封面圖 |《造房子的人》劇照

01

問：

馮叔，我在一線城市生活，手里有點閑錢，想做點投資，但不知道投什么，有朋友建議買房，他說，「雖然一些二三線城市的房價下跌了，但一線城市的房子絕對保值增值」。我朋友說的對嗎？您覺得2025年一線城市的房價還會漲嗎，還能不能買？

馮侖：

投資性買房，尤其是投資性質(zhì)的買住宅，沒必要執(zhí)著于一線、二線，還是三線。我以前也講過很多次，不論是幾線城市，判斷房價走勢，都要根據(jù)多項指標來進行綜合判斷。

這些指標包括：城市的人口增量、經(jīng)濟成長、城市規(guī)劃和配套設(shè)施的建設(shè)，以及利率、匯率、資產(chǎn)的流動性等。

一、人口增長。

當一個城市的人口增速放緩，甚至是增量變成0，或者是負增長的時候，新房的需求就會很小。比如說，北京是一線城市，可是人口已經(jīng)開始負增長，那就不一定要在北京買房了。而其他一些城市，比如杭州，經(jīng)濟體量不算小，人口還在不斷地增加，其部分區(qū)域的房價就有上升的空間。

二、經(jīng)濟成長。

同樣是二線、三線城市，有的經(jīng)濟在發(fā)展，就業(yè)率在提高，個人收入、工資都在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，會給新房市場提供一些活力。而有一些二線、三線城市，比如若干能源城市，資源被挖得差不多了，經(jīng)濟潛力不大，人也都在往外跑，房價不可能有很大的支撐力。

三、城市規(guī)劃和配套設(shè)施。

如果是在交通、醫(yī)院、學(xué)校、購物中心、社區(qū)等配套特別好的地方，房子會很吸引人。這些地方的房子就值得買。哪怕是二線三線城市，也可能會比一線城市某些地段的房子更有潛力。

四、相關(guān)的金融問題，比如利率、稅收、匯率，以及社會預(yù)期等因素，對住宅的需求、住宅的價格都會產(chǎn)生非常大的影響，也是需要考慮的。

另外，你還需要注意的是，投資住宅存在一個資產(chǎn)流動性的問題。

投資住宅有一個周期規(guī)律：經(jīng)濟好的時候，可以買郊區(qū)的房，經(jīng)濟形勢沒那么好的時候，要買城市中心、核心地段、位置好的房子。

郊區(qū)的房子相對而言不好賣，也不好出租，流動性相對差一些。

城市中心、核心地段的房子流動性更好，抗跌性也更好。哪怕一個城市的房價出現(xiàn)了普遍下跌，核心地段的房價下跌也是最少的。就像一個池塘的水在蒸發(fā)，也是周圍的水先蒸發(fā)沒了，最后才蒸發(fā)池塘中心的。

所以，在目前的階段，如果你還想在住宅領(lǐng)域做投資性的安排，我的看法是，可以在城市的中心、核心地段、最貴的地方去買，而不要到郊區(qū)去買。

問：

除了國內(nèi)的房地產(chǎn)項目，您也很關(guān)注國外的地產(chǎn)項目。我在視頻號上看到，您前一段時間剛?cè)ミ^烏克蘭，考察那里的地產(chǎn)項目，您也考察過東南亞，甚至非洲的地產(chǎn)項目。跟國內(nèi)的地產(chǎn)項目相比，在國外做房地產(chǎn)有哪些不一樣，又有哪些是一樣的？在這個過程中您是否遇到過什么難題？您又是怎么解決的？

馮侖：

在國外做房地產(chǎn)，跟國內(nèi)最不一樣的，是土地制度和產(chǎn)權(quán)形式。國外有很多土地是私有的。我們?nèi)フ勴椖浚歉刂鞣秸劇?/p>

第二個不同是土地成本在整個建造成本里的占比不同。在國內(nèi)，土地占成本的比例，一般在40%到60%之間，國外的土地成本通常只占建造成本的10%到20%。所以，國外做房地產(chǎn)，尤其是住宅項目，利潤會更高。

第三，法律環(huán)境不同。

相同的地方，建造的規(guī)范、規(guī)劃，各國之間有很多都是一樣的。

尤其是住宅，不管是中國標準、日韓標準，還是歐盟、美國的標準，有很多是一樣的。差別當然有，但是不大。比如說，防震，日本的標準可能是最高的；節(jié)能，德國的標準更高一些，但是各國基本上都是一樣的，差不了多少。消防通道，有的國家規(guī)定得寬一些，有的窄10公分，但是都得有消防通道。這些是基本相同的。

最難解決的問題，其實就是政府現(xiàn)在并不主張，也不推動國內(nèi)的房地產(chǎn)公司在海外投資，所以我們不能把國內(nèi)的錢拿到海外去買地、蓋房。

那我們就要思考怎么樣通過創(chuàng)新的方法，把中國過剩的制造產(chǎn)能和國外的住房需求聯(lián)系起來。

所以我們采取這樣的方法：在國外選擇居住類的產(chǎn)品，和有地的地主合作，來共同開發(fā)。按照當?shù)氐氖袌鲅邪l(fā)、設(shè)計產(chǎn)品，然后回到中國，在工廠把它做好，做好以后，以工業(yè)品的方式出口，再到當?shù)亟M裝起來。等產(chǎn)品賣掉了以后，他們把錢付給我們，或者提前就把錢給我們。

等于是，我們做的是制造業(yè)和出口，這樣的話就符合政策以及法規(guī)的要求，同時又能推動國內(nèi)這一類過剩產(chǎn)能的出口，還能使我們在海外參與部分住宅產(chǎn)品的發(fā)展。我覺得這是一個可行的方法。我們也會按照這個方法，持續(xù)地在東南亞、匈牙利、烏克蘭等地開展合作。