前陣子陪鄰居王哥看房，他手里攥著一筆多年攢下的積蓄，夠付一套兩居室的全款，可售樓處顧問一提“貸款30年”，他就犯了難：“我總覺得欠錢心里不踏實(shí)，一次付清多省心；但我兒子說，現(xiàn)在錢越來越不值錢，貸款留著錢干點(diǎn)別的更劃算?！逼鋵?shí)不光王哥，身邊不少人買房時(shí)都卡在這一步——有人覺得“無債一身輕”是硬道理，有人覺得“用銀行的錢賺自己的錢”更聰明。
可很少有人算過，這兩種選擇放在十年時(shí)間里，差距會(huì)大到讓人驚訝。今天咱們就拿著國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、央行的官方數(shù)據(jù)，結(jié)合這些年的房貸政策，好好捋捋這事兒，答案可能和你想的不一樣。
先算筆明白賬：十年后，兩種方式的“錢袋子”差多少？
咱們拿一套總價(jià)100萬的房子舉例（這是很多三四線城市的常見房?jī)r(jià)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2024年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房均價(jià)約1.1萬/平，100萬能買套近90平的），分別按“一次付清”和“貸款30年”算，十年后到底差在哪。
先看“一次付清”：十年后房子是你的，但錢“凍”在了房里
如果一次付清100萬，房子直接過戶，不用還月供。十年后，房子值多少錢？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014-2024年這十年，全國(guó)商品房均價(jià)從6324元/平漲到1.1萬/平，漲幅約74%（年均約6.4%）。假設(shè)未來十年漲幅差不多，這套100萬的房子十年后能漲到174萬。
但這筆錢的“機(jī)會(huì)成本”得算進(jìn)去：如果沒把100萬全砸在房子上，留著錢能干啥？央行2023年發(fā)布的《居民資產(chǎn)配置報(bào)告》里說，近十年居民理財(cái)平均收益率約4%（比如銀行大額存單、國(guó)債這些低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品）。要是當(dāng)初沒全款，拿70萬貸款（按首付30%算），剩下70萬拿去理財(cái)，十年后連本帶利約70萬×（1+4%）1?≈103萬?？梢淮胃肚宓脑?，這103萬的收益就沒了——相當(dāng)于十年里，“省心”的代價(jià)是少賺了幾十萬。
還有個(gè)繞不開的是“通脹”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014-2024年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）年均上漲2.1%，簡(jiǎn)單說就是“錢越來越不值錢”：十年前100塊能買的東西，現(xiàn)在得花123塊。一次付清的100萬，十年后實(shí)際購(gòu)買力只剩約81萬（100萬÷1.23），相當(dāng)于“藏在房子里的錢”悄悄縮水了近20萬。
再看“貸款30年”：十年后，“欠錢”反而可能更有錢？
還是這套100萬的房子，按首付30%算，貸款70萬，30年等額本息。利率按央行2023年10月調(diào)整的5年期以上LPR（3.45%）算，月供約3040元（用央行官網(wǎng)房貸計(jì)算器算的，誤差不超過10塊）。

十年后，你付了多少？總月供3040×120=36.48萬，其中本金約18.7萬（銀行還款明細(xì)里，前期利息多本金少，十年后剩余本金約51.3萬）。這時(shí)候房子漲到174萬，你的“凈資產(chǎn)”是174萬-51.3萬=122.7萬。
更關(guān)鍵的是“手里剩下的錢”：當(dāng)初沒全款，你手里留了70萬（假設(shè)沒亂花，拿一半35萬理財(cái)，另一半應(yīng)急）。35萬按年均4%收益算，十年后約51.8萬。加上十年里你每月還月供3040元，假設(shè)這十年收入年均漲5%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2024年數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)職工工資年均增速5.2%），月供壓力會(huì)越來越小——十年后你的月薪可能比現(xiàn)在高不少，3000多的月供基本不影響生活。
這么算下來，“貸款30年”的十年后，你手里有房子（凈資產(chǎn)122.7萬）+ 理財(cái)51.8萬，總財(cái)富約174.5萬；而“一次付清”的十年后，只有房子174萬，還沒算理財(cái)收益和通脹縮水——里外里差了小幾十萬，這還沒算如果把錢投在更靈活的地方（比如自己做生意、買國(guó)債），收益可能更高。
政策和現(xiàn)實(shí)：這兩個(gè)“官方信號(hào)”，很多人沒注意
其實(shí)兩種選擇的差距，早藏在國(guó)家的政策和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里，只是很多人沒細(xì)琢磨。
一個(gè)是“房貸利率的‘福利’”。央行從2019年開始推行LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率），到2023年10月，5年期以上LPR已經(jīng)從4.85%降到3.45%，創(chuàng)了近20年新低。而且政策明確“首套房貸款利率可下浮20個(gè)基點(diǎn)”（央行2022年5月《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》），比如你買首套房，利率可能低到3.25%。這意味著“借錢成本”比十年前低了不少——十年前房貸利率普遍在6%以上，現(xiàn)在貸70萬30年，總利息比十年前少還近40萬，貸款的“劃算度”其實(shí)在提高。
另一個(gè)是“居民資產(chǎn)的‘流動(dòng)性’”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2024年《居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查報(bào)告》里說，我國(guó)居民家庭資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比達(dá)62%，但現(xiàn)金、理財(cái)?shù)取傲鲃?dòng)資產(chǎn)”只占13%。很多人一次付清買房后，手里沒閑錢，遇到急事（比如家人看病、孩子上學(xué)）只能抵押房子，反而麻煩。而貸款買房的人，手里留著錢，既能應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，也能抓住機(jī)會(huì)——比如前幾年疫情后，不少人用手里的錢抄底買了理財(cái)，收益率一度超過5%，這就是“流動(dòng)性”的好處。
不是所有人都適合貸款：這兩種情況，一次付清更明智
當(dāng)然，也不是說貸款30年就一定對(duì)，這兩種情況里，一次付清反而是更聰明的選擇。
一種是“年齡偏大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱”。比如像我姑父，今年58歲，馬上要退休了，他買房時(shí)就選了全款。因?yàn)橘J款30年的話，他退休后收入下降，月供壓力會(huì)變大；而且老年人對(duì)理財(cái)不熟，留著錢也容易被騙，不如一次付清踏實(shí)。銀保監(jiān)會(huì)2023年也提過，“對(duì)60歲以上借款人，房貸年限一般不超過退休后5年”，其實(shí)也是在提醒這類人群別盲目貸款。
另一種是“手里錢太多，沒好的投資渠道”。如果手里的錢除了存銀行定期（現(xiàn)在一年期定存利率才1.5%），沒別的穩(wěn)妥去處，那一次付清也劃算。比如我同學(xué)家是做實(shí)業(yè)的，這幾年生意不好做，他說“把錢放銀行利息還不夠抵通脹，不如全款買房，至少房子能保值”——這種情況下，“把錢變成實(shí)物資產(chǎn)”反而比讓它在銀行縮水強(qiáng)。
結(jié)語：沒有絕對(duì)對(duì)錯(cuò)，只看“適合不適合”
其實(shí)十年后的差距，根本不在“付沒付清”，而在“錢有沒有被合理利用”。如果手里的錢能找到比房貸利率高的穩(wěn)妥投資，能承受“每月還錢”的壓力，貸款30年大概率更劃算——畢竟十年后，你可能既有房子，又有靈活的資金；但如果實(shí)在受不了“欠錢”的感覺，或者手里的錢沒地方去，一次付清換個(gè)踏實(shí)，也沒毛病。
王哥最后選了“首付50%，貸款20年”——既沒把錢全砸進(jìn)去，又縮短了還款年限，心里踏實(shí)不少。說到底，買房是大事，別聽別人說“必須怎樣”，結(jié)合自己的錢袋子、年齡、抗風(fēng)險(xiǎn)能力算清楚，才不會(huì)十年后后悔“當(dāng)初選錯(cuò)了”。