萬(wàn)事開(kāi)頭難，就像這份年終報(bào)告，我也不知道怎么開(kāi)頭，所以就這么開(kāi)頭。

我仔細(xì)回想，2024年的德陽(yáng)樓市有什么精彩之處，仿佛，沒(méi)有。

記憶深刻一點(diǎn)就是去年的2月份曇花一現(xiàn)，后來(lái)就一直就那樣了嘛。

然后就是接二連三的政策，降利率，降首付比例，購(gòu)房補(bǔ)貼，提高貸款額度，又提又貸，公積金給首付等等，還有一二線城市相繼松綁。

然后就是，反彈，但沒(méi)有彈起來(lái)，就像我們過(guò)年的時(shí)候放炮，屁響屁響的，就那樣。

問(wèn)題是這個(gè)房?jī)r(jià)它還是穩(wěn)得住啊。

算了，數(shù)據(jù)說(shuō)話，2024打個(gè)總結(jié)。

從哪里開(kāi)始呢，從供應(yīng)量開(kāi)始吧。

10年最少供應(yīng)量問(wèn)世。

全年一共15個(gè)樓盤(pán)累計(jì)供應(yīng)住房2262套（約25.65萬(wàn)㎡），環(huán)比2023年下降56.78%。供應(yīng)量嚴(yán)重不足！

15個(gè)樓盤(pán)里面，只有5個(gè)純新樓盤(pán)。3個(gè)項(xiàng)目是繼續(xù)供應(yīng)，7個(gè)項(xiàng)目是終止供應(yīng)。也就是說(shuō)，到2025年，除了這5個(gè)新盤(pán)（包括萊韻花園、潤(rùn)致公園城、中建旌城之星還有后續(xù)產(chǎn)品，而錢(qián)塘印象和南城品創(chuàng)都是一次性供應(yīng)），再加上和悅雲(yún)岸和旌湖名門(mén)、中盛和鳴城央，以及可能會(huì)開(kāi)二期的鳳翥瀾山，2025年就這些樓盤(pán)了。

至于那些你現(xiàn)在能看到的，還有房子的樓盤(pán)，也沒(méi)有多少庫(kù)存了，待會(huì)我再說(shuō)吧。

新盤(pán)少，在售樓盤(pán)也就少得可憐。

今年的供應(yīng)量創(chuàng)10年最低。

比2017年德陽(yáng)樓市即將爆發(fā)搶房大戰(zhàn)的前夜還低，2024年的庫(kù)存量和2017年也旗鼓相當(dāng)?？上?，今非昔比，2025年又能回到2018年嗎？特朗普都二度逢春了，德陽(yáng)樓市以及全國(guó)樓市還能舊芽開(kāi)新花嗎？

大概，是不可能了。

2025年，大概也是一個(gè)元年。從這一年開(kāi)始，會(huì)陸續(xù)有更多把新規(guī)吃透的樓盤(pán)，得房率會(huì)更高，贈(zèng)送會(huì)更多。

不過(guò)，再高也有天花板，畢竟規(guī)劃上限卡在那。

2024年，我們發(fā)現(xiàn)相比2023年，德陽(yáng)住房的形態(tài)又發(fā)生了一些變化，洋房供應(yīng)量增長(zhǎng)了6.9個(gè)百分點(diǎn)，小高層增長(zhǎng)了17.83個(gè)百分點(diǎn)，高層減少了21.85個(gè)百分點(diǎn)。

另外還有一個(gè)跡象，90㎡以下的小戶型面積連續(xù)兩年減少，90-110㎡的2024年減少了7個(gè)百分點(diǎn)；反之，110-130㎡的增加了10個(gè)百分點(diǎn)，130-150㎡的增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，180-200㎡的增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。

2025年一開(kāi)始，大家都知道，大面積，好產(chǎn)品，高贈(zèng)送，高得房率的產(chǎn)品撲面而來(lái)。

從今年開(kāi)始，更要比品質(zhì)，拼刺刀了。改善占主導(dǎo)，剛需市場(chǎng)逐漸萎縮。

那么在成交端口，是不是也是這樣的呢？

今年新房市場(chǎng)的成交量，確實(shí)不夠好，4335套（約49.62萬(wàn)㎡），環(huán)比2023年下降了56%。就新房這個(gè)板塊來(lái)說(shuō)，比較少。

但是，今年二手房成交量創(chuàng)了新高啊，9337套（93.62萬(wàn)㎡），環(huán)比增長(zhǎng)24.28%。從2017年的1萬(wàn)套到2024年的9337套，德陽(yáng)的二手房市場(chǎng)一直保持著比較好的市場(chǎng)節(jié)奏。

新房和二手房累計(jì)成交也有13672套，環(huán)比略微下降9.98%。

換言之，市場(chǎng)依舊有一定的活躍度，今年也確實(shí)買(mǎi)不到新房就只有買(mǎi)二手房，賣(mài)了二手房就好置換更好的房子。

那么今后，會(huì)不會(huì)新房主攻改善，二手房主打剛需呢？

從今年分季度成交情況看，二三季度軟了一扣，頭尾能抗住。而從價(jià)格方面看，三四季度有以價(jià)換量的跡象。從供應(yīng)看成交，成交量的趨勢(shì)和供應(yīng)量環(huán)環(huán)相扣，都呈現(xiàn)一樣的圖形走勢(shì)。

從今年各大樓盤(pán)成交情況看。

從各個(gè)板塊的成交情況看，中央商務(wù)區(qū)位居第一位，973套環(huán)比增長(zhǎng)8.72%。眼下，哪里有房子，哪里有好房子，一般都能助推一個(gè)區(qū)域崛起或者成為熱門(mén)。

有一個(gè)很明顯的現(xiàn)象是，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和區(qū)域，越來(lái)越往外，越來(lái)越往一環(huán)路以外靠。

當(dāng)然，這些都不是重點(diǎn)，我更關(guān)心，今年都是些什么人在買(mǎi)房？買(mǎi)什么樣的房子。

從業(yè)態(tài)看，高層依舊是市場(chǎng)的主力選手，成交占比高達(dá)73%。但是啊但是，占比幅度下降了接近4個(gè)百分點(diǎn)。

占比增長(zhǎng)最高的，一個(gè)是疊墅，增長(zhǎng)接近5個(gè)百分點(diǎn)；另一個(gè)是洋房增長(zhǎng)了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

你們說(shuō)，改善有沒(méi)有變多呢？

有錢(qián)人是不是更多了呢？

是不是大家都在換房子了呢？

我算了一下近些年德陽(yáng)套均住宅的總價(jià)，今年套均總價(jià)又貴了將近2萬(wàn)元哦。貴在哪里呢，不是高層，不是小高層，而是洋房。

如果從面積段上看，你也會(huì)看到，大面積段的成交占比上升了，120-140㎡上升3個(gè)百分點(diǎn)，140-180㎡上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，180㎡+上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

難道今后就只有靠有錢(qián)人了？

今年二手房賣(mài)了那么多，都是誰(shuí)在買(mǎi)啊，誰(shuí)在賣(mài)?。?/p>

我又發(fā)現(xiàn)，在二手房里面，90-120㎡的上升了5個(gè)百分點(diǎn)，60-90㎡的下降了4個(gè)百分點(diǎn)。然后你再回看新房成交結(jié)構(gòu)，90-120㎡下降了9個(gè)百分點(diǎn)。

能不能說(shuō)明新房買(mǎi)不到，就只有去買(mǎi)二手房了？

那誰(shuí)在賣(mài)二手房呢？

我又去看了一下，發(fā)現(xiàn)賣(mài)二手房也是90-120㎡的占比最多，這就很神奇了，也很符合邏輯。賣(mài)的多，買(mǎi)的自然也就多。

而且很多是老舊小區(qū)的，占比很高。

換房群體，也許是一個(gè)很大的群體，具體數(shù)據(jù)，我就不說(shuō)了。有一點(diǎn)很確定，絕大部分人會(huì)以為二手房很便宜，具體要看情況。但是真的很大部分人就是沖著60萬(wàn)以下二手房去的。

數(shù)據(jù)這東西，就是你要去細(xì)看，細(xì)細(xì)研究，會(huì)看出很多東西來(lái)。

唯一缺點(diǎn)就是，太耗時(shí)間。所以，成交這塊就說(shuō)這么多吧。

再說(shuō)說(shuō)價(jià)格，這也是大家最關(guān)心的。

今年，新房市場(chǎng)均價(jià)7016元/㎡，大家怎么看？

和去年比，略微下降了0.78%，下降這點(diǎn)，算什么呢？你從這么些年德陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)看，自2018年漲起來(lái)之后，一直保持這么多。

2024年也不例外，還能保持住7千以上的均價(jià)，神奇嗎？

如果你把均價(jià)分到每個(gè)板塊去看，你發(fā)現(xiàn)什么？

發(fā)現(xiàn)每個(gè)板塊賣(mài)多少錢(qián)，就這么簡(jiǎn)單，然后比較一下誰(shuí)高誰(shuí)低，從而說(shuō)明了哪個(gè)板塊值錢(qián)，有價(jià)值，哪個(gè)板塊不行。

以前我也愛(ài)這么看，但我現(xiàn)在更想看內(nèi)核。

從業(yè)態(tài)看，高層什么價(jià)格？洋房均價(jià)多少？別墅什么價(jià)格？疊墅值多少錢(qián)？

對(duì)比我發(fā)現(xiàn)，德陽(yáng)的高層價(jià)格降了大概300元/㎡，洋房漲了大概670元/㎡，這就很有意思了，為什么呢？

我更想知道，哪個(gè)樓盤(pán)降價(jià)了，哪個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)了，你也想知道對(duì)不對(duì)。

通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，30個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)，34個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，沒(méi)有太大出入，也說(shuō)明德陽(yáng)房?jī)r(jià)為什么能穩(wěn)。

哪些樓盤(pán)漲價(jià)呢？舉一些例子，比如蔚藍(lán)半島，漲了5.85%；萬(wàn)景進(jìn)園，漲了4.45%；文德湖嶼樹(shù)，漲了1.12%；

有漲價(jià)，就有降價(jià)的。比如百悅尊邸，降價(jià)6.99%，很多就不細(xì)說(shuō)了。

總之，有品質(zhì)的樓盤(pán)真的很貴，不便宜。而且大多數(shù)都是盤(pán)都越來(lái)越高級(jí)，越來(lái)越貴。2025年，我估計(jì)均價(jià)是會(huì)上漲的。

因?yàn)?，好房子越?lái)越多，也越來(lái)越少，濃縮后就是精華。

簡(jiǎn)單說(shuō)一下庫(kù)存量吧，到2024年結(jié)束，還有6108套庫(kù)存，大約68.48萬(wàn)方。你看圖，發(fā)現(xiàn)了沒(méi)有，現(xiàn)在的庫(kù)存和2016年很像。

像有什么用，沒(méi)用。

去化慢了，所有周期依舊比較長(zhǎng)。但是，好在隱形的庫(kù)存不多了，總體來(lái)說(shuō)大家能選的房子不多了。

但是在二手房板塊，你知道有多少二手房在賣(mài)嗎？起碼1萬(wàn)1千套，二手房會(huì)和新房較量，一較高下，還是攜手合作呢？

不重要，市場(chǎng)會(huì)有答案，也會(huì)順其自然。

解決不了的問(wèn)題，都丟給時(shí)間。

就不細(xì)分到每個(gè)板塊，和每個(gè)樓盤(pán)了，太多了，你看不完也看不明白。

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