圖源：成都市規(guī)劃和自然資源局

日前，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了一則公告，將對(duì)錦江區(qū)水碾河片區(qū)、大田坎街坊、牛市口街坊三個(gè)單元的控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行局部調(diào)整。這便是成都人熟知的原成都茶廠地塊，它的調(diào)規(guī)或預(yù)示著地塊的上市步伐加快，這或?qū)⑹悄壳岸h(huán)內(nèi)規(guī)模最大的住宅用地。

約140畝地塊調(diào)規(guī)，

茶廠三宗住宅用地將入市

公告顯示，此次調(diào)規(guī)共涉及3個(gè)控規(guī)范圍，分別為2.4公頃（合約36畝）、6.7公頃（合約100.5畝）、0.27公頃（合約4.05畝）。從公示內(nèi)容可以看到，本次調(diào)規(guī)的包括三宗住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、中小學(xué)用地、日間照料中心、派出所等用地。

主要調(diào)整內(nèi)容集中在三個(gè)部分：

1、原有的1號(hào)綠地的局部、2號(hào)地塊中小學(xué)用地，調(diào)整為b地塊住宅用地。該地塊緊鄰東大路錦東路段，昭示性較好。中小學(xué)地塊調(diào)整到f#地塊位置。

2、將原有7#住宅用地、4#綠地和5#停車場(chǎng)用地進(jìn)行了局部合并，調(diào)整為d#住宅用地，容積率為2.55。

3、結(jié)合道路調(diào)整，同步調(diào)整了原9號(hào)住宅地塊的邊界，形成h#住宅地塊。

從此次調(diào)規(guī)看，對(duì)整體的布局進(jìn)行了重新的架構(gòu)和優(yōu)化，各項(xiàng)社會(huì)功能和公建配套、教育和綠地配套，都更為合理。且道路紅線寬度由12米調(diào)整為16米，大大提升了居住的舒適度和便捷性。

調(diào)規(guī)地塊實(shí)拍圖

此前，錦江區(qū)2025年供地計(jì)劃中，公布了茶廠板塊計(jì)劃今年供地約49畝，但并未公示具體點(diǎn)位，而此次的調(diào)規(guī)，不僅讓茶廠的住宅地塊點(diǎn)位浮出，也劇透了區(qū)域目前共計(jì)三塊宗地將入市，并且d#住宅用地明確公示了容積率約為2.55。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探：部分調(diào)規(guī)地塊正在進(jìn)行拆除

調(diào)規(guī)區(qū)域目前呈現(xiàn)如何，以及地塊狀況如何？昨日，發(fā)哥實(shí)地走訪了現(xiàn)場(chǎng)。

調(diào)規(guī)地塊實(shí)拍圖

地塊位于東大路一側(cè)，屬于一心橋城市更新片區(qū)核心區(qū)，周邊成熟度較高，不少小區(qū)樓下便是超市、餐飲店、茶樓，幽靜中蘊(yùn)含著城市煙火氣。按照錦江區(qū)的規(guī)劃，未來區(qū)域還將打造牛王廟TOD項(xiàng)目，整體進(jìn)行城市功能升級(jí)和界面煥新。

調(diào)規(guī)地塊周邊實(shí)拍圖

調(diào)規(guī)地塊主要分為兩部分，其中一塊位于一心橋街，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)打圍；而緊鄰一環(huán)路和東大路錦東路段的a#、b#、c#地塊位置， 一棟白色多層建筑（原國(guó)土局錦江分局）正在進(jìn)行拆除施工。占道施工公告顯示，占道時(shí)間或從4月2日到5月31日。

調(diào)規(guī)地塊區(qū)域位于錦江區(qū)一環(huán)旁，地塊與地鐵2號(hào)線、6號(hào)線交匯的牛王廟站僅相距數(shù)百米。距春熙路-太古里、攀成鋼、萬(wàn)象城等商圈距離均等，均在2公里輻射范圍內(nèi)。同時(shí)毗鄰錦江、九眼橋、合江亭等成都的頂級(jí)文旅地標(biāo)，交通便利。

調(diào)規(guī)地塊與新希望D10一街之隔

其中，調(diào)規(guī)后的b#地塊與新希望D10相隔一條東大街，地塊周邊緊鄰一棟商業(yè)樓也已經(jīng)建成。

二環(huán)內(nèi)新規(guī)大地塊，能否叫板金三？

二環(huán)內(nèi)超大體量，共計(jì)三塊住宅用地的供應(yīng)，意味著什么？

來自地產(chǎn)全說的數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來，東大街沿線共出讓了5宗住宅用地，打造呈現(xiàn)了包括新希望D10 、錦江首府、錦發(fā)廣場(chǎng)、鴻山·翡翠府等項(xiàng)目，目前均已售罄，上一次供應(yīng)還是2022年7月鴻山集團(tuán)拍下區(qū)域約10畝地塊，也就是現(xiàn)在的鴻山·翡翠府。

調(diào)規(guī)地塊周邊實(shí)拍圖

以錦江首府為例，這是2019年的成都地價(jià)天花板，樓面地價(jià)約19800元/㎡，且是成都第一個(gè)需要修成現(xiàn)房出售的項(xiàng)目，目前的二手房掛牌單價(jià)在5萬(wàn)以上；新希望D10近期的二手房成交價(jià)，均接近千萬(wàn)或千萬(wàn)+以上。

新地塊的供應(yīng)，不僅能帶來新的住宅補(bǔ)充，作為新規(guī)后地塊，也將帶來區(qū)域居住的產(chǎn)品迭代。

整體來看，這三塊地的優(yōu)勢(shì)非常明顯：

1、從規(guī)劃圖來看，地塊體量不算小，較鴻山此前的地塊有更大的優(yōu)勢(shì)，尤其是d#地塊，體量最大；2、目前劇透的d#地塊容積率為2.55，低容地塊有助于提高居住的舒適度，這是近年來城市居住降容的趨勢(shì)；3、b#地塊在東大街上，昭示性很好。

但這三塊地也有一定的局限性：一方面，由于容積率限制，很難再?gòu)?fù)制新希望D10的超高層地標(biāo)感，更大可能是深改居住錦江首府的新規(guī)升級(jí)版；另一方面，周邊存在部分老舊小區(qū)，與金三這樣的新板塊形成的是兩種格局的居住體驗(yàn)。

隨著城市的發(fā)展，老城區(qū)的新房與新板塊供應(yīng)呈現(xiàn)兩種格局：市中心的城市煙火氣、便捷的生活配套是新板塊難以復(fù)制的，但也無(wú)法形成板塊的集中新房供應(yīng)。未來，市中心的地塊將會(huì)愈發(fā)稀缺，新的土地供應(yīng)大多只是小規(guī)模的。而此次茶廠的三塊宗地，算得上是規(guī)模較大、位置很好的優(yōu)質(zhì)地塊，加上產(chǎn)品迭代的優(yōu)勢(shì)，能夠給想留在市中心的買房者提供更多的選擇。

那么，這三塊地能叫板金三地塊，成為成都新的地價(jià)天花板嗎？對(duì)此你怎么看。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國(guó)

原創(chuàng)文章由成都商報(bào)房產(chǎn)部采寫，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)后臺(tái)聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底