正文：

　　又到了張羅貼春聯(lián)、貼福字的時候

　　但有些人家，門上貼不了“?！弊?，還被人隨意噴漆

　　戶主卻不怒反笑

　　你一細看，畫的一個圈，包著一個“拆”字

　　哦，原來是被財神爺蓋了戳

　　坐等“百萬紅包”從天降落

　　就此，財富階層開始重新洗牌

　　因為

　　新一輪的“拆遷潮”開始啟動了

01

　　2024年10月份，東大砸了4萬億元的信貸規(guī)模，支持“棚改2.0”

　　這句話包含了很多信息

　　簡單來說，就是發(fā)錢給地方，要把老舊危房、城中村這些“灰色地帶”全部改造一遍

　　為什么說是棚改“2.0”呢？主要在三個方面

　　首要一點是，通過“貨幣化安置”等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造

　　啥是“貨幣化安置”？

　　傳統(tǒng)的拆遷方式，就是拆掉你一套房，再給你補一套房，但你要等房子重新建起來

　　現(xiàn)在是直接給你發(fā)錢了，讓你去自己去買套房，補償?shù)姆绞阶兞?/p>

　　其次，就是擴大了的改造的范圍

　　從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市

　　換句話說就是，原本主拆大城市的城中村，現(xiàn)在開始支持三、四線的小城

　　另外，就是給“白名單”項目4萬億元的信貸支持

　　就是將符合條件的商品房項目的貸款，全部納入“白名單”；在“白名單”里的項目，商業(yè)銀行要做到應貸盡貸

　　說白了就是給房企充足的錢建房子，保交樓

　　總體來看，不得不說，“棚改2.0”是一招讓大家都滿意的“妙棋”

　　東大這么大規(guī)模地撥款，想買的是“效率”

　　過去拆遷進度慢，一來，是開發(fā)商容易拆著拆著就沒錢了，項目陷入停滯

　　二來，拆遷戶對拆改進度沒有了信心，對賠償就不滿意，協(xié)商的時間戰(zhàn)線就越拉越長

　　現(xiàn)在“通過貨幣化安置”直接發(fā)錢

　　拆遷戶可以快速變現(xiàn)，自己選擇購置心儀的房子

　　開發(fā)商協(xié)商成本減少，又有信貸資金支持，改造速度就加快

　　同時，大量拆遷戶拿錢買房，能夠短時間內(nèi)消化市場上的存量房，就激活了房地產(chǎn)市場，也讓房企回籠了資金

　　而地方拆改進度加快，城市面貌更新，也提升了城市競爭力，增加了地方的財政收入，地方就有錢還棚改的貸款

　　這錢多方流轉(zhuǎn)，每一方都得益，堪稱互利共生的“神來一筆”！

　　看似無可挑剔，我卻陷入了沉思

　　一件事，真的能做到所有人都受益嗎？

　　一件事，真的能只有A面，沒有B面嗎？

　　眾生歡喜的背后，常常忽略了有一群人在“托舉”

02

　　2014-2017年其實就掀起過一輪“棚改潮”

　　當時GDP和財政收入增長雙雙減速，于是開始在財政上發(fā)力刺激

　　包括2015年擬安排財政赤字1.62萬億元

　　房地產(chǎn)以“去庫存”為主旋律，啟動為期5年的“棚改”，并不斷加大“棚改”任務

　　當時“棚改”的資金主要來自央媽給的抵押補充貸款，也就是我們常說的“胖死了”（PSL）

　　簡單來說就是，國開行把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押給央媽，央媽給國開行貸款，國開行再低息借給地方

　　這里再解釋下國開行，即國家開發(fā)銀行，是不賺錢，只為了配合國家政策活動的政策性銀行

　　上面說的，你可以簡單理解為“央媽通過國開行，發(fā)錢給地方”

　　但是這錢不是“只發(fā)不還”的，未來國開行收到地方償債后，再償還央媽PSL到期的債務

　　我找到wind的數(shù)據(jù)，大家看下表就很清楚，PSL是“棚改”最主要的資金來源

　　這里就存在了一個問題

　　“棚改”越多，地方借債越多

　　PSL債務到期，央媽要收回錢，就需要地方有很高的償債能力

　　但大家發(fā)現(xiàn)沒有，“棚改”積極推動的都是三、四線人口流出地城市，也就是借債的大多是小城市

　　因為現(xiàn)在一、二線城市需要“棚改”的區(qū)域其實不多，住房庫存量也不大

　　而且房價已經(jīng)很高了，棚改需要的資金量非常大，所以一二線對棚改其實積極性不高

　　像深圳八卦嶺宿舍棚改項目，從2017年就開始征集意愿，年年官方都被留言催棚改，至今不見進度

　　房價從5萬每平，被“棚改”的風吹漲到15萬每平，現(xiàn)在又因為一直沒進展，單價回落到4萬多

　　為什么三、四線城市卻非常積極地推動棚改？

　　實在是因為商品房庫存量很高，而且棚戶區(qū)面廣量大，地方希望通過棚改，來給地方財政和本地房企“解套”

　　但恰恰是這樣，反而“越套越深”

　　因為三、四線城市積累大量存量房，就是由于人口流出，房子沒人買

　　所以房企借著棚改去庫存后，根本不會想要繼續(xù)拿地

　　地方想通過賣地獲得土地出讓金的設(shè)想“夢碎”，結(jié)果就是難以償還棚改的巨額貸款

　　所以，如果三、四線城市過度“棚改”，必將加快地方“債臺高筑”

　　最終，引發(fā)的通脹

　　2015-2020年“棚改潮”就超發(fā)萬億貨幣增量！

　　2023年12月，央媽開始重啟PSL,凈新增3500億元，到2024年1月又新增1500億元

　　4月又發(fā)了5000億元，支持“三大工程”——推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等

　　可以預見新一輪的“棚改2.0”，PSL還會作為主資金來源，持續(xù)增發(fā)支持，伴隨著PSL的大量投入，通脹是可以預見的未來

　　而通脹，往往帶來房價快速上漲

　　“棚改潮”時期，大量三、四線城市的房價，猶如“風口的豬”，開始“起飛”飆漲

　　價升，源于量漲

　　一來，“棚改”讓拆遷戶消化了大量庫存，激活了本地的房地產(chǎn)市場

　　二來，地方為了去庫存，開始鼓勵農(nóng)民工“返鄉(xiāng)置業(yè)”，回老家買房給購房補貼

　　所以我說，誰，在托舉著地方和房企的“大家歡喜”？

　　是這些外出辛苦打工打工人，

　　這些三、四線城市的住房庫存，在“棚改潮”被這些返鄉(xiāng)打工人消化了

　　那“浪潮”退去，還有誰為他們砸在手上的房子買單？

　　“返鄉(xiāng)置業(yè)”消耗了移動大軍多年積累的現(xiàn)金資產(chǎn)。

　　本來這些現(xiàn)金資產(chǎn)是用于他們在一、二線城市短期的租房支出、家庭消費、隨遷子女的教育費用……

　　甚至積攢下來，可以用來一、二線城市購房的錢。

　　現(xiàn)在呢？

　　卻被用來配置在難以提供就業(yè)、長期發(fā)展前景有限的人口流出城市

　　資產(chǎn)，如果不能保值增值，那就是一筆巨額消費而已

03

　　2024年12月的的會議，明確要增發(fā)地方專項債券

　　這錢發(fā)到地方去，肯定很大一部分用于收儲和“棚改”

　　可以預計明年地方的“棚改”會加速，房地產(chǎn)市場會有連鎖的反應......

　　然而三四線、五六線的房產(chǎn)，就像一個快速吹起來的肥皂泡

　　表面上看起來閃爍著五彩斑斕的美麗，泡沫里似乎充滿著繼續(xù)漲大的希望和潛能

　　但其實內(nèi)里空虛，且已經(jīng)過度漲大

　　輕輕一戳，泡沫就會破滅

　　三四五線城市的房產(chǎn)，在未來人口和產(chǎn)業(yè)溢出的前提下，不具備任何保值，增值的可能。

　　第二個想說的是，“水”會往大城市流

　　我曾寫過關(guān)于城市化發(fā)展的文章，里面寫道：城市發(fā)展，逃離不開“馬太效應”的漩渦

　　“馬太效應”即給成功者更多的資源，往往能創(chuàng)造更大的價值；把資源給弱者，就如沉入快枯的井，激不起太多的水花

　　所以，2024年12月的會議提出

“要發(fā)揮轉(zhuǎn)移支付對地方高質(zhì)量發(fā)展的引導作用”

“安排激勵資金向稅收貢獻大、收入增速較快的地區(qū)傾斜”

　　信號很明確了：錢只會往大城市走

　　大城市發(fā)展得越快，資源越集中，越將加速小城市的合并與消亡

　　最后一點，“腦袋決定錢袋”

　　很多大城市的打工人很樂見推動“棚改2.0”，

　　希望家鄉(xiāng)通過“棚改”煥發(fā)新的活力，城市面貌更新更好，更希望“棚改”帶動家鄉(xiāng)的房價

　　以此來告訴自己：大城市的房子買不起，回老家買房子也不失為一個好的選擇

　　但其實這些看似“美好”的背后，可能暗藏著“陷阱”

　　如果你現(xiàn)在的工作、收入都離不開大城市

　　那你應該考慮的是如何安排子女受到更優(yōu)質(zhì)的教育，如何盡可能給家人提供更有前景的未來

　　有人說，資金有限，上車為主

　　但其實，在沒有前景的地方退而求其次，不是上車，而是倒車~

　　寫了幾千字，我只是很想說：辛苦攢下的資產(chǎn)，每一分都不該被浪費

　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

　　原創(chuàng)不易點贊支持