房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

債權(quán)人勝訴后未查到債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)債務(wù)人在債權(quán)形成后一個(gè)月轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，起訴 “撤銷房屋買賣合同、恢復(fù)登記”，辯稱 “債務(wù)人低價(jià)轉(zhuǎn)讓、交易虛假，惡意避債”，買家舉證 “早于債權(quán)簽合同、按市場價(jià)付款、無惡意”，法院最終判決 “駁回債權(quán)人全部訴求”！近日，北京市大興區(qū)人民法院審理此案，明確 “買家簽約早于債權(quán)形成、付款合理無惡意，不符合債權(quán)人撤銷權(quán)要件”，為 “債權(quán)人事后主張撤銷房屋交易” 糾紛提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情簡介

債權(quán)形成與執(zhí)行終本

2021 年 9 月 22 日，周明（原告，債權(quán)人，敗訴方）與孫偉（被告三，債務(wù)人）因?qū)汃R車買賣，孫偉出具《欠條》，約定 “10 日內(nèi)支付 20 萬元車款”，逾期未付則形成債權(quán)（2021 年 10 月 2 日為債權(quán)確定日）。2022 年 11 月，周明起訴孫偉，大興法院作出 A 號(hào)民事判決書（2022 年 11 月 25 日），判令孫偉支付 20 萬元及利息。判決生效后，周明申請強(qiáng)制執(zhí)行，因未查到孫偉財(cái)產(chǎn)，案件終本。2023 年 8 月，周明申請調(diào)取房產(chǎn)信息，發(fā)現(xiàn)孫偉曾有 “大興一號(hào)房屋”（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某房產(chǎn)，面積待定），于 2021 年 10 月 27 日過戶給高鵬、劉敏（被告一、二，買家，勝訴方），遂起訴維權(quán)。

房屋買賣與交易履行

2021 年 8 月 29 日，孫偉與高鵬、劉敏通過乙公司（居間方）簽訂《房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)版），約定 “孫偉將‘大興一號(hào)房屋’以 750 萬元出售，定金 10 萬元，首付款分兩筆支付，孫偉需在 2021 年 12 月前解押”，當(dāng)日還簽訂《居間服務(wù)合同》《房屋交易保障服務(wù)合同》，高鵬、劉敏支付 10 萬元定金、15 萬元居間費(fèi)、3.75 萬元保障費(fèi)，合計(jì) 28.75 萬元。

2021 年 10 月 20 日，雙方簽訂《變更協(xié)議書》，調(diào)整首付款支付時(shí)間；10 月 21 日，高鵬、劉敏向?qū)O偉轉(zhuǎn)賬 633 萬元（第一筆首付款）；10 月 26 日，支付 57 萬元（第二筆首付款）；10 月 27 日，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（網(wǎng)簽版，用于過戶備案），繳納稅費(fèi) 8.941502 萬元，當(dāng)日完成過戶，高鵬、劉敏取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

關(guān)鍵爭議證據(jù)

買家無惡意證據(jù)：高鵬、劉敏提交 2021 年 8 月 29 日《經(jīng)紀(jì)版合同》《居間合同》《付款流水》，證明 “簽約時(shí)間（8 月）早于周明債權(quán)形成時(shí)間（10 月 2 日），無知曉債權(quán)的可能，交易真實(shí)”；

價(jià)格合理證據(jù)：提交同小區(qū) 2020-2022 年歷史成交記錄（單價(jià) 2.9 萬 - 3.5 萬元 /㎡），750 萬元總價(jià)符合市場價(jià)；周明提交的安居客、房天下截圖，非同小區(qū)同戶型，無參考性；

全款支付證據(jù)：銀行流水顯示高鵬、劉敏累計(jì)支付 750 萬元（10 萬定金 + 633 萬 + 57 萬），加稅費(fèi)、服務(wù)費(fèi)合計(jì) 786.691502 萬元，無 “資金未實(shí)際支付” 的情況；

網(wǎng)簽合同說明：高鵬、劉敏稱 “2021 年 10 月 27 日網(wǎng)簽版合同僅為過戶備案，實(shí)質(zhì)權(quán)利義務(wù)以 8 月 29 日經(jīng)紀(jì)版合同為準(zhǔn)”，提交乙公司系統(tǒng)原始合同載體佐證。

（二）原告訴求與各方答辯

原告周明訴求

① 撤銷孫偉與高鵬、劉敏 2021 年 10 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，將 “大興一號(hào)房屋” 恢復(fù)登記至孫偉名下；② 本案訴訟費(fèi)由三被告承擔(dān)。

被告高鵬、劉敏答辯

① 辯稱 “2021 年 8 月 29 日已簽經(jīng)紀(jì)版合同，早于周明 10 月 2 日的債權(quán)，簽約時(shí)不知曉孫偉欠周明錢，無惡意”；

② 主張 “750 萬元是市場價(jià)，有同小區(qū)成交記錄佐證，非低價(jià)轉(zhuǎn)讓；已支付全款及相關(guān)費(fèi)用，交易真實(shí)，不存在虛假避債”；

③ 認(rèn)為 “周明起訴超過除斥期間（2023 年 8 月才發(fā)現(xiàn)交易，距 2021 年 10 月過戶已超 1 年），且不符合撤銷權(quán)要件”，請求駁回訴求。

被告孫偉情況

經(jīng)法院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，視為放棄答辯、質(zhì)證權(quán)利。

（三）法院查明關(guān)鍵事實(shí)

周明對孫偉的債權(quán)形成于 2021 年 10 月 2 日，高鵬、劉敏與孫偉簽訂《經(jīng)紀(jì)版合同》時(shí)間為 2021 年 8 月 29 日，早于債權(quán)形成 2 個(gè)月，無證據(jù)證明高鵬、劉敏事前知曉債權(quán)；

“大興一號(hào)房屋” 實(shí)際成交價(jià)格 750 萬元，同小區(qū)同戶型 2020-2022 年成交單價(jià) 2.9 萬 - 3.5 萬元 /㎡，750 萬元總價(jià)符合市場價(jià)，周明主張 “低價(jià)轉(zhuǎn)讓” 無有效證據(jù)；

高鵬、劉敏已支付全部購房款 750 萬元，另支付居間費(fèi) 15 萬元、保障費(fèi) 3.75 萬元、稅費(fèi) 8.941502 萬元，交易流程完整，資金流水清晰，無 “虛假支付” 痕跡；

2021 年 10 月 27 日網(wǎng)簽版合同僅為過戶備案使用，雙方實(shí)際履行的是 8 月 29 日經(jīng)紀(jì)版合同，不存在 “以網(wǎng)簽低價(jià)掩蓋真實(shí)交易” 的情況。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

周明主張撤銷孫偉與高鵬、劉敏的房屋買賣合同，是否符合債權(quán)人撤銷權(quán)要件？

周明起訴是否超過法定除斥期間？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實(shí)認(rèn)定

本案核心依據(jù)《民法典》第五百三十九條（債權(quán)人撤銷權(quán)要件）、第五百四十一條（除斥期間），結(jié)合 “交易時(shí)間、付款合理性、買家主觀狀態(tài)”，從兩方面突破爭議：

不符合債權(quán)人撤銷權(quán)要件，周明無權(quán)主張撤銷

依據(jù)《民法典》第五百三十九條 “撤銷權(quán)需滿足：債務(wù)人以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn) + 影響債權(quán)實(shí)現(xiàn) + 相對人知情”：

交易時(shí)間早于債權(quán)形成：高鵬、劉敏 8 月 29 日簽約，周明 10 月 2 日才形成債權(quán)，買家簽約時(shí)不可能知曉后續(xù)債權(quán)，主觀無惡意，不符合 “相對人知情” 要件；

價(jià)格合理非低價(jià)：750 萬元符合同小區(qū)市場價(jià)，周明提交的非同小區(qū)截圖無證明力，無法認(rèn)定 “明顯不合理低價(jià)”；

交易真實(shí)無避債意圖：高鵬、劉敏支付全款及相關(guān)費(fèi)用，過戶流程合法，無證據(jù)證明 “與孫偉惡意串通”，孫偉轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)債權(quán)尚未形成，不存在 “為避債轉(zhuǎn)讓” 的前提。

周明起訴可能超過除斥期間，進(jìn)一步喪失權(quán)利基礎(chǔ)

依據(jù)《民法典》第五百四十一條 “撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起 1 年內(nèi)行使”：

周明 2022 年 11 月勝訴后，可通過不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)查詢孫偉房產(chǎn)情況，但其直至 2023 年 8 月才發(fā)現(xiàn)交易，距 2021 年 10 月過戶已超 1 年，雖法院未直接以除斥期間駁回，但從 “及時(shí)行權(quán)” 角度，其主張已存在時(shí)效瑕疵；

即使不考慮時(shí)效，因核心撤銷權(quán)要件不滿足，周明訴求仍無法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

駁回原告周明的全部訴訟請求；本案訴訟費(fèi)由原告周明承擔(dān)。

四、案件啟示

（一）房屋買家：交易避坑 “三要點(diǎn)”

早簽正式合同，留存簽約時(shí)間證據(jù)

購買房屋時(shí)，盡早簽訂包含核心條款（價(jià)格、付款、過戶）的《經(jīng)紀(jì)版合同》或《正式買賣合同》，通過中介簽約并留存合同原件、中介系統(tǒng)記錄，證明 “簽約時(shí)間早于債務(wù)人后續(xù)債權(quán)”，避免被認(rèn)定 “事后串通”（如本案高鵬、劉敏 8 月簽約，成為關(guān)鍵抗辯點(diǎn)）；

按市場價(jià)付款，留存完整資金流水

以市場合理價(jià)格交易，通過中介或銀行資金存管支付房款，備注 “XX 房屋購房款”，留存轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)；

若涉及稅費(fèi)、居間費(fèi)、保障費(fèi)，一并留存支付憑證，形成 “全款支付 + 費(fèi)用結(jié)清” 的完整證據(jù)鏈，反駁 “交易虛假” 指控（如本案高鵬、劉敏提交 750 萬元流水 + 27.69 萬元雜費(fèi)憑證，證明交易真實(shí)）；

核實(shí)房屋權(quán)利，避免卷入債務(wù)糾紛

簽約前查詢房屋是否有抵押、查封，通過中介了解賣家征信及債務(wù)情況，雖無需主動(dòng)核查賣家未來債權(quán)，但需確保 “自身無惡意”，避免因 “明知賣家欠債仍低價(jià)購買” 承擔(dān)責(zé)任。

（二）債權(quán)人：行使撤銷權(quán) “兩注意”

嚴(yán)格審查撤銷權(quán)要件，不盲目起訴

主張撤銷房屋交易前，需確認(rèn) “三個(gè)要件”：① 債務(wù)人轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯低于市場價(jià)（需提供同小區(qū)同戶型權(quán)威成交數(shù)據(jù)）；② 交易是否發(fā)生在債權(quán)形成后（簽約時(shí)間是關(guān)鍵）；③ 買家是否知情（需舉證 “買家與債務(wù)人串通”），缺一不可，否則易敗訴（如本案周明未證明價(jià)格過低、買家知情，訴求被駁回）；

及時(shí)行使權(quán)利，避免超過除斥期間

債權(quán)確定后，定期查詢債務(wù)人財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)、車輛、存款），發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓行為后 1 年內(nèi)起訴，超過除斥期間則喪失撤銷權(quán)；若因客觀原因無法及時(shí)查詢，留存 “知道撤銷事由時(shí)間” 的證據(jù)（如本案周明 2023 年 8 月才發(fā)現(xiàn)交易，需舉證 “此前無法查詢”，否則面臨時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)）。

（三）債務(wù)人：轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn) “誠信合規(guī)”

債權(quán)形成前轉(zhuǎn)讓，需留存交易憑證

若在潛在債權(quán)形成前轉(zhuǎn)讓房屋，需保留《買賣合同》《付款流水》，證明 “交易早于債權(quán)、價(jià)格合理”，避免后續(xù)被債權(quán)人指控 “惡意避債”；

債權(quán)形成后轉(zhuǎn)讓，需保障債權(quán)人權(quán)益

若在債權(quán)形成后轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，需確保 “價(jià)格合理、及時(shí)清償債務(wù)”，不可通過 “低價(jià)轉(zhuǎn)讓、虛假交易” 逃避債務(wù)，否則可能面臨合同被撤銷、承擔(dān)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）核心提醒：債權(quán)人撤銷權(quán) “要件是核心，證據(jù)是關(guān)鍵”

本案中高鵬、劉敏勝訴的核心，在于 “簽約早于債權(quán) + 付款合理 + 無惡意，完全不符合撤銷權(quán)要件”；周明敗訴的關(guān)鍵，在于 “未證明價(jià)格過低、買家知情，且簽約時(shí)間早于債權(quán)”。這警示所有參與者：

? 買家需 “早簽約、付全款、留證據(jù)”，確保交易合法無瑕疵；

? 債權(quán)人不可 “僅憑‘轉(zhuǎn)讓時(shí)間近’就主張撤銷”，需滿足全部法定要件；

?? 涉及房屋交易與債權(quán)糾紛，建議提前咨詢律師，梳理 “時(shí)間線 + 證據(jù)鏈”，避免因 “要件缺失” 或 “證據(jù)不足” 承擔(dān)敗訴后果。

債權(quán)人撤銷權(quán)制度旨在平衡 “債權(quán)人權(quán)益” 與 “交易安全”，唯有嚴(yán)格遵循法定要件、留存充分證據(jù)，才能既保障債權(quán)人合法權(quán)益，又維護(hù)正常的房屋交易秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）