成竹2017年啟動出海，首站布局澳洲，2021年啟動身份配置服務(wù)，2022年啟動日本市場，聚焦東京、大阪兩大核心城市的房產(chǎn)配置服務(wù)，并在當(dāng)?shù)卦O(shè)置了分公司，從購買、托管、轉(zhuǎn)售等一站式解決客戶后顧之憂。

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從2025年4月13日至10月13日，大阪市內(nèi)舉辦“大阪·關(guān)西世博會”。

根據(jù)觀光廳2024年12月的數(shù)據(jù)，大阪府的客房入住率在世博會舉辦前已經(jīng)達到全國最高的80%。

酒店行業(yè)在酒店市場活躍的推動下，正在引領(lǐng)大阪房地產(chǎn)投資市場。

這一趨勢正在迅速提高對“民宿”物業(yè)的關(guān)注。

自JLL開始調(diào)查以來，2024年全年大阪圈的房地產(chǎn)投資額突破了歷史最高紀(jì)錄的1萬億日元。

（JLL是仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle）的品牌名稱以及注冊商標(biāo)，它是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理公司）

引領(lǐng)這一繁榮的是隨著訪日外國游客住宿需求的迅速恢復(fù)而變得活躍的酒店行業(yè)。

在“大阪·關(guān)西世博會”召開之際，舉辦了一場由精通房地產(chǎn)投資市場的專家參與的研討會。

從開始關(guān)注J-REIT的投資業(yè)績的新軸心——“民宿”投資，到大阪圈房地產(chǎn)投資市場的未來，進行了深入分析。

今天阿拉蕾就要和大家分享一下這場研討會的內(nèi)容。

內(nèi)藤：今天在JLL日本關(guān)西分公司，我們召集了活躍在房地產(chǎn)投資市場最前線的專家，想就大阪·關(guān)西世博會與房地產(chǎn)投資市場的話題進行探討。

首先介紹今天的與會者JLL日本關(guān)西分公司資本市場事業(yè)部高級總監(jiān)小西敦先生。接下來是JLL日本關(guān)西分公司研究總監(jiān)山口武先生，以及JLL日本酒店及款待事業(yè)部高級副總裁上西久夫先生。

我平時常駐東京辦公室，感覺關(guān)西地區(qū)對世博會的“熱情”可能有所不同，所以首先請介紹一下世博會的概況。

山口：舉辦期間為2025年4月13日至10月13日，共184天，為期半年。舉辦地點夢洲位于大阪最西端，距離大阪站12-13公里。如果換算成東京，就相當(dāng)于從東京站到臺場的距離。主題是“閃耀生命光輝的未來社會設(shè)計”，雖然這個主題有些抽象，但各國展館等將展示大量以生命科學(xué)為首、未來在關(guān)西地區(qū)將得到加強的產(chǎn)業(yè)的展品。

內(nèi)藤：在大阪當(dāng)?shù)毓ぷ鞯母魑皇侨绾胃惺苁啦⿻呐R近的呢？

小西：我想說“非常熱鬧”，但我并沒有感受到那種程度的熱鬧�？雌饋泶筅鍵R沒有同時開業(yè)也產(chǎn)生了影響。不過，我個人還是很期待的，也已經(jīng)買了預(yù)售票。

上西：我因為工作原因經(jīng)常往返于東京和大阪之間。在大阪，我感覺媒體的曝光度在增加，而且最近貼有世博會貼紙的新干線車輛也在增加，感覺氣氛在逐漸醞釀。

山口：由于我的工作性質(zhì)與世博會距離很近，隨著舉辦日期的臨近，我感到越來越興奮，非常期待。大阪面向市民舉辦了在舉辦前一周確認(rèn)會場運營的“測試運行”的參與招募，但申請人數(shù)達到了定員4萬人的9倍，即35萬人。雖然有部分報道說氣氛不夠熱烈，但實際上大阪的人們表現(xiàn)出了很高的興趣。

與世博會一同升溫的大阪房地產(chǎn)投資市場

內(nèi)藤：隨著世博會一個月后即將舉辦，我想探討一下它與大阪房地產(chǎn)市場的關(guān)系。根據(jù)JLL的調(diào)查，2024年大阪圈的商業(yè)地產(chǎn)投資額創(chuàng)下歷史新高，超過了1萬億日元。日本被認(rèn)為是全球房地產(chǎn)投資最活躍的國家之一，而大阪圈的活躍程度尤為突出。世博會對這種狀況產(chǎn)生了影響嗎？

小西：并不是完全沒有影響，但我認(rèn)為很少有人僅僅因為世博會這個為期半年的活動就進行房地產(chǎn)投資。

2025年關(guān)注“民宿”物業(yè)

內(nèi)藤：大阪原本就是繼東京之后投資額較多的地方。與其說是世博會本身，不如說是因為基本面良好，所以有很多投資流向大阪。國內(nèi)外的各類投資者紛紛進入，投資目的地多樣化，那么目前有哪些資產(chǎn)類別在交易呢？

小西：我認(rèn)為投資者的屬性沒有特別的變化，但從資產(chǎn)類型來看，對酒店的投資大幅增長。

雖然可能偏離了你的問題，但最近一年左右，大阪的“民宿”受到了關(guān)注。根據(jù)不同的區(qū)域和運營方式，與普通租賃公寓相比，預(yù)計可以獲得1.5-2倍的利潤，因此，除了將現(xiàn)有的租賃公寓轉(zhuǎn)換為民宿外，以民宿運營為前提的共同住宅開發(fā)也在大幅增加。

然而，由于運營時間較短，數(shù)據(jù)積累不足，缺乏像酒店那樣有信譽的運營公司，金融機構(gòu)的評估僅限于租賃住宅的評估，因此還沒有形成像酒店那樣活躍的交易環(huán)境。在這種背景下，房地產(chǎn)投資市場中的交易量仍然較少。但是，從去年開始，國內(nèi)外的投資者……房地產(chǎn)基金、J-REIT或私募REIT等對民宿物業(yè)的咨詢也在增加，實際上也有J-REIT收購民宿運營物業(yè)的案例。2025年，這樣的交易可能會不斷增加。

2024年超越新供應(yīng)量的辦公室投資

內(nèi)藤：聽說大阪在民宿方面很熱鬧，那么其他行業(yè)呢？例如，在整體投資額中占比最大的辦公室怎么樣？

小西：大阪的辦公室一直很受歡迎。（阿拉蕾在直播和之前的文章中也有提到過大阪的辦公室一直都是求大于共，辦公室不足仍未解決所以受歡迎）

內(nèi)藤：盡管大阪A級辦公室的新供應(yīng)量在增加，但空置率一直保持在非常低的水平，這種情況會持續(xù)一段時間嗎？

山口：2024年單年來看是歷史上最大的新供應(yīng)量。我們原本預(yù)計空置率會大幅上升，但實際情況是，空置率僅小幅上升至4%（截至2024年第四季度末）。許多投資者對大量供應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，但現(xiàn)在的最新看法是，這種擔(dān)憂已經(jīng)完全消除。

內(nèi)藤：空置率保持在低位是否意味著租金有可能上漲？

山口：會上漲。我們最新的預(yù)測已經(jīng)修正，2023年已經(jīng)觸底，現(xiàn)在已經(jīng)進入上漲階段。

以關(guān)西圈的擴展為背景，酒店投資變得活躍。

內(nèi)藤：在投資市場中，酒店行業(yè)出現(xiàn)了非常有影響力的數(shù)字，但在2024年全年日本整體投資額中，酒店所占的比例為19%。雖然這個數(shù)字本身是歷史最高，但大阪圈的酒店比例為34%，與全國相比，酒店投資尤為突出。

上西：2024年的酒店投資業(yè)績在日本超過了1萬億日元。這是日本首次。從地區(qū)來看，東京為2500億日元，大阪為2200億日元，雖然不能說大阪追上了東京，但可以說是相當(dāng)接近的投資額。大阪的酒店投資額之所以大，是因為多個大規(guī)模交易的重疊起到了很大作用。例如，“日本環(huán)球影城公園前酒店”、“OMO7大阪酒店 by 星野度假村”、“大阪森特雷吉斯酒店”等多個大型項目達成了協(xié)議。

當(dāng)問到投資者“為什么選擇大阪？”時，除了世博會和IR，他們還對關(guān)西地區(qū)在旅游方面的廣泛吸引力表示出了濃厚的興趣。如果在大阪停留一周，可以輕松訪問高野山、奈良、京都等關(guān)西地區(qū)的主要旅游景點。

內(nèi)藤：投資者似乎充分評估了地理位置的優(yōu)勢。2024年9月開業(yè)的“大阪格蘭格林”引入了新的酒店品牌“Canopy by Hilton”。給人一種奢侈酒店相繼開業(yè)的印象，這種趨勢是否會持續(xù)下去？

上西：我認(rèn)為會持續(xù)下去。從新的可行性研究來看，向JLL咨詢的奢侈品牌和高端規(guī)模品牌的比例也在增加。

內(nèi)藤：我認(rèn)為奢侈品牌今后會增加投資機會，但同時中端和經(jīng)濟型酒店也在吸引關(guān)注。走在街上，外國游客非常顯眼。我想他們并不是所有人都住在奢侈酒店，那么商務(wù)酒店等中端和經(jīng)濟型酒店的表現(xiàn)如何？

上西：2024年，由于外國游客的正式恢復(fù)，這些酒店的表現(xiàn)是高入住率和高平均日租金（ADR），有時甚至沒有可售客房。

大阪的中端和經(jīng)濟型酒店的表現(xiàn)也超過了疫情前。

短期和中長期大阪市場的展望

內(nèi)藤：最后，我想請教一下今后大阪圈房地產(chǎn)市場的展望。時間軸分為兩個，一個是世博會舉辦的2025年-2026年，另一個是中長期的展望。首先，短期房地產(chǎn)市場的展望如何？

小西：正如去年所說，利率上升和地政學(xué)風(fēng)險仍然值得關(guān)注，但短期內(nèi)我認(rèn)為從2024年開始會繼續(xù)保持良好態(tài)勢。之后，隨著2030年預(yù)定開業(yè)的大阪IR，可以預(yù)見會有新的房地產(chǎn)投資，所以中期也有光明的材料。

上西：從世博會舉辦的2025年開始，在未來一年里，酒店行業(yè)很難找到負(fù)面現(xiàn)象，市場將繼續(xù)堅挺。在中長期展望中，IR的開業(yè)也在期待之中。而且，大阪作為鄰近旅游資源的地區(qū)，具有吸引回頭客的優(yōu)勢，作為旅游目的地將進一步發(fā)展。相應(yīng)的，酒店投資和開發(fā)需求將更加旺盛。

山口：我同意兩位的意見。但是，2024年投資額超過1萬億日元，這是一個驚人的記錄，也是由于有非常高質(zhì)量的銷售物業(yè)積累起來的數(shù)字。從這個意義上說，我認(rèn)為2025年由于前一年的反彈，投資額減少是不可避免的。但是，投資者的心態(tài)無論國內(nèi)外都沒有改變，如果有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)投放市場，可能會引發(fā)激烈的收購競爭。

內(nèi)藤：似乎收益率也不會下降。

山口：預(yù)計收益率不會上升。今后以辦公室為中心的租金收入預(yù)計將擴大。投資者能否準(zhǔn)確反映這一擴大部分到收購價格中，將成為實現(xiàn)投資機會的最大關(guān)鍵。

內(nèi)藤：我理解了大阪的投資市場有著非常光明的未來。經(jīng)過世博會，大阪將如何發(fā)展，我們將繼續(xù)關(guān)注。今天是世博會舉辦前夕，我們請教了三位專家。非常感謝今天的談話。

談話的內(nèi)容基本和阿拉蕾給大家做直播時講的阿拉蕾理解的大阪房地產(chǎn)市場相吻合，也就是現(xiàn)在至2030年大阪賭城計劃建成前，都是投資大阪房地產(chǎn)的黃金期。

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