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姐姐出于好心將兩套房屋借給妹妹臨時居住，不料妹妹不僅私自裝修、更換門鎖，還聯(lián)合家人拒不騰退，甚至索要巨額差價。近日，北京市朝陽區(qū)人民法院判決支持姐姐姐夫的訴求，判令妹妹及家人騰退房屋并支付 6 萬元占用費，明確了 “房屋所有權(quán)人有權(quán)要求無權(quán)占有人返還房屋，拒不搬離需承擔賠償責任” 的裁判規(guī)則。

一、案情梳理

1. 房屋背景與借住經(jīng)過：好心借住卻成 “鳩占鵲巢”

李國梁（原告一）與趙秀蘭（原告二，勝訴方）系夫妻關(guān)系，二人共同擁有位于北京市朝陽區(qū)三豐里的 “一號房屋”“二號房屋”，均登記在李國梁名下，屬夫妻共同財產(chǎn)。

2017 年初，趙秀蘭得知妹妹趙秀梅（被告一）因裝修左家莊房屋需要臨時住所，出于親情同意將 “一號房屋”“二號房屋” 借給趙秀梅暫住，雙方約定 “不許帶外人居住，左家莊房屋裝修完畢即搬離”。趙秀蘭將房屋鑰匙交給趙秀梅后，便與李國梁出國探親。

2. 糾紛爆發(fā)：借住人私自裝修拒騰退，索要不合理差價

2018 年中，趙秀蘭回國發(fā)現(xiàn)趙秀梅不僅未按約定搬離，還私自更換房屋門鎖，拒絕提供新鑰匙。趙秀蘭當即要求趙秀梅騰退，因后續(xù)需再次出國，此事暫時擱置。2021 年，物業(yè)公司聯(lián)系趙秀蘭稱 “房屋被人私自拆改結(jié)構(gòu)，存在安全隱患”，趙秀蘭才得知趙秀梅已讓其女兒劉佳（被告二）、女婿周明（被告三）入住，并對房屋進行了裝修。

2022 年底，李國梁、趙秀蘭回國后再次要求騰退，雙方協(xié)商房屋買賣事宜：李國梁、趙秀蘭同意以 730 萬元總價（低于市場價 100 余萬元）出售兩套房屋，劉佳、周明起初同意并協(xié)商起草協(xié)議，后又以 “壓力大” 為由反悔，還提出 “需補償 270 萬元市場差價” 的不合理要求。協(xié)商無果后，李國梁、趙秀蘭于 2023 年 5 月兩次發(fā)送短信催告騰退，三被告仍拒不搬離，二原告遂起訴至法院。

二、案件分析

1. 爭議焦點

李國梁、趙秀蘭作為房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)要求三被告騰退房屋？

三被告拒不騰退，是否應(yīng)支付房屋占用費？

二原告主張返還房屋內(nèi)物品或折價賠償，是否有事實依據(jù)？

2. 勝訴關(guān)鍵：所有權(quán)人權(quán)利受法律保護，無權(quán)占有需承擔責任

（1）二原告系房屋合法所有權(quán)人，有權(quán)主張騰退

法律依據(jù)：《民法典》第二百四十條（所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利）、第二百三十五條（無權(quán)占有不動產(chǎn)或動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物）。

事實推導：① “一號房屋”“二號房屋” 系李國梁、趙秀蘭婚內(nèi)共同取得，登記在李國梁名下，雙方均認可為夫妻共同財產(chǎn)，二原告對房屋享有完整所有權(quán)；② 趙秀梅基于 “臨時借住” 占有房屋，但其未按約定搬離，還允許劉佳、周明入住并裝修，借住關(guān)系終止后未取得二原告同意，已構(gòu)成無權(quán)占有；③ 三被告以 “存在經(jīng)濟糾紛”“裝修款未結(jié)算” 為由拒絕騰退，缺乏法律依據(jù)，不能對抗二原告的所有權(quán)。

（2）三被告拒不騰退，應(yīng)賠償占用期間的損失

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十八條（侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償）。

事實推導：① 二原告 2023 年 2 月口頭催告、5 月書面短信催告騰退，三被告仍拒絕搬離，客觀上造成二原告無法使用或處分房屋，應(yīng)承擔賠償責任；② 法院結(jié)合 “糾紛原因、催告時間、裝修款爭議” 等因素，酌定 6 萬元占用費，既彌補了二原告的損失，也兼顧了案件實際情況，合法合理。

（3）二原告主張返還物品證據(jù)不足，未獲法院支持

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第六十七條（當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)）。

事實推導：二原告雖提交物品清單及示意圖，但未提供證據(jù)證明清單中的物品確實存在于房屋內(nèi)，且三被告對此不予認可，故法院對該項訴求未予支持，體現(xiàn)了 “誰主張、誰舉證” 的民事訴訟原則。

三、裁判結(jié)果

被告趙秀梅、劉佳、周明于本判決生效之日起十日內(nèi)，將位于北京市朝陽區(qū)三豐里 “一號房屋”“二號房屋” 騰退返還給原告李國梁、趙秀蘭；

被告趙秀梅、劉佳、周明于本判決生效之日起十日內(nèi)，給付原告李國梁、趙秀蘭房屋占用費 60000 元；

駁回原告李國梁、趙秀蘭的其他訴訟請求。

四、案件啟示

1. 房屋所有權(quán)人避坑：3 個核心維權(quán)要點

借住需簽訂書面協(xié)議，明確權(quán)利義務(wù)

出借房屋給親屬、朋友時，務(wù)必簽訂書面《借住協(xié)議》，明確 “借住期限、是否允許他人同住、房屋維護責任、騰退條件” 等內(nèi)容，避免因口頭約定模糊引發(fā)糾紛；若允許裝修，需約定 “裝修方案需經(jīng)所有權(quán)人同意、騰退時裝修殘值如何處理”，防止后續(xù)產(chǎn)生裝修款爭議。

發(fā)現(xiàn)無權(quán)占有及時催告，留存證據(jù)

發(fā)現(xiàn)借住人未按約定騰退或擅自處分房屋（如轉(zhuǎn)租、裝修）時，應(yīng)第一時間通過書面函件、短信、微信等方式催告，明確要求騰退的期限，并留存好溝通記錄；必要時可聯(lián)系物業(yè)、居委會見證，固定 “對方無權(quán)占有” 的證據(jù)。

主張物品返還需提前固定證據(jù)

出借房屋時，建議對房屋內(nèi)物品進行清點、拍照或錄像，與借住人共同簽署《物品交接清單》，明確物品名稱、數(shù)量、狀態(tài)；若后續(xù)主張返還物品或折價賠償，可憑清單作為關(guān)鍵證據(jù)，避免因舉證不足承擔不利后果。

2. 借住人警示：2 個 “不可為” 行為

不可超越借住權(quán)限，擅自處分房屋

借住期間不得擅自更換門鎖、裝修房屋或允許他人入住，如需進行重大處分行為，必須事先征得所有權(quán)人書面同意；否則可能構(gòu)成侵權(quán)，需承擔恢復原狀、賠償損失的責任。

不可以 “存在其他糾紛” 為由拒絕騰退

即使與所有權(quán)人存在經(jīng)濟糾紛（如裝修款、借款等），也不能以此為由拒絕騰退房屋，兩者屬于不同法律關(guān)系，應(yīng)通過協(xié)商或另案訴訟解決；拒不騰退可能面臨強制執(zhí)行，還需支付占用費，得不償失。

3. 核心提醒：物權(quán)保護 “權(quán)利清晰，維權(quán)及時”

本案的核心裁判邏輯是 “房屋所有權(quán)受法律保護，無權(quán)占有人需返還房屋并賠償損失；主張權(quán)利需依托充分證據(jù)，遵循法定程序”。

建議在涉及房屋借住、租賃等關(guān)系時，務(wù)必明確雙方權(quán)利義務(wù)，留存書面證據(jù)；發(fā)生糾紛后，所有權(quán)人應(yīng)及時通過法律途徑維權(quán)，避免因 “親情顧慮” 拖延導致?lián)p失擴大；借住人應(yīng)遵守約定，合理使用房屋，切勿因僥幸心理侵犯他人物權(quán)。必要時可咨詢專業(yè)律師，制定合法有效的維權(quán)或應(yīng)對方案。

法律小貼士

《民法典》第二百三十五條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物?！?該條款賦予了所有權(quán)人 “返還原物請求權(quán)”，無論無權(quán)占有人基于何種理由占有房屋，只要所有權(quán)人提出合理騰退要求，無權(quán)占有人就應(yīng)當返還，否則需承擔相應(yīng)的法律責任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）