天津樓市中，多了一批NPC，即游戲中的“背景板”。?????

他們成為了新房市場(chǎng)的“陪跑員”。?

一季度在售的298個(gè)新盤中，成交量在20套以下的樓盤竟然接近4成！

原因就在于樓市的分化越來越明顯。

二代與三住宅之間形成了一道“馬里亞納海溝”，壁壘加劇。

導(dǎo)致冷暖互不相同。

一邊是三代產(chǎn)品叫好又叫座，另一邊是二代產(chǎn)品降價(jià)失靈，滯銷嚴(yán)重。

去年，天津樓市三代產(chǎn)品的市場(chǎng)占比僅35%，卻占據(jù)了65%的成交份額。

市占率與成交占比倒掛了！???

今年，又突破了！

根據(jù)365市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度三代產(chǎn)品的市場(chǎng)占比已提升至約41%。

成交份額更是高歌猛進(jìn)。

一季度新房成交TOP100中，三代產(chǎn)品的成交份額已占到74%，比去年又提高了8%。

之前我們就說過，三代產(chǎn)品占比超20%，對(duì)二代產(chǎn)品的擠壓就已形成。

一旦占比達(dá)到30%，價(jià)格體系會(huì)被重置。

很明顯，現(xiàn)在的新產(chǎn)品就像螺栓一樣，越擰越緊。

從小股力量，到勢(shì)均力敵，再到全面碾壓，也僅僅用了4年的時(shí)間。

現(xiàn)在的局面就是，三代產(chǎn)品統(tǒng)治成交頭部，大多數(shù)樓盤已經(jīng)淪為NPC！

這會(huì)造成兩個(gè)結(jié)果。

第一，產(chǎn)品內(nèi)卷加劇。

樓市的“多米諾”效應(yīng)進(jìn)一步升級(jí)。

效應(yīng)起點(diǎn)由高端盤發(fā)起，再蔓延到3萬+的新盤，之后是2萬+的新盤。

現(xiàn)在1萬+的剛需都開始抄3萬+的改善了。

后續(xù)，新地塊一定是要做新產(chǎn)品的，低地價(jià)、低總價(jià)、高品質(zhì)將達(dá)到巔峰。

第二，二代產(chǎn)品降價(jià)失靈。

當(dāng)產(chǎn)品換代到達(dá)臨界值的時(shí)候，二代產(chǎn)品就要開始“掀桌子”了。

以價(jià)換量，加速跑路。

畢竟，三代住宅產(chǎn)品好、價(jià)格優(yōu)，二代沒有產(chǎn)品力的“優(yōu)勢(shì)”。

三十六計(jì)走為上計(jì)，誰跑得快傷害就越少。

余下的，只能在市場(chǎng)甘當(dāng)NPC，陪跑樓市。

未來一段時(shí)間，市場(chǎng)成交主要集中在三代產(chǎn)品身上，直至更迭完成。

市場(chǎng)集中度不僅體現(xiàn)在新房成交上，還體現(xiàn)在房企身上。

今年一季度成交TOP10房企的市占率高達(dá)49.4%，比2023年高出了10%。

市面上有一半的新盤都是他們建造的。

TOP20的房企市占率更是達(dá)到了72.1%，幾乎包圓整個(gè)天津樓市。

大浪淘沙之后，剩下的房企都是市場(chǎng)中的“長(zhǎng)期玩家”。

資金強(qiáng)，能深耕，小房企基本沒有上桌的機(jī)會(huì)。

一段時(shí)間內(nèi)，“房票”都會(huì)掌握在他們手里。

不同的房企，采用不同的策略，大致分為兩種：

扎堆優(yōu)質(zhì)地段

南開可口可樂地塊，吸引了保利、金茂、中海三家房企競(jìng)拍；

和平山東路地塊，4家房企參與競(jìng)拍；

河西陳塘W5地塊，5家房企爭(zhēng)搶。

今年房企在河?xùn)|腹地扎堆，北辰南倉大品牌房企也開始進(jìn)駐……

這些都說明房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地段是有預(yù)期，有需求的。

不過，比較考驗(yàn)房企的資金實(shí)力。

區(qū)域集中深耕

中海深耕新梅江、綠城深耕空港、金地深耕西青、武清城投深耕武清、宜禾深耕生態(tài)城……

房企需要花費(fèi)大量的開發(fā)周期，要么自己“造城”，要么等來城市紅利。

客觀說，有一些小而美的房企就是靠深耕發(fā)家的。

比如河南的金沙，已經(jīng)成為三線城市的行業(yè)之光。

集中度恰恰反映了樓市中“馬太效應(yīng)”的強(qiáng)化。

前些年是區(qū)域和品牌的分化，現(xiàn)在又迎來了產(chǎn)品分化，這還只是一季度沒有掛上檔，指數(shù)就已經(jīng)飆升。

二季度開始，行情才能見真章，集中度會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)。

買房人的選房思路越來越清晰。

優(yōu)質(zhì)地段、品牌房企、三代產(chǎn)品……做好這三件事，基本上就能避坑了。