文/謝逸楓

2025年1月27日，萬(wàn)科A系列公告公布，涉及2024年年報(bào)預(yù)告、高管變更、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，透露出震驚消息，萬(wàn)科被國(guó)企接管，郁亮降職，祝九勝、朱旭意外辭職。

截至2025年1月27日收盤(pán)，萬(wàn)科A股價(jià)報(bào)7.27元/股，下跌1.62%。港股萬(wàn)科企業(yè)收漲2.91%，報(bào)5.66港元。今日午后，萬(wàn)科多只債券集體大漲。

20萬(wàn)科02漲4.24%、22萬(wàn)科07漲超11%、22萬(wàn)科05漲超13%、22萬(wàn)科01漲超3%。5月到期的3.15%債券每1美元漲4.7美分，至84.5美分。

1月24日，萬(wàn)科宣布將行使“20萬(wàn)科02”公司債券的發(fā)行人贖回選擇權(quán)。萬(wàn)科在債券存續(xù)期第5年末，即2025年3月16日付息日前的第30個(gè)交易日。

決定行使“20萬(wàn)科02”債券的發(fā)行人贖回選擇權(quán)，贖回價(jià)格為每張103.42元，債券余額10億元，債券贖回比例為100%，摘牌日為3月17日。

國(guó)企接管萬(wàn)科

1月27日，萬(wàn)科A（000002）發(fā)生重要人事變動(dòng)，郁亮、祝九勝和朱旭辭職離開(kāi)董事會(huì)，深圳國(guó)資背景的深圳地鐵集團(tuán)高管代替萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)。

深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰兼任萬(wàn)科董事會(huì)主席，加上萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)主要人員被深圳地鐵集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)代替，釋放出萬(wàn)科正式被國(guó)企接管的強(qiáng)烈信號(hào)。

郁亮因工作調(diào)整原因辭去董事會(huì)主席職務(wù)，降為董事、執(zhí)行副總裁。祝九勝因身體原因辭去董事、投資與決策委員會(huì)委員、總裁、CEO、授權(quán)代表，不再任職。

朱旭因工作調(diào)整原因辭去董事會(huì)秘書(shū)、秘書(shū)、授權(quán)代表，降為長(zhǎng)租公寓事業(yè)部的聯(lián)系人。深圳國(guó)資高管入替郁亮、祝九勝，意味著深圳地鐵集團(tuán)正式主導(dǎo)萬(wàn)科。

辛杰（地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記，2023年10月27日，當(dāng)選萬(wàn)科董事會(huì)副主席）代替郁亮，郁亮、李鋒、華翠、李剛為執(zhí)行副總裁，田鈞為董事會(huì)秘書(shū)。

李鋒（深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理、深圳市天?。瘓F(tuán)）股份有限公司董事）。

華翠（市地鐵運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司黨委副書(shū)記，市地鐵集團(tuán)有限公司審計(jì)法律中心總經(jīng)理、市建材交易集團(tuán)有限公司董事、總經(jīng)理、黨支部書(shū)記、董事長(zhǎng)）。

李剛（市地鐵集團(tuán)有限公司辦公室主任，市地鐵商業(yè)管理有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)、市睿印商業(yè)管理有限公司董事、董事長(zhǎng)）。

深圳地鐵集團(tuán)正式開(kāi)始主導(dǎo)萬(wàn)科，簡(jiǎn)單說(shuō)就是萬(wàn)科正式被國(guó)企接管，包括萬(wàn)科的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、融資、日常業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、人事、管理等接管。

萬(wàn)科被國(guó)企深圳地鐵集團(tuán)接管，真正的原因是2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告虧損額較大，流動(dòng)性遇到階段性困難，說(shuō)明萬(wàn)科的巨虧預(yù)告，引起大股東深圳地鐵集團(tuán)恐慌。

一方面是虧損450億的預(yù)計(jì)，已經(jīng)超出大股東、股東、董事會(huì)、債權(quán)人、投資人、購(gòu)房者、政府部門(mén)的預(yù)期。另一方面是萬(wàn)科的現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

為了避免萬(wàn)科突發(fā)爆發(fā)債券和金融債及非標(biāo)的債務(wù)爆雷、崩盤(pán)、逾期交房、供應(yīng)鏈和業(yè)主合同的債務(wù)違約及國(guó)有資產(chǎn)虧損，深圳地鐵集團(tuán)接管萬(wàn)科是勢(shì)在必行。

國(guó)企接管，相當(dāng)于是國(guó)家隊(duì)出手相助萬(wàn)科。不管是注入資金、吸引戰(zhàn)略投資、增加持股等保持經(jīng)營(yíng)正常化，還是化解債務(wù)、交房風(fēng)險(xiǎn)，都是最好的選擇、保障。

預(yù)計(jì)虧損450億元

萬(wàn)科2024年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公告顯示，預(yù)計(jì)2024年歸屬于上市公司股東的凈虧損為450億元，而上年同期實(shí)現(xiàn)盈利121.63億元。

預(yù)計(jì)2024年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約450億元，同比下降470.0%?？鄢墙?jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損約410億元，同比下降518.6%。

萬(wàn)科表示，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。

這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

無(wú)論是從銷售面積、銷售金額，業(yè)務(wù)毛利率、凈利潤(rùn)，包括現(xiàn)金流，萬(wàn)科均已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降，主因源自于2022年以前所獲取地塊之上開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)的土地成交價(jià)格處于高位運(yùn)行，萬(wàn)科在那時(shí)獲得的那些基于高價(jià)地塊所開(kāi)發(fā)打造而成的項(xiàng)目，當(dāng)前正遭遇市場(chǎng)下行的不利周期，“以價(jià)換量”導(dǎo)致虧損。

萬(wàn)科加大計(jì)提存貨減值拖累業(yè)績(jī)。2024年前三季度計(jì)提資產(chǎn)減值損失20.1億元。前三季度基于合作客戶計(jì)提應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款等信用減值損失54.6億元。

萬(wàn)科公司制定了業(yè)務(wù)重整和風(fēng)險(xiǎn)化解的一攬子方案，堅(jiān)定瘦身健體，聚焦主業(yè)，全力自救。推動(dòng)2025年經(jīng)營(yíng)、業(yè)績(jī)改善，繼續(xù)加快風(fēng) 險(xiǎn)化解，完成交房任務(wù)。

將全面聚焦綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅三大主業(yè)，進(jìn)一步提升產(chǎn)品和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)公司盡快重回健康可持續(xù)發(fā)展道路，向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

2024年超過(guò)18萬(wàn)套房子，實(shí)現(xiàn)銷售金額2460.2億元，大宗交易實(shí)現(xiàn)簽約259億元。大力開(kāi)展存量盤(pán)活工作，通過(guò)盤(pán)活回收現(xiàn)金超百億。

萬(wàn)科銷售降幅大

2024年12月，萬(wàn)科公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積172.7萬(wàn)平，合同銷售金額233.4億元。2024年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬(wàn)平，合同銷售金額2460.2億元。

萬(wàn)科連續(xù)第四年銷售面積下降，從4667萬(wàn)平方米下降到了1810萬(wàn)平方米，已經(jīng)回到了10年前的2014年銷售面積水平。

2024年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬(wàn)平方米，合同銷售金額2460.2億元，較2023年分別同比下降26.57%，同比下降34.59%。

2023年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額3761.2億元，累計(jì)合同銷售面積為2466萬(wàn)平方米。2024年合同銷售面積同比下降26.57%，合同銷售金額下降34.59%。

銷售回款的可持續(xù)性存疑，現(xiàn)金流生成能力沒(méi)有改善。2024年底，萬(wàn)科賬面現(xiàn)金及等價(jià)物總額為998億元，但大部分資金被用于維持日常運(yùn)營(yíng)和支付短期債務(wù)。

因?yàn)槿f(wàn)科月銷售額不少于300億-400億才能維持正常運(yùn)營(yíng)。2024年萬(wàn)科的合同銷售額只有2460億元，同比下降34.59%，平均下來(lái)每個(gè)月就205億，缺口較大。

萬(wàn)科債務(wù)規(guī)模達(dá)

2024年前三季度，萬(wàn)科的資產(chǎn)總額從2023年底的15048億元降到13571億元，縮水了1477億元。對(duì)比萬(wàn)科的負(fù)債總額9828億元，說(shuō)明沒(méi)有到資不抵債。

萬(wàn)科的負(fù)債總額從11019億元降到9828億元，減少了1191億元，降幅達(dá)到11%。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率從2023年底的73.22%降到了72.4%。

從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科用了3年時(shí)間就削減了5600多億的債務(wù)，下滑幅度約36%。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率從2021年末的79.8%下降到2024年三季度末的72.4%。

其實(shí)72.4%的負(fù)債率對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并不高。因?yàn)樵趲p峰時(shí)期，很多開(kāi)發(fā)商可能都超過(guò)了90%。在目前的大環(huán)境下，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，對(duì)于房企壓力很大。

這個(gè)原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉孔淤u(mài)不出去，現(xiàn)金流跟不上了。企業(yè)的償債能力，相當(dāng)大程度上取決于現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，多半取決于銷售收入。

2024年萬(wàn)科商品銷售額平均下來(lái)每個(gè)月就205億，不足300億-400億，資金缺口較大。現(xiàn)金缺口約400億元，加上資產(chǎn)處置困難，無(wú)法維持現(xiàn)金流。

2021年底萬(wàn)科的總負(fù)債是1.54萬(wàn)億。到了2024年三季度末，萬(wàn)科的總負(fù)債已經(jīng)下降到了9828.21億，但是萬(wàn)科的資產(chǎn)總額降到13571億元。

截至2024年末，萬(wàn)科的總負(fù)債約為9828億元，有息負(fù)債合計(jì)約3310億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)約1202億元??。對(duì)比2023年，萬(wàn)科負(fù)債沒(méi)有明顯減少趨勢(shì)。

截至2023年末，萬(wàn)科的總負(fù)債1.1萬(wàn)億元人民幣，其中短期借款1063億元，應(yīng)付賬款2216億元，其他應(yīng)付款1617億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債649億元?。

截至2024年9月末萬(wàn)科貨幣資金約797.5億元，對(duì)比2024年6月末出現(xiàn)了126.5億元的凈流出。萬(wàn)科短期借款以及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合總計(jì)約1202億元。

這一數(shù)據(jù)對(duì)比清晰地揭示出，即便不剔除預(yù)售監(jiān)管資金以及其他受限資金，萬(wàn)科短期負(fù)債與現(xiàn)金之間的“缺口”已經(jīng)擴(kuò)大至超過(guò)400億元。

2021年末，萬(wàn)科的貨幣資金還高達(dá)1493.52億元。到了2024年9月末，萬(wàn)科的貨幣資金就縮水到797.45億元，相當(dāng)于近三年時(shí)間，萬(wàn)科貨幣現(xiàn)金減少了46.6%。

2024年底萬(wàn)科賬面現(xiàn)金及等價(jià)物總額為998億元，大部分資金被用于維持日常運(yùn)營(yíng)和支付短期債務(wù)。債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)科的短期債務(wù)占比攀升至60%。

尤其是銀行借款和非標(biāo)融資的比重增加，導(dǎo)致其償債壓力進(jìn)一步加劇。加權(quán)平均債務(wù)期限縮短至5.4年，預(yù)示著萬(wàn)科在未來(lái)幾年內(nèi)將持續(xù)面臨償債高峰。

2019年籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出333億元、2020年凈流出325億元、2021年凈流出231億元，2022年小口回血34億元，2023年流出368億元。

四年時(shí)間萬(wàn)科籌資融資端凈流出資金達(dá)到1200億以上。而萬(wàn)科手里的現(xiàn)金（萬(wàn)科賬面現(xiàn)金及等價(jià)物總額），從2018年1884億，五年里四跌下降到2024年998億。

萬(wàn)科到期債務(wù)大

非標(biāo)債務(wù)之外，萬(wàn)科將于2025年迎來(lái)標(biāo)債償還高峰。截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)余額487.43億元，一年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模326.45億元。

未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰將出現(xiàn)在2025年7月，需兌付62.63億元。公開(kāi)市場(chǎng)方面，2025年萬(wàn)科境內(nèi)外累計(jì)到期債券共9只，總規(guī)模約215.9億元。

2025年，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是一個(gè)償債大年，公司的債務(wù)壓力很大。萬(wàn)科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)326.4億元。2024年中報(bào)披露，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1019.5億。

所以，萬(wàn)科能不能渡過(guò)這次難關(guān)，最考驗(yàn)是現(xiàn)金流。2025年萬(wàn)科共有16筆到期、行權(quán)的境內(nèi)公開(kāi)債，存續(xù)本金規(guī)模合計(jì)326.4億元。一季度萬(wàn)科有98.9億元兌付。

5月份，萬(wàn)科有兩筆境外債到期要還，存續(xù)本金規(guī)模約為36億元（4.55億美元）。這些數(shù)字?jǐn)[在眼前，壓力可想而知。

萬(wàn)科2023年年報(bào)致股東信中表示，2024年工作重點(diǎn)是確保安全底線，實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元，確保經(jīng)營(yíng)層面現(xiàn)金流為正。

這個(gè)任務(wù)是很難實(shí)現(xiàn)的，最核心的問(wèn)題還是居民購(gòu)房缺乏信心，導(dǎo)致萬(wàn)科去庫(kù)存的速度偏慢，商品房銷售無(wú)法維持300億-400億。

2024年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-48.48億元。如今的萬(wàn)科單純靠經(jīng)營(yíng)的話，不僅沒(méi)有流入現(xiàn)金，還需要提供現(xiàn)金維持經(jīng)營(yíng)，如何去還貸款？

2025年，注定是萬(wàn)科償債的艱難時(shí)刻，萬(wàn)科最大問(wèn)題便是債務(wù)集中到期帶來(lái)的償付壓力。對(duì)萬(wàn)科就是兩條路，要么賣(mài)資產(chǎn)，要么借新還舊（以及債務(wù)展期）。

只是資產(chǎn)，如今環(huán)境下很難賣(mài)，而且賣(mài)不上價(jià)。萬(wàn)科最近主要就是在借新還舊。畢竟，萬(wàn)科背后有深圳地鐵，還能從銀行和金融機(jī)構(gòu)借到錢(qián)。

為了緩解債務(wù)壓力，萬(wàn)科采取了多種措施，包括加速銷售回款、推進(jìn)大宗交易、剝離非主營(yíng)業(yè)務(wù)、爭(zhēng)取融資資源、減少拿地，以及最新確認(rèn)的債務(wù)展期。

1月9日，子公司武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司前期通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債券投資計(jì)劃形式向新華資產(chǎn)管理公司融資20.4 億元，到期日調(diào)整至2026年12月31日。

這些措施的效果并不理想。大宗交易和資產(chǎn)處置雖然在短期內(nèi)帶來(lái)了部分資金回籠，但整體資產(chǎn)流動(dòng)性較低，且折價(jià)出售可能進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。

萬(wàn)科賣(mài)項(xiàng)目和股權(quán)

2025年1月27日，萬(wàn)科公告稱，以12.92億元的價(jià)格向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓紅樹(shù)灣物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目49%投資收益權(quán)及以0.58億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司股權(quán)。

于出售權(quán)益及出售股權(quán)轉(zhuǎn)讓交割后，深圳地鐵集團(tuán)將持有紅樹(shù)灣項(xiàng)目的100%投資收益權(quán)連同其他附屬權(quán)益，以及出售公司的100%股權(quán)。

萬(wàn)科賣(mài)項(xiàng)目的背后，表明萬(wàn)科已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的流動(dòng)性困難階段，通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目和股權(quán)，獲得現(xiàn)金流，提前回籠項(xiàng)目資金，優(yōu)化公司在商辦物業(yè)的投資金額。

萬(wàn)科可出售在持商業(yè)資產(chǎn)及股權(quán)、物流地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊資產(chǎn)來(lái)籌集資金，截至2024年中，這些資產(chǎn)包括萬(wàn)科未抵押商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值為770億至900億元。

若銀行以50%貸款值比貸，萬(wàn)科獲得450億左右。印力位于核心城市、預(yù)計(jì)易于融資的項(xiàng)目，總估值達(dá)322.34億元。按50%的抵質(zhì)押率，融資約為161.17億元。

萬(wàn)科持有萬(wàn)物云66060.2萬(wàn)股（約56.3%股權(quán)），按5月27日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)市值約152億元。按照50%的質(zhì)押率估算，對(duì)應(yīng)潛在融資空間約為76億元。

萬(wàn)科普洛斯21.4%股權(quán)、泊寓、認(rèn)繳規(guī)模超175億的產(chǎn)業(yè)投資基金、廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包50%股權(quán)、萬(wàn)科商業(yè)、VCapitalLimited旗下商業(yè)資產(chǎn)，以及萬(wàn)科酒店。

各方支持說(shuō)

萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整之際，廣東、深圳及有關(guān)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，全力支持企業(yè)穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)，保持萬(wàn)科融資規(guī)模總體穩(wěn)定，助力持續(xù)健康發(fā)展。

深圳市國(guó)資委負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“截至2024年底，深圳市屬國(guó)資國(guó)企資產(chǎn)超過(guò)5萬(wàn)億元，全年?duì)I收超萬(wàn)億元，規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，有能力、有實(shí)力，也有足夠的‘子彈’。

支持地鐵集團(tuán)通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展?！贝送猓钲谑羞€將統(tǒng)籌資產(chǎn)、資金、資源，在既有支持工具的基礎(chǔ)上。

持續(xù)、分批、逐步通過(guò)直接注資、劃撥資產(chǎn)等方式，進(jìn)一步降低地鐵集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)其流動(dòng)性，支持其更好地發(fā)揮萬(wàn)科第一大股東的作用。

深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，國(guó)家有關(guān)部委正積極實(shí)施利用政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房政策。

接下來(lái)，深圳市住建部門(mén)將大力協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善處置萬(wàn)科部分閑置存量土地，幫助萬(wàn)科盤(pán)活資產(chǎn)、回籠資金。

廣東省住建廳表示，將繼續(xù)指導(dǎo)各城市政府加大協(xié)調(diào)力度，推動(dòng)企業(yè)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

深圳地區(qū)8家國(guó)有銀行和股份制銀行負(fù)責(zé)人表示，堅(jiān)定看好萬(wàn)科的后續(xù)發(fā)展，在聚焦主業(yè)的前提下，將繼續(xù)積極運(yùn)用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具。

滿足萬(wàn)科合理融資需求，全力保障其整體融資規(guī)模穩(wěn)定。同時(shí)，進(jìn)一步加大對(duì)萬(wàn)科主要股東的支持力度，共同幫助萬(wàn)科增強(qiáng)流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

萬(wàn)科新任董事會(huì)主席辛杰表示，在各方及大股東強(qiáng)有力的支持下，新的管理團(tuán)隊(duì)將積極實(shí)施 一攬子方案，有信心實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

目前公司已對(duì)今年一季度債務(wù)償付做好了安排。毫無(wú)疑問(wèn)，各方支持說(shuō)，給了萬(wàn)科和新團(tuán)隊(duì)的有力支持預(yù)期，猶如給市場(chǎng)、股東、債權(quán)人、購(gòu)房者吃定心丸。