文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

1205億元、較上一年銷售額增長5.2%，這是越秀地產(chǎn)制定的2025年銷售目標。

行業(yè)深度調(diào)整、亟待復蘇之時，越秀地產(chǎn)成為了極少數(shù)抱有增長預期的房企。同時，越秀地產(chǎn)管理層明確表示，“我們有信心完成全年1205億元的銷售目標”。

樂觀的預期根源于越秀地產(chǎn)實現(xiàn)平穩(wěn)增長的經(jīng)營業(yè)績。

越秀地產(chǎn)于近日披露了2025年中期業(yè)績，期內(nèi)錄得營收475.7億元，同比增長34.6%，連續(xù)7年保持穩(wěn)健增長；實現(xiàn)合同銷售額615億元，同比增長11%，是前十房企中僅有的三家實現(xiàn)增長的房企之一。

絕大部房企仍在待復蘇中，難以扭虧，或保持審慎的投資策略。越秀地產(chǎn)實現(xiàn)盈利同步增長，2025年上半年，毛利50.6億元、凈利潤29.8億元，同比均有所增長；現(xiàn)金流持續(xù)為正，錄得41億元。

目標有信心、業(yè)績有增長、盈利有基底，在于越秀地產(chǎn)建立了一條黃金法則——“精準投資、快速去化、資金回籠”的高效閉環(huán)。這也是它穿越周期的底層邏輯。

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精準研判到城市的每一個街區(qū)

事實證明，行業(yè)走過巔峰期，到最后依然活得很好的，一定是建立在不斷精進的投研能力和產(chǎn)業(yè)鏈運作模式之上。比如，華潤置地、龍湖集團等發(fā)力“第二曲線”經(jīng)營性業(yè)務表現(xiàn)突出，反哺主業(yè)。與越秀地產(chǎn)一樣，它們都找到了屬于自己的“黃金法則”。

土地投資作為一切工作的開端，直接決定著最終結(jié)果的成敗。

越秀地產(chǎn)很早將目光聚集在具備確定性的一二線核心城市，廣州、北京、上海、杭州等核心城市新增土儲占比從2022年的約50%提升到2024年的70%，2025年上半年繼續(xù)圍繞“拿好地”策略，新增投資13宗地塊，權益投資額109.6億元，一二線核心城市占比進一步上升到92%。

投向一二線城市，也是當前大部分房企的共同選擇。但實際上，并非城市的所有板塊都具備“紅盤基因”，或優(yōu)質(zhì)地塊在眾多房企搶奪之下，最終仍具備投資價值。

在“國央企”主導時代下，部分資金相對充裕的地方國資，也跟著投向一二線城市，結(jié)果不少項目出現(xiàn)大幅度折價，甚至不惜代價搶地，項目未開發(fā)已可預見將虧損。比如閩系國資房企在一線城市等搶地，最終遭遇了“滑鐵盧”，不斷對項目進行計提減值。

當前土地投資不再是比拼資金實力，或是依靠成本低的資金，實現(xiàn)規(guī)模效應，而是基于投研能力和產(chǎn)品建設效率，推動項目快速去化、資金回流、資金再投放的一種良性循環(huán)。

沖規(guī)模很容易實現(xiàn)，但打通良性循環(huán)模式的，卻只有極少數(shù)做到了。為了增加投資的確定性，越秀地產(chǎn)主要做了兩點工作：精準投研和避免高溢價搶地。

在投前，越秀地產(chǎn)率先進行“產(chǎn)測前置”，對城市的研判精準到一個街區(qū)。

“目前著力點是對具有開發(fā)價值土地進行精準投研，我們采用前期拿地的產(chǎn)測前置”“我們要求對城市的解讀，要求理解到每一個街區(qū)。每一個街區(qū)、每一個地塊都有對應的客群，（以此）建立了一套方法論引導到投資環(huán)節(jié)，也取得比較好的效果”，越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上透露。

“以產(chǎn)定銷”的投資策略，越秀地產(chǎn)對應改變了打法，傾向于“小地塊”進行“快進快出”的投資模式，保證實現(xiàn)較高的投資兌現(xiàn)度。

按計劃，越秀地產(chǎn)今年土地投資預計約300億元。不過，越秀地產(chǎn)也在盡可能避免高溢價搶地，2025年上半年土地投資平均溢價率為9%，低于前十強房企的均值。

這種投資策略，慢慢變成了越秀地產(chǎn)的一種潛在優(yōu)勢。一位分析師指出，“區(qū)別于部分房企在一二線城市的‘大盤模式’，越秀近兩年采取‘小地塊、快周轉(zhuǎn)’策略，形成了自身獨特的競爭優(yōu)勢。”

但精準投研只能成功一半，想要實現(xiàn)“熱銷紅盤”還需要基于產(chǎn)品建設能力。

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內(nèi)房股的轉(zhuǎn)折點

早于2024年，越秀地產(chǎn)不斷進行產(chǎn)品迭代升級，今年3月圍繞以建設“好房子”為錨點，發(fā)布“4×4好產(chǎn)品理念”和“4+X”產(chǎn)品系，從產(chǎn)品標準化、創(chuàng)新力、空間服務、附加價值四個維度系統(tǒng)性提升“產(chǎn)品力”。

“精準研判+提升品質(zhì)”，在當前商品房市場無疑是“王炸”的存在。

2025年上半年，越秀地產(chǎn)多城項目實現(xiàn)熱銷，廣州東山云起項目開盤去化率近九成，北京海淀和樾望云、和樾玉鳴兩大項目首開銷售超150億元，刷新當?shù)厥袌黾o錄；上海靜安天玥實現(xiàn)"開盤即罄"，銷售額達23億元。

最終成果來看，今年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額百強房企前8名，與上一年持平。同時，越秀地產(chǎn)“三道紅線”維持“全綠”，2025年6月末，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為64.6%，凈借貸比率為53.2%，現(xiàn)金短債比為1.7倍。

守利潤、保低負債、預期樂觀，在當前行業(yè)形勢下，越秀地產(chǎn)做到了新的“不可能三角”。這也接連獲得惠譽、標普兩大國際評級機構的認可，其中，惠譽將越秀地產(chǎn)展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，標普授予其投資級評級，為時隔一年來首次看好中資房企。

惠譽、標普都認為，受益于母公司擔保和資源傾斜，越秀地產(chǎn)擁有暢通的融資渠道，支撐其土地儲備策略，市場競爭力顯著，未來業(yè)績增長具備確定性。同時，金融機構也給出了“信任票”，越秀地產(chǎn)2025年中期加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點、創(chuàng)歷史新低。

越秀地產(chǎn)的業(yè)績可能是內(nèi)房股的一個轉(zhuǎn)折點，因為它正在跳出了固有框架，走出了地方國資房企發(fā)展的新路徑。

在很多人原本的眼里，越秀地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的“廣州霸主”。但在行業(yè)下行周期中，越秀地產(chǎn)逐漸發(fā)展為頭部房企中的“一線城市之王”，實現(xiàn)了全國化、頭部化的雙重目標。

過去幾年時間里，越秀地產(chǎn)在廣州市場常年穩(wěn)居前二，一直與保利地產(chǎn)搶奪“廣州銷冠”頭銜，2025年上半年，廣州市場實現(xiàn)銷售額152億元，位居第二名。

在大本營之外，越秀地產(chǎn)在北京、上海兩個市場實現(xiàn)逆勢突圍，上述同期，在北京實現(xiàn)銷售額197.2億元，首次超過了廣州市場，在上海實現(xiàn)銷售額143.14億元。

當前，越秀地產(chǎn)一線城市銷售占比超過80%。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，越秀地產(chǎn)在北京銷售排名位居第3名、上海則為第7名，對比“保招華中”四大地產(chǎn)央企一線城市銷售來源比例分別為38.4%、51.9%、45.4%和41.5%，成為“一線城市之王”。

“黃金法則”的背后是，房地產(chǎn)行業(yè)新模式之下，越秀地產(chǎn)背靠控股股東越秀集團的優(yōu)勢，基于商業(yè)本質(zhì)不斷修煉內(nèi)功，制定具備“確定性”經(jīng)營策略和守住穩(wěn)健的財務，用良性循環(huán)發(fā)展模式、樂觀的預期，穿越行業(yè)周期。

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