這幾天，物業(yè)費降價的新聞居然上了熱搜。

石榴叔查了一下信源，某知名周刊，它給的數(shù)據(jù)是大部分都是10%起步，最高甚至超過了50%。

比如武漢、重慶等地，有多個小區(qū)的物業(yè)費降價超過了50%，重慶某別墅物業(yè)費從4.5元降到了2.09元，降幅超過50%。武漢某高端小區(qū)物業(yè)費從7.6元下降到3.8元，還有某小區(qū)物業(yè)費從2.5元下降到1.1元，降幅高達56%……

真的嗎？

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不是大面積，而且每個降價小區(qū)的背后，都有故事。

比如廣西柳州的維美物業(yè)，去年底就推出“免物業(yè)費”模式。這是要做活雷鋒？

物業(yè)公司在打自己的小算盤，計劃用小區(qū)停車費、廣告位租金等公共收益填補缺口。

目前電梯里京東到家的廣告已經(jīng)輪播，停車場月卡銷售激增300%。

石榴叔了解了一下，這個小區(qū)物業(yè)費本身就便宜，也交不齊，公共收益才是大頭。

重慶巴南區(qū)風花樹小區(qū)物業(yè)費降價，則是典型的交錢不認命。

由業(yè)主張大姐挑頭，自學《物業(yè)管理條例》，搞了37個維權群，用3個月時間，收集到20%業(yè)主聯(lián)名信，才將物業(yè)費從1.8元砍到1.3元。這樣一來，100平方的房子一年能省600元。

這個張大姐有多厲害呢？查了物業(yè)的賬，公示68元一個的垃圾桶，淘寶同款只要28元。

重慶金樾山別墅物業(yè)費，從4.5元驟降到2.09元，則是在小區(qū)業(yè)委會的強勢推動下，以 “服務質(zhì)量不達標”為由，炒了舊物業(yè)公司的魷魚，由新物業(yè)公司把價格打下來。

當然，還有一些特例，比如南京的仁恒翠竹園，20年房齡的老小區(qū)，業(yè)委會給力，物業(yè)管理也到位，去年每戶發(fā)了2000元的公共收益分紅，變相降低了物業(yè)費。

02

如果說上面這些降價屬于市場行為，那么下面這些降價就屬于政府行為。

早在2023年，青島就出臺規(guī)定，房子空置6個月，物業(yè)費按照60%收取。

去年6月，甘肅省蘭州新區(qū)推出政策，空置6個月以上的住宅，物業(yè)費按照50%收取。

年初鎮(zhèn)江也跟進，同樣對控制超過6個月的，物業(yè)費可減免30%。

物業(yè)真的虧了？

其實地方政府很清楚，長期空置，既不出租，也不自住，就是投資的房子，短期賣是賣不掉的，業(yè)主交物業(yè)費的積極性非常低。

與其收不到，不如打折，能收一點是一點。

說到這里，有人好幾次私信問我，能不能談談空置率。

關于住宅的空置率，這應該屬于國家機密吧，其實均值意義不大，因為主城近乎100%，郊區(qū)、新區(qū)那個數(shù)字低的可怕，物業(yè)能干下去，完全是開發(fā)商輸血，遲早玩完。

現(xiàn)在唯一能公開的是寫字樓空置率，北京最低，為19.4%，但已接近20%的警戒線。

在需求有限的二線城市，空置率高達25-40%，小城市就不說了，所以很多寫字樓是沒救了。

不少城市，比如海南萬寧和長沙，開始允許商辦類商品房項目，在滿足一定條件后轉(zhuǎn)為住宅，武漢甚至國有企業(yè)下場收購，改造為保障性租賃住房，自救。

03

這么多年來，為什么第一次聽說物業(yè)公司被革命？

一方面，房價下跌，收入下滑，房貸壓力大，業(yè)主對每一筆花在房子上的支出，開始敏感，加上房子質(zhì)量問題，逐漸暴露出來了。

另一方面，供需關系的逆轉(zhuǎn)讓業(yè)主們突然發(fā)現(xiàn)，自己能對物業(yè)說不。直降、立減、打五折，只要要求合理，業(yè)委會給力，沒準能實現(xiàn)呢？

給一個數(shù)字，2020-2024年，全國房地產(chǎn)新開工面積，連續(xù)5年下降，降幅從39%收窄至 23%.

而根據(jù)第五次全國經(jīng)濟普查公報數(shù)據(jù)分析得出，截至2023年底，國內(nèi)物業(yè)管理相關的公司數(shù)量，已經(jīng)飆升到了37.5萬個，對比2018年，暴漲了60%，物業(yè)管理從業(yè)人員數(shù)量多達854.3萬人，行業(yè)悄悄卷起來了。

當然，制約物業(yè)的關鍵在于業(yè)委會，干正事兒的業(yè)委會。

因為業(yè)委會可以換物業(yè)，雖然從程序上說，是業(yè)主大會炒了物業(yè)，也就是小區(qū)至少2/3的業(yè)主參與投票讓物業(yè)走，但真正牽頭的都是業(yè)委會。

反過來說，很多小區(qū)物業(yè)不行，根子還是業(yè)委會，要么長期不作為，要么和物業(yè)穿一條褲子，要么打自己的小算盤。

所以業(yè)委會只有兩種，一種極好，一種極差，不存在中間項。

很多人問石榴叔，買房子，尤其二手房，如何判斷一個小區(qū)的品質(zhì)？

拋開價格不談，我會看小區(qū)門衛(wèi)的工作狀態(tài)，樓道衛(wèi)生，車位管理，還有綠化帶養(yǎng)護，這些細節(jié)足以看出，物業(yè)是不是認真在干活。

好的物業(yè)是能夠讓小區(qū)折舊變慢，貶值速度變慢的。

當然，另一個影響房價因素是鄰居。

不團結(jié)的小區(qū)，只會越來越差，有些人吐槽物業(yè)，只是給自己不交物業(yè)費找個理由。

這種物業(yè)費收費率長期很低的小區(qū)也要遠離。