觀點(diǎn)網(wǎng) 上海這座國(guó)際都市，最近尤為熱鬧，特別是在土地交易市場(chǎng)方面。

剛剛過(guò)去的第七批次土拍，吸引了華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海、中鐵置業(yè)、江蘇潤(rùn)皋置業(yè)、保利發(fā)展、閔房集團(tuán)、象嶼地產(chǎn)、精工鋼構(gòu)等新老玩家。最終5宗地塊全部成交，收金111.16億元。

然而，現(xiàn)實(shí)情況注定了有所收獲的只能是少部分玩家在上海第七批次土拍中，中海、招商等熟面孔乘興而來(lái)、敗興而歸。不過(guò)，將雞蛋放在同一個(gè)籃子里并不是這些老玩家們的習(xí)慣動(dòng)作。

9月5日，土拍結(jié)束后的第二天，中海地產(chǎn)、招商蛇口、中旅投資三房企聯(lián)合，從上海國(guó)資手上以154.78億收購(gòu)了上海東安巨無(wú)霸組團(tuán)地塊，為自己在前一天土拍中的失利成功找補(bǔ)。

買(mǎi)家與賣(mài)家

9月5日傍晚時(shí)分，中海發(fā)布了一份收購(gòu)交易公告稱(chēng)，下屬子公司中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海企業(yè)發(fā)展”）與上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司、杭州旅投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，聯(lián)合競(jìng)得上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新東安公司”）90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新百安公司”）90%股權(quán)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司的大股東正是招商蛇口，持股比例達(dá)100%；而杭州旅投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的背后則是總部剛搬去三亞的中旅投資，持股比例同樣是100%。

而轉(zhuǎn)讓方分別為上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海城更”）、上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“徐匯城投”），從名字也能判斷出，這是兩家上海國(guó)資企業(yè)。

公告披露，新東安公司與新百安公司兩家轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的主要資產(chǎn)是位于上海徐匯區(qū)的相鄰的兩宗涉宅地，由斜土社區(qū)C030301單元125-31、127b-24地塊組成，總占地面積約13.41萬(wàn)平方米，總計(jì)容建筑面積約53.41萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途包括商品住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計(jì)等。

截止2025年6月30日，新東安公司、新百安公司的經(jīng)審核資產(chǎn)凈值分別約為50.91億元、25.82億元，估值則分別約為54.98億元、26.62億元，合計(jì)約81.6億元。而本次交易對(duì)價(jià)總額約154.78億元。

其中，中海方面以73.41億元收購(gòu)新東安公司50.5%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、以8.12億元收購(gòu)新百安公司30.5%股權(quán)，合計(jì)投資81.53億元。以此計(jì)算，招商蛇口此次的花銷(xiāo)應(yīng)該是65.52億元，中旅投資則斥資了7.74億元。

若按照上述的投資額度來(lái)算，中海在這次投資的項(xiàng)目中所占權(quán)益應(yīng)為47.4%，招商蛇口為38.1%，中旅投資為4.5%，徐匯城投為10%。

早有預(yù)告的交易

2024年初，上海徐匯區(qū)啟動(dòng)?xùn)|安片區(qū)舊城區(qū)改建，這是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目。

進(jìn)入2025年之后，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目以協(xié)議方式陸續(xù)成功出讓三宗涉住宅地塊，分別為徐匯區(qū)C030301單元125-31、127b-23、127b-24，出讓總額約523.03億元，用地面積15.93萬(wàn)平方米，地上計(jì)容面積60.05萬(wàn)平方米，意向用地者均為徐匯城投和上海城更的大股東上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司。

上述三宗地塊中的兩宗正是今天的主角。具體來(lái)看，127b-24地塊是在5月17日完成出讓的，價(jià)格為98.18億元，樓板價(jià)12.41萬(wàn)元/平方米，由新百安公司作為用地主體。

該地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，為普通商品房用地，建設(shè)用地面積3.02萬(wàn)平方米，容積率2.62，地上計(jì)容建筑面積7.91萬(wàn)平方米，建筑高度不超過(guò)100米。

5月31日，125-31地塊以341.35億元的價(jià)格出讓?zhuān)瑒?chuàng)下了全國(guó)土地出讓總價(jià)新紀(jì)錄，平均樓板價(jià)為7.5萬(wàn)元/平方米，競(jìng)得者為新東安公司。地塊建設(shè)用地面積10.39萬(wàn)平方米，土地用途為住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計(jì)用地，容積率4.38，地上計(jì)容建筑面積45.51萬(wàn)平方米。

這兩宗地塊很快就又被擺上了貨架。

7月1日，上海公共資源交易中心發(fā)布公告，徐匯區(qū)東安新村兩宗協(xié)議出讓地塊的股權(quán)及債權(quán)將進(jìn)行捆綁轉(zhuǎn)讓。本次擬轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的正是新百安公司90%股權(quán)和新東安公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

若是將時(shí)間再往回?fù)埽?月上旬時(shí)曾有消息傳出，招商蛇口旗下的上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司（最終交易方之一）發(fā)布過(guò)關(guān)于對(duì)127b-24地塊、125-31地塊的招標(biāo)計(jì)劃公告，預(yù)計(jì)總投資600億元。

因此，當(dāng)時(shí)交易所公告一出，便有人猜測(cè)最終會(huì)由招商蛇口接盤(pán)。不過(guò)讓人意想不到的是，最終接盤(pán)除了招商蛇口，還有中海和中旅投資。

另外值得一提的是，上述三宗地塊的最后一宗也找到了它的歸宿。

5月17日，127b-23地塊以83.5億元的價(jià)格，由上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司（上海城更100%持股）摘得。后于8月15日，中華企業(yè)發(fā)布爾日常關(guān)聯(lián)交易公告稱(chēng)，公司受上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司委托，負(fù)責(zé)建設(shè)管理上海市徐匯區(qū)斜土社區(qū)C030301單元127b-23地塊項(xiàng)目。

補(bǔ)倉(cāng)

對(duì)于此次收購(gòu)，中海在公告中表示：收購(gòu)事項(xiàng)符合本公司的核心業(yè)務(wù)策略，東安項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)期有利于鞏固及提升本集團(tuán)在上海的市占率、引領(lǐng)力及品牌號(hào)召力，并為本集團(tuán)創(chuàng)造收益，有利于本集團(tuán)的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)發(fā)展。

對(duì)于中海和招商而言，此次補(bǔ)倉(cāng)上海徐匯尤為重要。

今年上半年，中海在內(nèi)地10個(gè)城市和香港新增17幅地塊，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為258萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積為257萬(wàn)平方米。然而當(dāng)中并沒(méi)有上海的項(xiàng)目，直到7月24日上海六批次土拍中，才以118.88億元競(jìng)得靜安、普陀區(qū)兩宗地塊。

和中海類(lèi)似，招商蛇口在前7個(gè)月于上海僅新增了兩宗地，這對(duì)于頭部房企而言明顯是不夠的。而此次徐匯東安項(xiàng)目恰好是一個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目，能夠解開(kāi)其燃眉之急，且該項(xiàng)目還是一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，基本不會(huì)有去化難的后顧之憂(yōu)。

據(jù)了解，東安項(xiàng)目地塊所在區(qū)域堪稱(chēng)上海核心區(qū)的黃金地段，交通方面，北側(cè)臨近地鐵4號(hào)線(xiàn)、7號(hào)線(xiàn)匯合站東安路站；商業(yè)方面，項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)有正大樂(lè)城、綠地繽紛城等商業(yè)綜合體；醫(yī)療方面，周邊有中山醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬腫瘤醫(yī)院、上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬龍華醫(yī)院以及上海市精神衛(wèi)生中心等優(yōu)質(zhì)資源；

此外，項(xiàng)目南邊不遠(yuǎn)處便是西岸金融城，是一座總建面約180萬(wàn)平方米，投資超600億的超級(jí)綜合體，將提供24萬(wàn)平方米商業(yè)零售、65萬(wàn)平方米超甲級(jí)寫(xiě)字樓、超5萬(wàn)平方米的奢華酒店以及文化藝術(shù)場(chǎng)館等。

在房企最關(guān)心的去化方面，項(xiàng)目所在的板塊可以說(shuō)是天花板級(jí)別的存在，最近兩年的豪宅項(xiàng)目基本開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)。

比如，今年3月28日，與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽(yù)府開(kāi)盤(pán)，首推312套房源當(dāng)日即清，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額47.68億元，均價(jià)為14.3萬(wàn)元/平方米。5月11日，綠城潮鳴東方項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出120套房源實(shí)現(xiàn)“日光”，單日銷(xiāo)售金額69.88億元，均價(jià)約19.5萬(wàn)元/平方米。

此外，招商匯元璽于2023年11月首次開(kāi)盤(pán)，整盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)為13.1萬(wàn)元/平方米，目前已售罄；2024年4月29日，香港置地啟元首次開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)17.8萬(wàn)元/平方米，至今也已售罄。

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