本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者劉佳 北京報(bào)道

當(dāng)信托融入社區(qū)服務(wù)，不僅讓物業(yè)費(fèi)收繳率、業(yè)主滿意度有所提升，更推動(dòng)矛盾糾紛下降，形成破解物業(yè)難題的新路徑。

8 月末，吉林省公主嶺市東三街道和諧社區(qū)伊通轉(zhuǎn)運(yùn)站小區(qū)、氣門芯舊樓小區(qū)完成信托制物業(yè)管理項(xiàng)目簽約，標(biāo)志著當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)物業(yè)管理模式正式升級(jí)。

無(wú)獨(dú)有偶，8 月初，烏魯木齊經(jīng)開區(qū)（頭屯河區(qū)）綠谷社區(qū)德澤園小區(qū)同樣簽約信托制物業(yè)，成為該區(qū)首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者梳理公開信息，目前北京、四川、河南、山東、安徽、海南、湖南、內(nèi)蒙古、新疆、吉林等多地均有小區(qū)開展信托制物業(yè)試點(diǎn)，試點(diǎn)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率平均達(dá)95%以上。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，信托制物業(yè)的核心運(yùn)作模式有相應(yīng)特點(diǎn)，一方面清晰界定資金歸屬與收益分配，另一方面確保資金管理與監(jiān)督的透明性。

“從實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果來(lái)看，高收繳率反映出信托制物業(yè)在化解業(yè)主與物業(yè)矛盾、提升服務(wù)信任度方面起到作用，為后續(xù)模式推廣提供實(shí)踐支撐。”信托從業(yè)人員柏托對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者分析稱。

信托公司創(chuàng)新物業(yè)新模式

長(zhǎng)期以來(lái)，“收費(fèi)高服務(wù)差”“賬目糊涂難透明” 是小區(qū)物業(yè)的高頻投訴點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)糾紛頻發(fā)，而信托制度正逐一破解這些民生痛點(diǎn)。

“以前小區(qū)垃圾遍地、路燈不亮，現(xiàn)在環(huán)境干凈，物業(yè)費(fèi)花哪兒都能查，住著舒心！”“新模式如同把物業(yè)費(fèi)和公共收益裝進(jìn)了‘玻璃錢袋’，透明可見的不僅是資金，更是重建的信任?！薄耙郧敖涣宋飿I(yè)費(fèi)像‘肉包子打狗’，現(xiàn)在每一分錢都花在明處。”

業(yè)主的反饋，反映出信托制物業(yè)落地后社區(qū)治理的變化。

據(jù)鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)相關(guān)文章披露，該市在東勝區(qū)試點(diǎn)社區(qū)集體領(lǐng)辦信托制物業(yè)，將物業(yè)費(fèi)、公共收益設(shè)為業(yè)主共有信托基金，物業(yè)僅提供固定酬金。截至今年1月末，數(shù)據(jù)顯示，試點(diǎn)小區(qū)物業(yè)投訴率由過(guò)去的90%下降到現(xiàn)在的10%，服務(wù)滿意率由過(guò)去的不到20%提高到80%，收費(fèi)率達(dá)到90%以上。

成都截至目前全市 1200 余個(gè)小區(qū)引入該治理機(jī)制，數(shù)量居全國(guó)首位。以長(zhǎng)壽苑小區(qū)為例，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置社區(qū)有近萬(wàn)戶居民，此前因居民自治小組成員年齡偏大，管理服務(wù)無(wú)法滿足需求。引入信托制物業(yè)后，通過(guò)信托公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)等多方監(jiān)督的“多維度監(jiān)管”機(jī)制，同時(shí)發(fā)動(dòng)群眾參與糾紛排查化解，小區(qū)治理效率發(fā)生變化。

此外，在物業(yè)費(fèi)收繳率上，公開信息顯示，合肥市首個(gè)試點(diǎn)信托制模式的商住小區(qū)上鐵銀欣花園的物業(yè)費(fèi)收繳率從70%升至97%；濟(jì)南市裕園社區(qū)三箭和平嘉園小區(qū)實(shí)行信托制物業(yè)后，物業(yè)繳費(fèi)率從接手前不足40%躍升至95%。江西貴溪市6個(gè)試點(diǎn)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率由原來(lái)的不足50%提高至95%以上。

“以前每天能接到多個(gè)投訴電話，全是反映物業(yè)問(wèn)題，現(xiàn)在投訴量減少，矛盾糾紛數(shù)量調(diào)整?！蔽飿I(yè)管理員小李對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

投訴量的降低與矛盾的調(diào)和，背后是信托制度對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理邏輯的重構(gòu)。這其中，信托公司在信托制物業(yè)中發(fā)揮關(guān)鍵作用，形成多種創(chuàng)新模式。

2024年10月，中糧信托與綠城物業(yè)合作推出 “中糧信托明月1號(hào)物業(yè)服務(wù)信托”，中糧信托作為受托人，將資金用于江蘇省江陰澄江明月住宅小區(qū)的設(shè)施維護(hù)與業(yè)主體驗(yàn)提升，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理權(quán)與收益權(quán)的分離。

2025年5月，外貿(mào)信托落地北京首單物業(yè)服務(wù)信托“外貿(mào)信托金諾10號(hào)中駿天宸物業(yè)服務(wù)信托”。該項(xiàng)目中，北京市西城區(qū)中駿天宸小區(qū)業(yè)主為委托人與受益人，外貿(mào)信托作為受托人，將物業(yè)費(fèi)、公共收益納入信托財(cái)產(chǎn)管理，并全程監(jiān)督物業(yè)服務(wù)。

6月，山西信托與太原市迎澤區(qū)老軍營(yíng)街道聯(lián)合推出“晉享陽(yáng)光”物業(yè)服務(wù)信托。山西信托總經(jīng)理助理魏然向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，該模式將物業(yè)服務(wù)公共資金全量歸集至信托專戶，業(yè)主通過(guò)數(shù)字平臺(tái)可實(shí)時(shí)穿透查詢資金流向徹底終結(jié)“糊涂賬”；同時(shí)物業(yè)公司轉(zhuǎn)型為服務(wù)提供者，按約定比例獲取固定酬金，剩余資金及公共收益全部納入信托專戶管理，確保?？顚Ｓ?，回歸信托服務(wù)本質(zhì)。

信托制物業(yè)攻克行業(yè)頑疾

從全國(guó)實(shí)踐與信托機(jī)構(gòu)參與情況看，信托制物業(yè)憑借機(jī)制設(shè)計(jì)，已成為破解傳統(tǒng)物業(yè)“收費(fèi)與服務(wù)脫節(jié)”“賬目不透明”痛點(diǎn)的有效方案，而信托公司在資金管理、合規(guī)風(fēng)控上的專業(yè)能力，為該模式落地提供支撐。

所謂信托制物業(yè)，是運(yùn)用信托理念與方式管理小區(qū)物業(yè)的新型模式，以《信托法》為框架，基于業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的信任關(guān)系，將委托人的合法權(quán)益分別賦予受托人與受益人，實(shí)現(xiàn)管理權(quán)與收益權(quán)分離，構(gòu)建相關(guān)信任體系，其優(yōu)勢(shì)集中在優(yōu)化治理關(guān)系、資金透明化、監(jiān)督高效化三方面。

傳統(tǒng)物業(yè)的痛點(diǎn)集中在資金管理領(lǐng)域，尤以“包干制”下的問(wèn)題最為突出，甚至物業(yè)公司將物業(yè)費(fèi)與經(jīng)營(yíng)收益混同，挪用公共收益。

中國(guó)裁判文書網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年以“物業(yè)+公共收益”為關(guān)鍵詞的文書約470條，2021年后每年超3000條；截至2024年11月，以“公共收益+返還”為關(guān)鍵詞的案件達(dá)4147件，反映出公共收益管理問(wèn)題的普遍性與規(guī)范管理的緊迫性。

此外，業(yè)主自治組織能力薄弱導(dǎo)致的物業(yè)更換難、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏剛性約束，也是長(zhǎng)期存在的難題。

行業(yè)調(diào)研顯示，約40%-60%的小區(qū)因業(yè)主參與度不足，無(wú)法完成物業(yè)更換表決；中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)2024年數(shù)據(jù)也明確，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)議是消費(fèi)投訴的重要領(lǐng)域。

不過(guò)，隨著信托制物業(yè)的實(shí)踐，這些治理難題逐步得到應(yīng)對(duì)。

服務(wù)約束層面，部分信托項(xiàng)目引入智能合約，將“電梯月故障率不超過(guò)1次”等具體指標(biāo)寫入代碼，違約自動(dòng)觸發(fā)預(yù)警，累計(jì)三次違約即啟動(dòng)資金扣減；另有項(xiàng)目將銀行保函、保證保險(xiǎn)納入信托底層資產(chǎn)，并結(jié)合數(shù)字人民幣智能合約，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)約束。

治理機(jī)制層面，信托制物業(yè)的“雙受托人”機(jī)制優(yōu)化多方權(quán)責(zé)：物業(yè)企業(yè)專注安全保障、環(huán)境養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，信托公司負(fù)責(zé)資金保管、支付結(jié)算與信息披露。

以成都、合肥等地試點(diǎn)小區(qū)為例，設(shè)備維修響應(yīng)時(shí)間從48小時(shí)縮短至24小時(shí)內(nèi)；資金管理上，“超5000元支出需雙簽字”的分級(jí)審批機(jī)制已成為標(biāo)配。

五礦信托服務(wù)信托部創(chuàng)新業(yè)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人孫光曾對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“信托機(jī)制的特點(diǎn)在于其破產(chǎn)隔離功能。由于信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于信托公司、商戶及消費(fèi)者自有財(cái)產(chǎn)，因此在商戶破產(chǎn)時(shí)，信托賬戶內(nèi)的資金不會(huì)被納入到破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，避免因商戶破產(chǎn)而導(dǎo)致的資金損失?！?/p>

在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，信托公司布局信托制物業(yè)，是主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化的選擇，也是拓展業(yè)務(wù)邊界、履行社會(huì)責(zé)任的重要舉措。

“在傳統(tǒng)融資類業(yè)務(wù)萎縮背景下，信托公司需開拓新增長(zhǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，信托制物業(yè)作為契合監(jiān)管導(dǎo)向的領(lǐng)域，成為轉(zhuǎn)型方向；從功能價(jià)值看，該業(yè)務(wù)能發(fā)揮信托‘財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性’與‘風(fēng)險(xiǎn)隔離’特點(diǎn)，保護(hù)消費(fèi)者預(yù)付資金安全，減少資金挪用、企業(yè)跑路等風(fēng)險(xiǎn)；從社會(huì)價(jià)值看，信托公司通過(guò)此類業(yè)務(wù)參與社會(huì)治理，解決預(yù)付式消費(fèi)領(lǐng)域的資金安全痛點(diǎn)，對(duì)規(guī)范消費(fèi)市場(chǎng)秩序、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益提供支撐?！?柏文喜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者如是說(shuō)。

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