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原告主張 20 多年前與被告戀愛時(shí)，以被告名義購(gòu)買兩套海淀房屋且全額出資，起訴要求確認(rèn)房屋歸己所有，法院最終以 “原告當(dāng)時(shí)存在婚姻關(guān)系，與被告不構(gòu)成合法同居關(guān)系” 為由，駁回全部訴求！近日，北京市海淀區(qū)人民法院的判決，為 “有配偶者與他人戀愛期間的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議” 提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 關(guān)系與房屋背景：原告婚內(nèi)與被告戀愛，房屋登記在被告名下

1977 年，張強(qiáng)（原告，化名）與韓麗（案外人，化名）結(jié)婚，2008 年離婚。1994 年，張強(qiáng)與劉敏（被告，勝訴方）建立戀愛關(guān)系，2014 年分手。

1999 年 11 月，劉敏與甲公司（開發(fā)商，化名）簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》，購(gòu)買 “一號(hào)房屋”“二號(hào)房屋”（均位于海淀區(qū)），總價(jià)款合計(jì)約 30.97 萬(wàn)美元，付款方式為按揭貸款。2000 年 10 月，劉敏與乙銀行（化名）簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同》，貸款 120 萬(wàn)元用于購(gòu)房；2004 年 11 月，貸款全部結(jié)清。2004 年 9 月，兩套房屋登記至劉敏名下，1999 年 12 月劉敏辦理入住，現(xiàn)由其實(shí)際居住使用。

2. 2021-2023 年：原告多次起訴，均被駁回

2021 年，張強(qiáng)以 “借名買房” 為由起訴劉敏，要求辦理房屋過(guò)戶，海淀法院判決駁回其訴求；張強(qiáng)上訴后，北京一中院維持原判（生效判決認(rèn)定張強(qiáng)有出資，但未支持過(guò)戶）。

2021 年，韓麗以 “張強(qiáng)擅自贈(zèng)與房屋” 為由起訴張強(qiáng)、劉敏，要求確認(rèn)贈(zèng)與無(wú)效并返還房屋，海淀法院及北京一中院均駁回其訴求（認(rèn)定無(wú)法證明張強(qiáng)對(duì)房屋享有權(quán)利，不構(gòu)成贈(zèng)與）。

3. 2024 年：張強(qiáng)再次起訴，主張房屋歸己所有

2024 年，張強(qiáng)再次起訴劉敏，訴求：

判令 “一號(hào)房屋”“二號(hào)房屋” 歸其一人所有；

訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由劉敏承擔(dān)。

張強(qiáng)主張：兩套房屋系其 1999 年全額出資，因 “單位購(gòu)房指標(biāo)問(wèn)題” 借劉敏名義購(gòu)買，首付款、貸款、裝修費(fèi)等均由其支付，雙方共同居住至 2014 年分手，劉敏拒絕返還房屋。劉敏抗辯：① 張強(qiáng)屬于重復(fù)起訴；② 雙方不構(gòu)成合法同居關(guān)系，原告基礎(chǔ)法律關(guān)系不成立；③ 訴求已過(guò)訴訟時(shí)效；④ 房屋系其自行購(gòu)買，與張強(qiáng)無(wú)關(guān)。

二、案件分析

1. 爭(zhēng)議焦點(diǎn)

張強(qiáng)與劉敏是否構(gòu)成法律上的同居關(guān)系，能否以 “同居析產(chǎn)” 主張房屋所有權(quán)？

張強(qiáng)的起訴是否屬于重復(fù)起訴，訴求是否已過(guò)訴訟時(shí)效？

2. 勝訴關(guān)鍵：原告與被告關(guān)系不受法律保護(hù)，主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)

（1）張強(qiáng)與劉敏不構(gòu)成合法同居關(guān)系，基礎(chǔ)法律關(guān)系不成立

法律依據(jù)：《民法典》第一千零四十二條（禁止有配偶者與他人同居）、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二條（同居是指未結(jié)婚的男女雙方自愿共同生活）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 1999 年購(gòu)買房屋至 2008 年期間，張強(qiáng)與韓麗仍存在婚姻關(guān)系，屬于 “有配偶者”；② 法律規(guī)定的 “同居關(guān)系” 僅指 “無(wú)配偶的男女雙方自愿共同生活”，張強(qiáng)在婚內(nèi)與劉敏的戀愛、共同居住行為，違反法律禁止性規(guī)定，不受法律保護(hù)，不構(gòu)成合法同居關(guān)系；③ 張強(qiáng)以 “同居析產(chǎn)” 為基礎(chǔ)主張房屋所有權(quán)，缺乏合法的法律關(guān)系前提，無(wú)法成立。

（2）張強(qiáng)的起訴構(gòu)成重復(fù)起訴，且訴求已過(guò)訴訟時(shí)效

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百四十七條（重復(fù)起訴需滿足 “當(dāng)事人相同、訴訟標(biāo)的相同、訴訟請(qǐng)求相同”）、《民法典》第一百八十八條（普通訴訟時(shí)效為 3 年）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 2021 年張強(qiáng)已以 “借名買房” 為由起訴要求確認(rèn)房屋權(quán)利，本案與前案當(dāng)事人相同、訴訟標(biāo)的均為房屋所有權(quán)、訴訟請(qǐng)求本質(zhì)一致，構(gòu)成重復(fù)起訴；② 雙方 2014 年分手時(shí)，張強(qiáng)即應(yīng)知道其主張的 “權(quán)利受損”，至 2024 年起訴已超過(guò) 3 年訴訟時(shí)效，且未提供時(shí)效中斷、中止的證據(jù)，喪失勝訴權(quán)。

（3）房屋登記在劉敏名下，張強(qiáng)的出資主張不改變權(quán)屬

法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 兩套房屋的認(rèn)購(gòu)書、貸款合同均由劉敏簽訂，產(chǎn)權(quán)登記在劉敏名下，根據(jù) “物權(quán)登記公示原則”，劉敏為合法所有權(quán)人；② 生效判決雖認(rèn)定張強(qiáng)有出資，但出資行為僅可能形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系（如借貸），不能直接改變房屋的物權(quán)歸屬，張強(qiáng)不能以 “出資” 為由主張房屋歸其所有。

三、裁判結(jié)果

駁回原告張強(qiáng)的全部訴訟請(qǐng)求；

本案案件受理費(fèi)、保全費(fèi)由原告張強(qiáng)負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

1. 戀愛關(guān)系中的財(cái)產(chǎn)處理：3 個(gè)關(guān)鍵提醒

避免 “借名買房”，明確權(quán)屬約定

戀愛期間購(gòu)房時(shí)，應(yīng)盡量以實(shí)際出資人的名義簽訂合同、辦理登記；若確需借名，務(wù)必簽訂書面《借名買房協(xié)議》，明確約定房屋權(quán)屬、出資方式、過(guò)戶條件等，留存出資憑證（轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)等），避免日后權(quán)屬爭(zhēng)議。

婚內(nèi)禁止與他人同居，堅(jiān)守法律底線

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)恪守夫妻忠實(shí)義務(wù)，禁止與他人同居；此類行為不僅違反道德，更不受法律保護(hù)，期間產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議，法院不會(huì)基于 “同居析產(chǎn)” 予以支持，出資人可能面臨 “錢房?jī)煽铡?的風(fēng)險(xiǎn)。

及時(shí)主張權(quán)利，避免超過(guò)訴訟時(shí)效

若認(rèn)為自身財(cái)產(chǎn)權(quán)利受損，應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起 3 年內(nèi)提起訴訟，并留存時(shí)效中斷的證據(jù)（如催告函、溝通記錄等）；超過(guò)訴訟時(shí)效起訴，將喪失勝訴權(quán)。

2. 房屋所有權(quán)人（如劉敏）的權(quán)利保護(hù)：2 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作

留存交易憑證，鞏固物權(quán)證據(jù)

購(gòu)房時(shí)的合同、付款憑證、貸款還款記錄、產(chǎn)權(quán)登記證等，是證明物權(quán)歸屬的核心證據(jù)，應(yīng)妥善保管；若涉及他人出資，需留存相關(guān)約定（如借條、贈(zèng)與協(xié)議），明確出資性質(zhì)。

積極應(yīng)訴，主張重復(fù)起訴與時(shí)效抗辯

面對(duì)重復(fù)起訴時(shí)，應(yīng)及時(shí)向法院提交前案判決書，主張 “重復(fù)起訴” 予以駁回；同時(shí)，若對(duì)方起訴超過(guò)訴訟時(shí)效，可依法提出時(shí)效抗辯，維護(hù)自身權(quán)益。

3. 核心提醒：物權(quán)歸屬 “以登記為準(zhǔn)”，法律不保護(hù)違法關(guān)系

本案的核心裁判邏輯是 “物權(quán)登記的公示效力” 與 “法律對(duì)合法關(guān)系的保護(hù)原則”。無(wú)論戀愛期間的出資情況如何，房屋權(quán)屬首先以登記為準(zhǔn)；同時(shí)，法律不會(huì)保護(hù) “有配偶者與他人同居” 等違法關(guān)系衍生的財(cái)產(chǎn)主張。在戀愛、婚姻關(guān)系中，處理大額財(cái)產(chǎn)時(shí)務(wù)必堅(jiān)守法律底線，通過(guò)書面約定明確權(quán)利義務(wù)，才能有效避免糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）