大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　頭部央企這兩年連續(xù)變陣，從組織調(diào)整到高管的大換防，半年還沒到，保利發(fā)展，中海發(fā)展，中鐵建地產(chǎn)，中國金茂都迎來了一系列的大動(dòng)靜。

　　四大頭部央企似乎正在開啟進(jìn)一步的組織重塑，自從中國金茂官宣從三級(jí)管控逐漸過渡到二級(jí)管控之后，其他幾大央企都在躍躍欲試，未來房企終將回歸強(qiáng)集團(tuán)管控體系。

　　從中海地產(chǎn)凈利潤被華潤置地超越開始，中建系統(tǒng)也開啟了八國聯(lián)軍戰(zhàn)略，旗下中建八子蓄勢(shì)待發(fā)，各自承擔(dān)起開疆拓土的重任。

　　中海地產(chǎn)+中建八子形成的壓迫感也是巨大的，從2024年各家年報(bào)的數(shù)據(jù)來看，中建系地產(chǎn)軍團(tuán)已經(jīng)超越保利發(fā)展成為新的行業(yè)一哥。

　　作為中建系地產(chǎn)軍團(tuán)的絕對(duì)領(lǐng)頭羊，中海地產(chǎn)這幾年的標(biāo)簽也一直相當(dāng)明顯，理工男的氣質(zhì)也曾經(jīng)引領(lǐng)了一段行業(yè)潮流，控成本重利潤讓中海一度封神。

　　不過可惜的是，隨著行業(yè)下行，拿地成本上漲，土地減值等多方面原因，中海地產(chǎn)這幾年的經(jīng)營質(zhì)量也遇到了瓶頸。

　　錢難賺了，地難拿了，城市公司在逐漸合并與減少，這幾大類核心問題依然已成為中海地產(chǎn)高層亟待破解的戰(zhàn)略命題。

　　在行業(yè)高收益消失的背景下，開發(fā)模式轉(zhuǎn)型、組織邊際效益遞減（人均效能年降9%）三大核心矛盾，中海地產(chǎn)如何思考下一步棋，也是如今大家最受關(guān)注的。

　　2024年到2025年至今，中海地產(chǎn)開啟了一線城市地王戰(zhàn)略，放棄了早期多城市開花的投資策略，重點(diǎn)扎根一線豪宅市場(chǎng)，打了一個(gè)時(shí)間差。

　　一線城市的全面爆發(fā)，2024年讓中海地產(chǎn)以領(lǐng)先的銷售業(yè)績，奪下京滬深三城銷冠，這或許是地王戰(zhàn)略給到中海地產(chǎn)最好的回報(bào)。

　　但是這種地王戰(zhàn)略真的能持續(xù)嗎？中海不擅長的豪宅賽道，真的能讓客戶滿意，中海地產(chǎn)全國的維權(quán)項(xiàng)目如今還會(huì)增加嗎？

　　以上種種疑問，小編身邊很多地產(chǎn)高管似乎都有相同的疑惑，很顯然熱銷上頭的背后，中海發(fā)展仍然必須面對(duì)的依然是其組織管理與布局問題。

　　從目前整體來看，中海發(fā)展仍然堅(jiān)持的是三級(jí)管控策略，即總部+大區(qū)+城市公司三級(jí)組織體系，但是隨著投資重點(diǎn)越來越集中，大區(qū)似乎有點(diǎn)弱勢(shì)了。

　　就在今年上半年，中海地產(chǎn)東北地區(qū)的幾個(gè)城市合并，加上中海北方區(qū)域的幾位高管的陸續(xù)離職，也側(cè)面反映出了中海地產(chǎn)的焦慮。

　　從目前整體節(jié)奏來看，中海發(fā)展區(qū)域公司層面的指導(dǎo)作用在逐漸模糊，目前一線城市很多新項(xiàng)目都直接由集團(tuán)牽頭，甚至直接成立獨(dú)立項(xiàng)目公司由總部直管。

　　很多地區(qū)公司壓力巨大，總部管控考核指標(biāo)也相當(dāng)嚴(yán)格，中海集團(tuán)旗下兩大上市平臺(tái)似乎也感受到了行業(yè)調(diào)整期的巨大壓力。

　　作為一家頭部央企，盡管銷售第一的寶座已經(jīng)連續(xù)幾年被保利發(fā)展連莊，但是中海地產(chǎn)對(duì)于規(guī)模的考量仍然還是具備的。

　　在調(diào)整一批城市公司與高管之后，中海地產(chǎn)近期也迎來了幾波大變動(dòng)，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：中海地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理部負(fù)責(zé)人張韻樂已經(jīng)離職。

　　張韻樂，81年出生，畢業(yè)于211院校大連理工大學(xué)，早期很長時(shí)間都是在東北區(qū)域，曾經(jīng)在大連一方與華潤置地大連公司從事營銷一線工作。

　　2013年，張總從華潤置地城市營銷總的位置加盟中海地產(chǎn)，擔(dān)任哈爾濱地產(chǎn)營銷總經(jīng)理，從東北到西南的成都，再到成都公司助理總，也是這一時(shí)期，中海地產(chǎn)外聘高管里面提拔最快的。

　　2020年之后，張總回歸集團(tuán)總部擔(dān)任集團(tuán)營銷管理中心副總經(jīng)理，全面主持中海地產(chǎn)全國的營銷管理工作，也晉升個(gè)人職業(yè)生涯的最巔峰。

　　可以看到，中海地產(chǎn)在這五年時(shí)間，整體業(yè)績還是相當(dāng)穩(wěn)定的，憑借其快銷的操盤思路+超強(qiáng)的資金實(shí)力，中海地產(chǎn)仍然是如今行業(yè)的絕對(duì)頂流。

　　這幾年中海營銷系統(tǒng)最為出圈的當(dāng)屬在張總剛上任不久的2020年，當(dāng)時(shí)中海地產(chǎn)在全國大批量招聘城市營銷負(fù)責(zé)人崗位。

　　最為驚訝的是，本次專項(xiàng)招聘是總部招聘總與集團(tuán)營銷總直接牽頭，應(yīng)聘者可以直接與集團(tuán)專業(yè)條線一號(hào)位對(duì)接，當(dāng)時(shí)在整個(gè)地產(chǎn)圈都是絕對(duì)吸睛的。

　　整體中海地產(chǎn)的營銷體系，除去海之子以外，在這一時(shí)期也引進(jìn)了一批主流房企的中高管，為后續(xù)營銷隊(duì)伍的培養(yǎng)打下了基礎(chǔ)。

　　不過值得注意的是，這一年開始，中海地產(chǎn)高層迎來新的領(lǐng)導(dǎo)班子，顏建國等高管的回歸，中海地產(chǎn)整體格局也發(fā)生了一些變化。

　　一系列人事調(diào)整后，當(dāng)年中海北京業(yè)績表現(xiàn)突出，也成為這些職業(yè)經(jīng)理人的跳板。成欣很快得到晉升，2023年他調(diào)任集團(tuán)分管營銷與設(shè)計(jì)。

　　在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，上面突然安排了一個(gè)中海嫡系高管，作為一個(gè)外人，恐怕也是比較難受的。

　　從中海營銷內(nèi)部系統(tǒng)了解到，張總的整體專業(yè)水平還是比較高的，不過似乎沒有什么實(shí)質(zhì)的權(quán)利，特別是在營銷人才任命與一些基本決策方面。

　　其實(shí)在這種頭部央企，集團(tuán)班子成員都有各自的一套生存體系，非海之子出身想要進(jìn)入核心班底的可能性幾乎為零。

　　無獨(dú)有偶，中海地產(chǎn)集團(tuán)新的營銷部門負(fù)責(zé)人已經(jīng)就位，那就是前蘇州城市總楊智宇。

　　楊智宇，屬于中海地產(chǎn)的絕對(duì)老人，2008年加入中海地產(chǎn)大連公司，2018年就做到了中海地產(chǎn)大連公司總經(jīng)理。

　　作為營銷出身的楊總，其團(tuán)隊(duì)打仗能力很強(qiáng)，在2020.2021年曾經(jīng)帶領(lǐng)中海實(shí)現(xiàn)了大連市場(chǎng)的兩連冠，2023年臨危受命調(diào)入蘇州公司擔(dān)任總經(jīng)理。

　　如今調(diào)入集團(tuán)擔(dān)任中海地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人，或許也是另外一個(gè)全新的挑戰(zhàn)，值得關(guān)注的是蘇州總經(jīng)理的接任者很有可能來自中海北部大區(qū)的張二偉。

　　營銷總一把手剛調(diào)整完畢，緊接著更加勁爆的是：中海地產(chǎn)也要大規(guī)模降薪了。

　　提到降低薪酬，其實(shí)在今年中海發(fā)展剛發(fā)布的年報(bào)就有提到，除了董事長顏建國以外的三個(gè)執(zhí)行董事，合計(jì)年薪805.2萬元，而2023年同期數(shù)據(jù)是1636.5萬元。

　　一年的時(shí)間，中海地產(chǎn)核心管理層薪酬直接砍半了還多，降幅超過50%。這應(yīng)該是上市公司簡報(bào)范疇，不過值得關(guān)注的是，薪酬降低風(fēng)暴已經(jīng)真正開始了。

　　據(jù)地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：中海集團(tuán)旗下兩個(gè)上市公司，從總部到區(qū)域?qū)用嫒w員工都進(jìn)行了規(guī)模化的薪酬調(diào)整。

　　中海發(fā)展方面，目前總部高管降幅度最大，拋開獎(jiǎng)金基本薪酬降幅高達(dá)40%以上，中層與普通員工降幅也在20%左右。

　　中海宏洋方面，目前總部降幅在5%普遍，有些高管去年降職薪酬沒有變化的，近期直接基本薪酬降低10%左右。

　　在地區(qū)公司方面，多數(shù)員工與管理層的降幅也在10%左右，屬于績效考評(píng)方向?yàn)橹鳎惨鶕?jù)地區(qū)公司的業(yè)績回款利潤等綜合指標(biāo)。#央企降薪潮 #地產(chǎn)權(quán)力榜

　　最后是獎(jiǎng)金部分，本次調(diào)整的仍然是基本年薪，每年的獎(jiǎng)金考核指標(biāo)依然還是業(yè)績導(dǎo)向?yàn)橹鳎?strong>其實(shí)對(duì)比央企陣營四大金剛來看，中海的的待遇仍然還是具備競爭力的。

　　除去中海發(fā)展的一些高管變動(dòng)，中海宏洋近期也迎來了一批高管換防，前中海宏洋金華事業(yè)部總經(jīng)理鞠浩然調(diào)入中海物業(yè)。

　　去年中海宏洋常州公司被合肥公司合并之后，原常州總經(jīng)理孫智也被調(diào)入中海物業(yè)，兩位算是都被安頓了一個(gè)不錯(cuò)的差事。

　　另外，小編也看到作為深耕三四線的中海宏洋地產(chǎn)，近期居然開始規(guī)模拿地了，這個(gè)確實(shí)有點(diǎn)不走尋常路，前四月已經(jīng)耗資超過30億。

　　無論是紹興，蘭州，還是南寧，在近幾個(gè)月都能看到中海宏洋的身影，在這種行情下也確實(shí)需要一些勇氣的。

　　綜合來看，顏建國執(zhí)掌下的中海地產(chǎn)，這幾年風(fēng)評(píng)還是要比前幾年好一些，不過仍然逃不過重視成本，輕研發(fā)的基本底層思考。

　　隨著上一輪上海，深圳，北京多個(gè)豪宅項(xiàng)目的熱銷，中海地產(chǎn)能在這么短的時(shí)間之內(nèi)，對(duì)于投資研判的堅(jiān)決執(zhí)行力，也是值得大家學(xué)習(xí)的。

　　不過，小編也在關(guān)心另外一個(gè)核心觀察點(diǎn)，顏總的退休時(shí)間是明年年底，還有一年半的時(shí)間，中海地產(chǎn)的最新掌舵人會(huì)是誰，評(píng)論區(qū)大家可以猜想猜想。

　　您的認(rèn)可，是對(duì)我最好的鼓勵(lì)

　　地產(chǎn)一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，15年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注房企戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。