行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，房企暴雷和資不抵債的“死亡名單”還在擴(kuò)容。

艷姐觀察到，昔日明星房企路勁近日官宣暴雷，而資不抵債的上市房企已經(jīng)擴(kuò)容至10家：

佳兆業(yè)、奧園、泰禾、金科、陽光城、花樣年、時代中國、建業(yè)地產(chǎn)、朗詩綠色管理、力高集團(tuán)。

這些房企都是昔日的明星房企，但戰(zhàn)略“失誤”后終被市場無情捶打。如今有的已經(jīng)選擇躺平，有的仍然在雖未躺平，但想扭轉(zhuǎn)困局難度相當(dāng)大。

這10家房企，都是曾經(jīng)的明星房企，開創(chuàng)了“院子”產(chǎn)品的泰禾、深圳“舊改王”佳兆業(yè)、“西南王”金科、閩系“帶頭大哥”陽光城、“河南王”建業(yè)......但終究落了個資不抵債的境遇，艷姐也是感到唏噓。

今天，艷姐也想跟大家甄選其中6家典型資不抵債房企，看看他們有哪些失誤？未來還能走多遠(yuǎn)？也歡迎大家在評論區(qū)留言，跟艷姐互動。

TOP6

時代中國

凈資產(chǎn)-78.7億

3年虧損超200億，徹底退出城更業(yè)務(wù)

或許很多人沒有聽說過時代中國，其實它曾是家年銷售超1000億、營收超400億的明星百強(qiáng)房企。

時代中國的創(chuàng)辦人岑釗雄是廣東佛山人，公司總部位于廣州，被譽(yù)為廣州“舊改王”，業(yè)務(wù)布局上深度聚焦廣州、佛山兩座城市。

岑釗雄（圖源官微）

在營收最高峰的2021年，時代中國有206個項目，廣州、佛山有93個項目，貢獻(xiàn)了集團(tuán)55%的銷售業(yè)績。

也正是這種把身家性命都押在2個城市的策略，也注定了時代中國后來的命運。

2022年，時代中國官宣債務(wù)暴雷，并第一時間選擇“躺平”。銷售額也從2020年的1004億，下降到2024年的94億；2024年首次出現(xiàn)凈資產(chǎn)為負(fù)。

不過最近時代中國債務(wù)重組迎來進(jìn)展，境外債務(wù)重組計劃獲批。

過去3年，時代中國歸母凈利潤累計虧損超200億；上半年銷售28.7億。時代中國已經(jīng)失去“造血能力”。

按照這一趨勢，時代中國能否重回正軌、起死回生，仍然未知。

TOP5

花樣年

凈資產(chǎn)-110億

4年虧損超300億

在行業(yè)內(nèi)，花樣年控股一直以玩的“花”著稱，一度被譽(yù)為行業(yè)內(nèi)的“藝術(shù)生”。

花樣年起步于1996年，總部位于深圳，早期以參股方式投資房地產(chǎn)項目；1999年轉(zhuǎn)型成為地產(chǎn)開發(fā)商，2009年花樣年控股在港交所上市；2012年開始去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，將重心放在物管業(yè)務(wù)；2017年進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)型，重新加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

深圳花樣年好時光營銷中心

花樣年的兩次轉(zhuǎn)型，也錯失了地產(chǎn)行業(yè)的黃金五年。

2018年，花樣年提出2020年沖刺“千億目標(biāo)”，通過合作開發(fā)和土拍，在全國各地“攻城略地”。

2018年~2020年，花樣年權(quán)益拿地金額分別為68億、74億、121億。不過2020年合約銷售僅492億。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，大手筆投資的花樣年在2021年官宣暴雷，并連虧4年，歸母凈利潤虧損超300億；凈資產(chǎn)連續(xù)2年為負(fù)，2023年、2024年分別為-20億、-110億。

眼下，花樣年債務(wù)重組也迎來“利好”，超40億美元的境外債大概率會削債+展期。

市場會不會再次給到花樣年機(jī)會，我們也拭目以待。

TOP4

金科地產(chǎn)

凈資產(chǎn)-173億

3年虧損超620億，重整獲批將涅槃重生？

作為渝系房企的代表之一，金科素有“西南王”的稱號。

金科創(chuàng)辦于1998年，2011年借殼上市。創(chuàng)始人黃紅云一直對規(guī)模有著強(qiáng)烈的執(zhí)念，曾提出2020年實現(xiàn)2000億的銷售目標(biāo)，并定下“1671”高周轉(zhuǎn)模式：

拿地后1個月開工、6個月開盤、7個月開發(fā)貸上賬、1年內(nèi)現(xiàn)金流回正。

2018年金科的銷售額突破1000億，2020年突破了2000億，達(dá)到2233億。

高周轉(zhuǎn)下，金科的債務(wù)水漲船高，負(fù)債從2016年的867億攀升到2020年的3077億。

市場深度調(diào)整，業(yè)務(wù)高度集中重慶、華東（土儲占比56%）的金科也難以幸免，并債務(wù)暴雷。

2022年~2024年，金科歸母凈利潤累計虧損超620億，并在2024年首次出現(xiàn)資不抵債，凈資產(chǎn)為-173億。

2023年，因債權(quán)人商票逾期申請對其進(jìn)行重整，隨后金科主動申請破產(chǎn)重整，債務(wù)規(guī)模達(dá)1470億。

通過司法重整，金科引入上海品器聯(lián)合體、中國長城資產(chǎn)等，引資超33億，并聚焦“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，轉(zhuǎn)型不動產(chǎn)綜合運營商。

成功重整后的金科，未來值得期待。

TOP3

泰禾集團(tuán)

凈資產(chǎn)-224億

5年虧損超550億，仍在加速隕落？

泰禾集團(tuán)是行業(yè)內(nèi)最早官宣暴雷的房企之一，2020年便官宣暴雷，也是行業(yè)內(nèi)最早開始自救的房企。

泰禾集團(tuán)為外界熟知，來自于“院子”系產(chǎn)品。早年的“院子”產(chǎn)品是可以在中國的豪宅史上留名的作品，“院子”系的成功也讓泰禾對規(guī)模相當(dāng)執(zhí)著。

黃其森（圖源官微）

2014年泰禾的銷售額230億，2017年達(dá)到1007億，成為閩系房企中首次邁入“千億俱樂部”的房企。2018年，黃其森更是定下了高達(dá)2000億的銷售目標(biāo)。

地王收割機(jī)+大手筆拿地+高杠桿，泰禾最終暴雷。

2020年起，泰禾開始了長達(dá)5年的連續(xù)虧損，歸母凈利潤累計虧損超550億。

2024年，泰禾首次出現(xiàn)資不抵債，凈資產(chǎn)為-224億。

去年底，泰禾集團(tuán)到期未償付債務(wù)本金超700億。行業(yè)深度下行，缺乏造血能力的泰禾，短期內(nèi)想重回正軌還是有一定的難度。

TOP2

中國奧園

凈資產(chǎn)-258億

4年虧損超490億，扭虧可期？

中國奧園，已經(jīng)連續(xù)4年資不抵債了！

中國奧園由郭梓文、郭梓寧兩兄弟創(chuàng)辦于1996年，早期曾以“體育+地產(chǎn)”的復(fù)合模式在廣州一戰(zhàn)成名。

郭梓文、郭梓寧（圖源官微）

2007年中國奧園借殼上市，上市過度依賴合作開發(fā)的策略也失去了不少發(fā)展良機(jī)。2016年，郭氏兄弟提出“351計劃”，通過收并購和舊改瘋狂擴(kuò)張。

收并購模式下，中國奧園邁入千億規(guī)模，2016年到2020年，中國奧園全口徑銷售額從256億增長到1330億，增長超400%。

但深度布局三四線也讓中國奧園嘗到了苦果。2020年上半年，三四線城市土儲建面占比高達(dá)62%。

市場深度調(diào)整，中國奧園在2022年初官宣暴雷。

從2021年開始，中國奧園已經(jīng)連虧3年，歸母凈利潤累計虧損超490億；連續(xù)4年資不抵債。

不過2024年，中國奧園因債務(wù)重組“意外”扭虧，實現(xiàn)歸母凈利潤0.35億。若剔除債務(wù)重組收益，中國奧園歸母凈虧損為261.20億，創(chuàng)歷史新高。

缺少產(chǎn)品力、品牌力的中國奧園，未來能否重整上岸、扭虧為盈，仍然是個未知數(shù)。

TOP1

佳兆業(yè)

凈資產(chǎn)-337億

4年虧損超730億，“舊改之王”要成功上岸了？

佳兆業(yè)在業(yè)內(nèi)素有“不死鳥”“舊改之王”的稱號。

最高峰時，其曾在深圳有44個舊改項目，貨值約4500億。但舊改項目周期一般長達(dá)8-10年，短期內(nèi)很難貢獻(xiàn)業(yè)績，還沉淀大量資本，疊加市場下行，佳兆業(yè)在2022年官宣暴雷。

郭英成（圖源官微）

實際上這不是佳兆業(yè)第一次“暴雷”。早在2015年就曾進(jìn)行過一次債務(wù)重組，通過引入機(jī)構(gòu)投資人、資產(chǎn)出售、債務(wù)展期等方式成功重組。

第二次暴雷后，佳兆業(yè)也嘗試過自救。去年4月，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成曾低調(diào)返回內(nèi)地推進(jìn)境外債重組。

今年4月，佳兆業(yè)超150億美元的境外債重組迎來關(guān)鍵進(jìn)展，并先后獲批，佳兆業(yè)似乎要再次成功上岸了。

不過眼下佳兆業(yè)的經(jīng)營情況依舊疲軟。

2024年，佳兆業(yè)合約銷售67.57億，同比減少62%，還不及2020年1435億銷售額的5%；歸母凈利潤虧損285.3億，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

過去4年，佳兆業(yè)累計虧損超730億。

郭英成在2024年報中也表示，佳兆業(yè)將探索輕資產(chǎn)＋可持續(xù)發(fā)展型的發(fā)展模式。

眼下，嚴(yán)重缺乏造血能力的佳兆業(yè)，能否再次上演“不死鳥”的奇跡，恐怕還是個未知數(shù)。

結(jié)語

為了活下來，暴雷房企們嘗試了一次又一次“自救”：

資產(chǎn)變現(xiàn)、代建、資產(chǎn)運營，甚至有的還干起了爬山的生意......

但從結(jié)果看，大家似乎用盡了全力，但依然無法扭轉(zhuǎn)命運。

行業(yè)深度調(diào)整、供需逆轉(zhuǎn)，曾經(jīng)重倉的三四線城市成為“貨值毒藥”，暴雷房企們正在失去造血能力。

如何走出泥潭，仍考驗著各家房企掌舵人的智慧。

主編：張艷

責(zé)編：Eric

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