關(guān)鍵、能提升居民生活質(zhì)量的地方，得花在刀刃上。

文件里提到要 “走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子”，具體來說要因城施政，這話可不是隨便說的，其實就是明確要和兩種不好的模式劃清界限。

一種是西方資本驅(qū)動的模式，就像紐約曼哈頓，摩天大樓群看著確實氣派，可背后呢？

是 1% 的超級精英和 30% 生活在貧民窟的窮人之間巨大的貧富差距，社會嚴重撕裂。

對應(yīng)到咱們國內(nèi)，有些地方就是豪宅區(qū)旁邊緊緊挨著城中村，一邊是幾千萬的豪宅，住的人非富即貴；另一邊是月租幾百塊的握手樓，空間狹小，環(huán)境惡劣，住的大多是為生活奔波的普通人。

另一種就是香港的高周轉(zhuǎn)造城模式，李嘉誠他們那些地產(chǎn)商靠囤地、貸款、炒樓花賺得盆滿缽滿，可結(jié)果呢？

把房價抬到了普通人一輩子都買不起的程度。

咱們國內(nèi)過去也有類似的情況，很多人都覺得自己的收入永遠追不上房價上漲的速度，壓力巨大，一輩子都在為一套房拼命，生活被房子壓得喘不過氣。

現(xiàn)在全新的城市發(fā)展邏輯已經(jīng)非常明確了，那就是 “人民城市人民建，人民城市為人民”。

過去是 “生產(chǎn)優(yōu)先”，先考慮企業(yè)怎么賺錢，GDP 怎么增長，人在這個過程中往往被忽視。但現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在是 “生活優(yōu)先”，城市最重要的功能，就是要讓住在這兒的每一個人都覺得幸福、方便，活得有尊嚴。

城市的經(jīng)濟活力，也要從為居民打造 “美好生活” 當(dāng)中來。

只要能留住人，能吸引更多人來，自然而然就會有人力資本和創(chuàng)新活力，而不是再靠拼命蓋樓、賣地這種老一套來硬拉增長。

未來城市更 “體貼”，也更 “扛造

可能有人會問，這些聽起來這么宏大的規(guī)劃，和我一個月薪 3000，還住在城中村的普通人有啥關(guān)系呢？

其實啊，城市高質(zhì)量發(fā)展的最終目的，就是要解決 “GDP 看著挺高，但我自己卻沒感受到幸?！?這種割裂的問題。未來的城市，會變得更 “體貼”，也更 “扛造”，這些變化，咱們每個人都能實實在在地感受到、摸得著。

先說說 “體貼” 這方面。

文件里提到的 “完整社區(qū)便民生活圈”“一老一小服務(wù)”，這些都是把人重新放回城市的中心位置來考慮。

簡單來講，就是以后你出門就能很方便地買到早餐，不用再走上兩公里才能找到一家便利店；

孩子能就近入托，不用再到處托關(guān)系、搶那幾個稀缺的名額；

家里老人也能在社區(qū)享受到普惠的養(yǎng)老服務(wù)，不用每次做個常規(guī)檢查都得跑大老遠去醫(yī)院折騰。

現(xiàn)在已經(jīng)有些城市在試點 “15 分鐘生活圈”，你步行 15 分鐘之內(nèi)，菜市場、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老站這些生活必需的配套設(shè)施都有，生活一下子就便利了很多。

這可不是什么遙不可及的規(guī)劃，而是正在一步步實現(xiàn)，能讓咱們老百姓實實在在受益的改變。

再講講 “扛造”，也就是城市韌性這一塊。

文件里明確提出要嚴格限制超高層建筑，為啥呢？因為超高層一旦發(fā)生火災(zāi)，消防救援難度極大，住得越高，危險就越大，安全隱患太多。

還要提升城市排水防澇能力，比如說改造地下管網(wǎng)，以后到了雨季，咱們就不用再看城市 “秒變海洋”，出門上班也不用再趟著水艱難前行了。

這些舉措都是為了讓城市能更好地應(yīng)對自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等各種突發(fā)風(fēng)險。

就像疫情期間，社區(qū)能不能快速給居民送物資；臺風(fēng)天來了，城市能不能少淹一些路，減少對居民生活的影響。

這些變化，不管你月薪多少，不管你是住在高檔小區(qū)還是城中村，都能直接從中受益，讓你在這個城市生活得更安心、更有保障。

往深了說，這份文件其實代表著國家經(jīng)濟政策的一次重大轉(zhuǎn)向。

國家政策從 “投資于物” 轉(zhuǎn)向 “投資于人”

過去 70 年，咱們國家的國策基本是 “投資于物”，就是把有限的資源大量投到公路、鐵路、工廠、房地產(chǎn)、發(fā)電站這些基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)建設(shè)上。

這么做確實成果顯著，現(xiàn)在中國是世界第一大工業(yè)生產(chǎn)國，高鐵、高速路的里程數(shù)都是世界第一，在國際上的工業(yè)地位舉足輕重。

但有成果，也有代價。

最明顯的就是居民消費支出在全球占比不高，只占 13% 左右，大家都不敢花錢，為啥？

因為生活壓力大，未來有很多不確定性，得攢錢應(yīng)對各種風(fēng)險。還有年出生人口也少，只占全球的 7%，現(xiàn)在年輕人都不敢生小孩，養(yǎng)孩子成本太高，生活壓力太大，讓很多年輕人對生育望而卻步。

所以你看，今年國家出臺了一系列政策，像育兒補貼、幼兒園免費、消費品以舊換新，再到這份城市高質(zhì)量發(fā)展文件，它們的核心意圖都是從 “投資于物” 轉(zhuǎn)向 “投資于人”。

未來城市，要 “舒服” 不要 “虛胖”

本質(zhì)上，就是要把人從過去單純的 “生產(chǎn)成本”，變成推動城市和國家發(fā)展的 “資本”。

過去城市發(fā)展更多是 “榨取勞動力價值”，就拿在深圳打工來說，很多人賺的錢全花在房租、生活費上了，最后落得個 “深圳賺錢深圳花，一分別想帶回家” 的結(jié)果，在城市里辛苦打拼，卻很難積累財富，也很難真正融入城市。

但現(xiàn)在時代變了，隨著 AI 和機器人越來越多地取代傳統(tǒng)生產(chǎn)崗位，只靠廉價勞動力 “擰螺絲” 的這種發(fā)展模式已經(jīng)行不通了。

城市如果還不重視人，不關(guān)注人的生活質(zhì)量和幸福感，那就真的沒有發(fā)展前途了。

說到底，城市的核心永遠是人，不是那些冷冰冰的鋼筋水泥建筑。

如果一個城市只關(guān)心蓋了多少樓，招了多少企業(yè)，卻不關(guān)心居民能不能輕松買到早餐，孩子能不能順利入托，老人能不能安享晚年，那就算 GDP 再高，又有什么用呢？這樣的城市留不住人，更談不上持續(xù)發(fā)展。

只有當(dāng)城市真正開始關(guān)心每一個人的幸福感，把人的需求放在首位，高質(zhì)量發(fā)展才能真正落地生根，開花結(jié)果。

未來的城市，不會再靠房地產(chǎn)來 “撐場面”，而是靠 “讓人過得舒服” 來吸引人和留住人。

也許以后不會再有那么多新地鐵、新小區(qū)一下子冒出來，但我們出門會更方便，生活有更多保障，遇到風(fēng)險時也能更安心。

這才是城市該有的樣子，它不是一堆沒有溫度的建筑堆砌起來的，而是能讓每一個人都能感受到溫暖、幸福，真正把這里當(dāng)成家的地方。