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城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地上房屋，即便已實際占有 20 余年，合同仍可能因違反法律強制性規(guī)定被認定無效。近日，北京市通州區(qū)人民法院就一起歷時 26 年的農村房屋買賣案作出判決，明確 “非本集體經濟組織成員購買農房的協(xié)議無效”，為同類糾紛劃出法律紅線。

一、案情梳理

1. 房屋歸屬與初始背景：夫妻共有的農村宅院

王建國（已故）與李秀蘭（原告，勝訴方）系夫妻，均為北京市通州區(qū)某村村民，婚后育有四子（長子王強、次子王軍等）。位于該村的 “一號宅院” 登記在王建國名下，院內建有正房三間，系二人夫妻共同財產。1995 年 2 月，王建國去世，李秀蘭搬離 “一號宅院”，該宅院暫由長子王強看管。

2. 1997 年：未經充分協(xié)商，宅院被 “出售” 給城鎮(zhèn)居民

1997 年 3 月，經王建國的妹妹王蘭（中間人）介紹，王強與張磊（被告一）簽訂《房產交易協(xié)議書》，約定 “李秀蘭將‘一號宅院’內三間平房、兩間棚子以 1000 元出售給張磊，房產所有權歸張磊；若遇占地，張磊退還李秀蘭一半補償款”。協(xié)議抬頭載明賣方為 “李秀蘭”，但落款賣方由王強簽字，兩處捺印身份存疑，張磊在買方處簽字，王蘭作為經手人簽字。

協(xié)議簽訂后，張磊支付 1000 元款項（具體收款人為王強還是李秀蘭雙方各執(zhí)一詞），接收 “一號宅院” 并對正房進行維修，還在院內新建六間房屋，此后一直實際占有該宅院。

3. 2016-2023 年：繼承糾紛牽出買賣爭議，原告訴請確認合同無效

2016 年，次子王軍因法定繼承糾紛起訴李秀蘭、王強等人，法院調解確認 “一號宅院” 正房三間中，西數一間半歸王軍，東數一間半歸李秀蘭。2019 年，李秀蘭因住房需求提出搬回 “一號宅院”，才得知宅院已被王強 “出售” 給張磊。多次協(xié)商回購未果后，2023 年，李秀蘭起訴至法院，以 “不知情、張磊系城鎮(zhèn)居民、協(xié)議違反法律規(guī)定” 為由，請求確認 1997 年的《房產交易協(xié)議書》無效。

二、案件分析

1. 爭議焦點

李秀蘭對 “一號宅院” 出售事宜是否知情？協(xié)議賣方主體是否為李秀蘭？

張磊作為非本村村民，購買 “一號宅院” 的協(xié)議是否因違反法律強制性規(guī)定而無效？

2. 勝訴關鍵：農房買賣涉宅基地流轉，非本村成員購買必然無效

（1）“知情與否” 不影響合同效力核心判定，重點在于宅基地使用權屬性

法律依據：《民法典》第一百五十三條（違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效）；《土地管理法》第六十二條（宅基地使用權僅限本集體經濟組織成員享有）。

事實推導：① 盡管張磊主張李秀蘭對出售知情，且協(xié)議抬頭載明賣方為李秀蘭，但法院審查發(fā)現，協(xié)議簽訂時張磊戶籍地為其他村，并非 “一號宅院” 所在村集體經濟組織成員；② 農村房屋買賣的核心是宅基地使用權的流轉，而宅基地使用權與村民特定身份綁定，非本集體成員無權取得，這一規(guī)定屬于法律強制性規(guī)定，無論賣方是否知情、協(xié)議是否簽字齊全，只要涉及非本集體成員購買，協(xié)議必然因違反強制性規(guī)定而無效。

（2）“實際占有 26 年 + 新建房屋” 不能彌補合同無效的法律缺陷

法律依據：《民法典》第一百五十七條（民事法律行為無效后，因該行為取得的財產應返還）。

事實推導：① 張磊雖實際占有 “一號宅院” 26 年，且投入資金維修、新建房屋，但 “實際占有” 僅代表事實狀態(tài)，不能改變 “合同違反法律規(guī)定” 的本質；② 法院明確，合同無效的判定基于法律強制性規(guī)定，而非履行時間長短或實際投入多少，因此張磊的 “長期占有” 抗辯無法成立。

三、裁判結果

確認落款時間為 1997 年的《房產交易協(xié)議書》（賣方處載明 “李秀蘭”、買方處為 “張磊”）無效；

駁回原告李秀蘭的其他訴訟請求；

本案案件受理費由被告張磊、王強共同負擔。

（注：雙方均表示不在本案中處理合同無效后的返還、賠償等事宜，法院對此未作處理。）

四、案件啟示

1. 買方避坑：3 個農房買賣 “絕對禁區(qū)”

非本集體成員堅決不買農房

宅基地使用權的 “身份屬性” 是法律硬性規(guī)定，無論價格高低、是否實際占有、有無中間人見證，非本村村民購買農房的協(xié)議均屬無效，最終可能面臨 “房、錢兩空”（需返還房屋，購房款返還受訴訟時效限制）。

不相信 “特殊約定” 規(guī)避法律

部分買賣協(xié)議約定 “遇拆遷補償分比例”“賣方配合過戶” 等，但即便有此類約定，因協(xié)議本身無效，約定也隨之失效，無法保障買方權益。

購買前務必核實 “雙身份”

不僅要核實賣方是否為房屋及宅基地合法權利人（查看集體土地使用證、戶口本），更要確認自己是否為該村集體經濟組織成員（可通過村委會出具證明核實），二者缺一不可。

2. 賣方警示：2 個 “不可為” 行為

不可擅自處分共有農房

農村宅院多為夫妻共有或家庭共有，處分時需全體共有人簽字同意，如本案中王強擅自以母親名義賣房，不僅可能引發(fā)家庭糾紛，還需承擔合同無效后的相應責任。

不可因 “低價” 隨意出售

農房買賣價格通常較低，且協(xié)議無效后需返還房屋，若買方已對房屋進行重大裝修或翻建，賣方可能需賠償買方的合理投入，反而得不償失。

3. 核心提醒：農房買賣 “身份是前提，法律是底線”

本案的核心裁判邏輯是 “農村房屋買賣本質是宅基地使用權流轉，非本集體經濟組織成員購買的，無論交易時間長短、是否實際履行，協(xié)議均因違反法律強制性規(guī)定而無效”。

實踐中，許多人因 “價格便宜”“實際居住需求” 購買農房，但忽略了宅基地的身份屬性，最終在拆遷補償、產權確認等問題上引發(fā)糾紛。建議涉及農房交易時，務必先咨詢專業(yè)律師，明確自身身份是否符合法律要求，切勿抱有 “僥幸心理”；若已發(fā)生糾紛，應及時通過法律途徑主張權利，避免因時間過長導致證據滅失或賠償成本增加。

法律小貼士

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！?該條款明確了宅基地使用權的 “一戶一宅” 原則和身份限制，非本集體成員無法通過買賣獲得宅基地使用權，這是農房買賣協(xié)議無效的根本原因。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）