最近五年，房地產(chǎn)市場是降溫了，汽車市場卻伴隨著新能源化和智能化的進(jìn)程如火如荼發(fā)展起來，新車換舊車的速度如火箭般起飛，以至于房子、車子都不保值，網(wǎng)絡(luò)上因?yàn)榉孔咏祪r(jià)而業(yè)主去維權(quán)的新聞?lì)l發(fā)，因?yàn)檐囕v貶值而去維權(quán)的卻沒那么多，為什么會(huì)產(chǎn)生這種現(xiàn)象？

近幾年，房子、車子的貶值速度有多快呢？速度可驚人！

以車子為例，2025年款1.5T的北京奔馳C260L 4Matic運(yùn)動(dòng)版，入手指導(dǎo)價(jià)價(jià)格是37W，10萬公里行駛后，車輛出售僅剩25W價(jià)值，貶值率=1-保值率=1-25/37=32%！車主轉(zhuǎn)手則意味著虧損12萬。

以房子為例，2015年開盤發(fā)售的南寧市華潤二十四城，最高價(jià)飆升到了24000元/㎡，10年后的2025年，價(jià)格回落到了12000元/㎡，貶值率為1-12000/24000=50%！假設(shè)戶型面積為125㎡，則高位入手時(shí)的房子總價(jià)是3000000元，而腰斬后的出售價(jià)為1500000元。跌去一半。

從跌去價(jià)值來看，房子跌去的價(jià)值幾乎是車輛跌去價(jià)值的10倍。從貸款周期來看，房貸最長可為30年，車貸一般為3年。這就產(chǎn)生了一個(gè)現(xiàn)象，疫情之后，房貸月供還不上的業(yè)主擺爛了，干脆讓房子給法院、銀行查封回收；也有一部分業(yè)主堵在樓盤營銷中心的門口拉起橫幅維權(quán)，要求房地產(chǎn)開發(fā)商退還降價(jià)后的差價(jià)，從而彌補(bǔ)房子賬面價(jià)值跌去造成的「損失」，盡管房子沒轉(zhuǎn)讓沒出手用于自住沒什么損失，但高位接盤入坑帶來的壞處就是為開發(fā)商/銀行/政府多打很多年工還貸的虧損心理卻是顯而易見的。

從可移動(dòng)性來說，車子是動(dòng)產(chǎn)，房子是不動(dòng)產(chǎn)，但它們都有一個(gè)共同的屬性——

大宗耐用消費(fèi)品

我覺得國人對大宗耐用消費(fèi)品的購買和消費(fèi)認(rèn)知有個(gè)誤區(qū)，就是認(rèn)為車子只會(huì)越開越舊越不好用，以至于車輛貶值理所當(dāng)然；而房子卻像黃金一樣「情比金堅(jiān)」耐用永不褪色，就應(yīng)該永恒價(jià)保。

其實(shí)他們不理解，所謂買房，購置的不過是房地產(chǎn)開發(fā)商從政府出讓的土地使用權(quán)上建起來的附屬建筑物70年的使用權(quán)。實(shí)際上，房子作為鋼筋水泥混凝土，一樣會(huì)變舊、變差、變得不耐用，墻漆脫落、天花漏水就是佐證之一，預(yù)期70年的使用壽命不一定達(dá)得到。這種預(yù)期認(rèn)知的偏差，一方面是自從2011年以來大陸房地產(chǎn)的暴漲和經(jīng)濟(jì)火熱有關(guān)，以至于群眾預(yù)期認(rèn)知是，房子只能漲不能跌，至少是價(jià)格保持平穩(wěn)。

換言之，無論是房子還是車子，都是人類制造的工業(yè)品，是一種可交易可流動(dòng)的商品。本質(zhì)還是一種產(chǎn)品。既然作為產(chǎn)品，那必然就會(huì)有使用壽命的附帶屬性，從而帶來了折舊的概念，也就是相較于新車新房，使用過的車、房其使用價(jià)值相較于全新狀況是需要打折扣的，使用價(jià)值打折扣，根據(jù)使用價(jià)值來定價(jià)的市場價(jià)值也必然要打折扣；另外，假設(shè)車輛擁有20年的強(qiáng)制報(bào)廢年限，房子擁有70年的產(chǎn)權(quán)使用年限，車房在市場上流通得越久，新人接盤入手后可使用時(shí)間就變得越短（離年限越近），也就是說，任何使用過的車房，貶值是必然的，降價(jià)也應(yīng)該是理所當(dāng)然的，已經(jīng)高位入坑的消費(fèi)者，不要再去做什么「維權(quán)」行動(dòng)的蠢事了！