近日，南沙規(guī)自局公布實施《南沙區(qū)南沙街環(huán)市大道北側(cè)地塊(大涌村)(DN0205、DN0303、DN0304規(guī)劃管理單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》等六項規(guī)劃成果的通告。

根據(jù)公告計算，五條村用地面積合共約253公頃，并且將新增1所57班九年一貫制學(xué)校。

這一波舊改規(guī)劃相當(dāng)可觀，總用地面積達(dá)到約3794畝，意味著，以核心區(qū)約2000畝計算，相當(dāng)于要改出超過1.8個珠江新城！

PART.01

南沙街環(huán)市大道北側(cè)地塊(大涌村)

南沙區(qū)南沙街環(huán)市大道北側(cè)地塊（DN0205、DN0303、DN0304規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)南沙街，北至金嶺南路，西至廣生路，南至環(huán)市大道，用地面積57.18公頃。

1

用地調(diào)整

①規(guī)劃居住用地增加6.74公頃，居住用地/商業(yè)設(shè)施用地減少1.91公頃；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地/科研用地/文化設(shè)施用地減少2.32公頃；

②新興產(chǎn)業(yè)園用地減少2.21公頃；

③城市道路用地減少0.30公頃。

2

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整

①總建筑規(guī)模75.63萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加18.93萬平方米；

②居住容積率由3.0調(diào)整為3.70-3.88，居住用地/商業(yè)設(shè)施用地容積率由2.5-4.0調(diào)整為3.5-5.03，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地/科研用地/文化設(shè)施用地容積率由2.0調(diào)整為3.0。

③居住用地建筑限高由80米調(diào)整至100米，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地/科研用地/文化設(shè)施用地建筑限高由50米調(diào)整至60米。

3

道路系統(tǒng)規(guī)劃調(diào)整

規(guī)劃取消原DN0304026地塊東南側(cè)1條城市支路。

4

公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

規(guī)劃新增1處12班幼兒園。

5

市政交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

規(guī)劃調(diào)整現(xiàn)行控規(guī)4處社會公共停車場停車泊位數(shù)量，共新增140泊位。

這次調(diào)整內(nèi)容與大涌村（上下街）城中村改造項目相關(guān)。

項目總投資223988.94萬元，改造占地面積35.4114萬㎡，改造后總計容建筑面積52.9026萬㎡。

其中，住宅總建設(shè)量為42.6005萬㎡，包括復(fù)建安置總量21.19萬㎡、保障性住房2.4805萬㎡；市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施2.9849萬㎡，商業(yè)建設(shè)7.3172萬㎡。

根據(jù)招標(biāo)公告，安置房建設(shè)（首開區(qū)）本期用地面積約10782㎡，容積率≤3.2，建筑不高于100m，暫定計容面積約34502㎡（其中住宅27602㎡，商業(yè)6900㎡），暫定總建筑面積約58231㎡。

建設(shè)內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、地下室、公建配套等，具體業(yè)態(tài)待確定

PART.02

南沙街環(huán)市大道北側(cè)地塊(廣隆村)

南沙區(qū)南沙街環(huán)市大道北側(cè)地塊(DN0204、DN0301、DN0302規(guī)劃管理單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)南沙街環(huán)市大道北側(cè)，北至金嶺北路，西至廣隆路、南至規(guī)劃支路，東至廣意路，用地面積58.37公頃。

1

用地調(diào)整

①規(guī)劃二類居住用地增加9.44公頃，商住混合用地增加1.92公頃；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地減少1.3公頃；

②村莊建設(shè)用地減少2.44公頃；

③商業(yè)兼容商務(wù)設(shè)施用地減少7.61公頃。

2

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整

①總建筑規(guī)模95.71萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加10.01萬平方米；

②居住容積率由3.0調(diào)整為2.5-3.5，商住混合用地容積率由3.0-3.5調(diào)整為3.5-4.21；

③居住用地建筑限高由60米調(diào)整至50-80米，商住混合用地建筑限高由80米調(diào)整至80-100米。

3

道路系統(tǒng)規(guī)劃調(diào)整

本次規(guī)劃不涉及道路系統(tǒng)規(guī)劃調(diào)整。

4

公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

規(guī)劃新增1處12班幼兒園。

5

市政交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

規(guī)劃調(diào)整現(xiàn)行控規(guī)2處社會公共停車場停車泊位數(shù)量，共新增160泊位；調(diào)整公交首末站位置，由DN0204024地塊調(diào)整至DN0302024地塊，規(guī)模由5500平方米調(diào)整至7200平方米。

廣隆村城中村改造項目總投資為622800萬元，改造占地面積74.43萬㎡，總建筑面積103.19萬㎡。

改造后總建筑面積103.19萬㎡。其中，復(fù)建安置總量27.43萬㎡，包括保障性住房25.24萬㎡(全部為復(fù)建安置房)，復(fù)建商業(yè)物業(yè)2.19萬㎡；市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及其他 20.73萬㎡，可出讓地塊的建筑量55.03萬㎡。

PART.03

港灣街英東大道南側(cè)地塊（東井村）

南沙區(qū)港灣街英東大道南側(cè)地塊（DNO402規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)港灣街東井村，北至英東大道、東至富力唐寧、西南至高仔山，用地面積23.54公頃。

1

用地調(diào)整

調(diào)整后總建設(shè)用地面積22.20公頃，較現(xiàn)行控規(guī)增加0.30公頃。其中，住宅用地減少2.26公頃，商業(yè)商務(wù)用地增加1.25公頃，公園綠地增加1.29公頃，文物古跡用地新增0.02公頃。

2

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整

①總建筑面積由45.32萬平方米調(diào)整至49.30萬平方米。其中居住建筑面積增加0.23萬平方米，商業(yè)商務(wù)建筑面積增加3.75萬平方米；

②居住容積率由2.5調(diào)整到2.5-3.0，商業(yè)商務(wù)容積率規(guī)劃為3.0。居住用地建筑限高由60米調(diào)整為60-80米。

3

公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

調(diào)整范圍內(nèi)新增公共服務(wù)設(shè)施48處，其中新增1處15班幼兒園。

這次調(diào)整應(yīng)與東井村舊改有關(guān)。根據(jù)規(guī)劃，東井村舊改項目總投資約19.2億元，占地面積23.79萬㎡，總建筑面積15.21萬㎡。

改造內(nèi)容包括：對原有舊村居建筑進(jìn)行拆除及土地通平整工作，總征拆建筑面積達(dá)9.27萬㎡；復(fù)建安置建筑面積9.23萬㎡，其中包括復(fù)建的集體物業(yè)達(dá)5.98萬㎡。

此外，東井村舊改項目定位為新城產(chǎn)業(yè)區(qū)型，意味著東井村將會在舊改的過程中引入產(chǎn)業(yè)。

PART.04

港灣街蒲州大道兩側(cè)地塊（鹿頸村）

南沙區(qū)港灣街蒲州大道兩側(cè)（DNO401、DN0503規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)港灣街DN0401、DN0503規(guī)劃管理單元內(nèi)，東臨大角山、西臨鹿山，用地總面積為28.21公頃。

1

用地調(diào)整

總建設(shè)用地面積27.37公頃，較現(xiàn)行控規(guī)增加1.81公頃。其中：規(guī)劃居住用地/商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地增加3.84公頃，商業(yè)設(shè)施用地減少0.33公頃，二類居住用地減少4.07公頃，服務(wù)設(shè)施用地增加0.12公頃，中小學(xué)用地增加0.44公頃，公園綠地增加0.45公頃，城市道路用地增加1.36公頃。

2

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整

①總建筑規(guī)模46.43萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加13.09萬平方米。其中：居住建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)增加8.51萬平方米，商業(yè)建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)增加4.23萬平方米，獨立用地公共服務(wù)設(shè)施（幼兒園、小學(xué)）建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)增加0.35萬平方米。

②居住用地建筑限高由36-60米調(diào)整至40-100米，居住用地/商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地建筑限高為60-90米。

3

道路系統(tǒng)規(guī)劃調(diào)整

依托現(xiàn)狀村道，在蒲州大道西側(cè)增設(shè)規(guī)劃路，優(yōu)化交通組織。

4

公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

將調(diào)整范圍內(nèi)小學(xué)擴(kuò)建為21班，幼兒園擴(kuò)建為12班。

這次調(diào)整涉及鹿頸村舊改項目。鹿頸村城中村改造項目總投資294182萬元，改造占地面積25.59萬㎡，總建筑面積63.1046萬㎡。

改造后總建筑面積63.1046萬㎡。其中，復(fù)建安置總量27.0883萬㎡，可出讓塊的建筑量36.0163萬㎡。復(fù)建安置總量包括復(fù)建住宅20.9萬㎡，復(fù)建商業(yè)物業(yè)6.1883萬㎡。

項目首期安置地塊總用地面積約5217㎡，總建筑面積約22524㎡，將建設(shè)一棟地上28層、地下2層的現(xiàn)代化安置房，并配套建設(shè)廣場、園林綠化和停車場等設(shè)施。

PART.05

港灣街環(huán)市大道周邊地塊（南橫村）

南沙區(qū)港灣街環(huán)市大道周邊地塊（DN0401、DN0505、DN0506規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)港灣街南沙灣片區(qū)南橫村，北至規(guī)劃路，南至海濱路，西至望鳧路，東臨規(guī)劃路，用地面積90.301公頃。

1

用地調(diào)整

①建設(shè)用地增加0.02公頃；

②規(guī)劃居住用地/商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地增加4.72公頃，商業(yè)設(shè)施用地減少4.98公頃，商業(yè)設(shè)施兼容商務(wù)設(shè)施用地增加1.09公頃，二類居住用地減少4.88公頃；

③中小學(xué)用地增加4.06公頃；

④農(nóng)林用地減少0.02公頃；城市道路用地增加0.01公頃。

2

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整

①總建筑規(guī)模150.25萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加1.42萬平方米。其中：居住建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)增加9.88萬平方米，商業(yè)建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)減少8.26萬平方米，獨立占地公共服務(wù)設(shè)施（小學(xué)、九年一貫學(xué)校）建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)減少0.19萬平方米。

②居住用地容積率由1.8-3.7調(diào)整至2.3-3.85，商業(yè)設(shè)施用地容積率由3.7-4.0調(diào)整至4.82，中小學(xué)用地容積率由0.5調(diào)整至0.54-0.56。

3

道路系統(tǒng)規(guī)劃調(diào)整

根據(jù)道路現(xiàn)狀建設(shè)情況對部分道路線型進(jìn)行微調(diào)。

4

公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

統(tǒng)籌優(yōu)化教育用地布局，將54班九年一貫制學(xué)校調(diào)整為48班小學(xué)，24班小學(xué)優(yōu)化空間布局并調(diào)整為57班九年一貫制學(xué)校；新增6班幼兒園1處；新增群眾性體育運動場地1處。

5

市政交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃調(diào)整

DN0506036地塊社會停車場新增40泊停車位。

從控規(guī)圖來看，南橫村規(guī)劃了1所48班小學(xué)、1所30班小學(xué)和1所57班九年一貫制學(xué)校，教育資源在各舊改項目中位列前茅。

其中最值得關(guān)注的當(dāng)數(shù)57班九年一貫制學(xué)校，要知道，如此規(guī)模的學(xué)校九年制學(xué)校放在全國來看也沒有幾所，目前廣州其他區(qū)也暫未有57班規(guī)模的九年一貫制學(xué)校。

這樣大的辦學(xué)規(guī)模，雖然是舊改配套學(xué)校，但不知道未來是否會引進(jìn)知名的教育品牌呢？不妨期待下~

PART.06

東涌鎮(zhèn)啟新路東側(cè)地塊

南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)啟新路東側(cè)地塊（DC0202、DC0206規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)啟新路兩側(cè)，面積6.56公頃。

調(diào)整內(nèi)容

（1）將啟新路東側(cè)商業(yè)設(shè)施用地、供電用地、防護(hù)綠地調(diào)整為一類工業(yè)用地，并根據(jù)國土空間規(guī)劃城鎮(zhèn)開發(fā)邊界優(yōu)化地塊邊界，調(diào)整后一類工業(yè)用地容積率2.0-4.0，建筑限高60米。

（2）將啟新路東側(cè)地塊內(nèi)的110kV變電站和防護(hù)綠地調(diào)整至西南側(cè)白地地塊。

（3）在調(diào)整后變電站地塊西南側(cè)規(guī)劃一條彈性支路。

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南沙五條村大規(guī)模舊改，對區(qū)域發(fā)展的意義重大。

這幾條舊村，集中在南沙灣板塊和蕉門河對岸的大崗板塊，目前幾條舊村以村民住宅以及舊廠房為主。

隨著土地資源被盤活，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套將得到進(jìn)一步完善。在村民的居住環(huán)境得到提升的同時，也能為吸引更多人口和產(chǎn)業(yè)入駐南沙創(chuàng)造更多可能性。

長遠(yuǎn)來看，舊改帶來的城市煥新和發(fā)展機(jī)遇值得期待;而對于南沙而言，舊改不僅是改變面貌的契機(jī)，更是實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要一步。

來源：南沙區(qū)規(guī)自局、南沙部落、南沙365

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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