昨天央行剛發(fā)布了最新的居民新增貸款數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)可以說(shuō)是觸目驚心 ，房?jī)r(jià)下跌有失控風(fēng)險(xiǎn)。

　　在分析數(shù)據(jù)之前，為了文章的完整性，我們還是根據(jù)慣例，先上一張歷年居民新增貸款的示意圖，老粉們應(yīng)該都很熟悉。

　　如上圖， 是近20年，居民新增貸款和房?jī)r(jià)的關(guān)系圖。 居民債務(wù)周期等同于房?jī)r(jià)周期，居民新增貸款是直接轉(zhuǎn)換為樓市增量購(gòu)買(mǎi)力的，因此新增貸款大漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會(huì)使得房?jī)r(jià)失去債務(wù)支撐而下跌（如上圖2022年）。我們也據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開(kāi)始減持京滬房產(chǎn)（2023年的發(fā)文請(qǐng)點(diǎn)擊： ）。

　　我們?cè)谶^(guò)去的文章中說(shuō)過(guò)，成交量的大漲，并不是房?jī)r(jià)上漲的前瞻指標(biāo)。

　　而眾多中介和自媒體之所以把成交量大漲當(dāng)成房?jī)r(jià)上漲的前瞻指標(biāo)，是因?yàn)樵?022年之前，樓市一直是放量上漲，而沒(méi)有放量下跌。

　　但放量下跌是存在的，比如從去年10月開(kāi)始上海的樓市成交量就持續(xù)大漲，但上海貝殼的掛牌均價(jià)卻在持續(xù)下跌（以下上海各區(qū)掛牌均價(jià)數(shù)據(jù)引用自貝殼APP）。

　　只是，很多人并不把這種現(xiàn)象稱為放量下跌，而是美其名曰“以價(jià)換量”。不管名字好聽(tīng)不好聽(tīng)，但底層邏輯是一致的。

　　對(duì)于任何一個(gè)成交，一定有一個(gè)買(mǎi)方，一個(gè)賣(mài)方。如果說(shuō)買(mǎi)方是看多所以買(mǎi)入，那是不是說(shuō)賣(mài)方都是看空呢？或者說(shuō)，既然買(mǎi)方和賣(mài)方數(shù)量對(duì)等，是否可以說(shuō)，有多少買(mǎi)入的看多方，就有多少賣(mài)出的看空方呢？

　　當(dāng)然不是！

　　這背后的秘密，就隱藏在我們上面說(shuō)的居民新增債務(wù)數(shù)據(jù)里。

　　比如，A把房子賣(mài)給B，作價(jià)100萬(wàn)。雖然B是看多所以買(mǎi)入，但A卻不一定看空，A可能是為了置換，所以賣(mài)出獲得100萬(wàn)后，再買(mǎi)入200萬(wàn)的房子，并增加100萬(wàn)的負(fù)債。

　　從這里我們可以看到，買(mǎi)賣(mài)雙方都是看多。只是一個(gè)是新買(mǎi)入，一個(gè)是置換。而置換鏈條傳導(dǎo)的終端，就是新房。

　　新房是凈賣(mài)出，但賣(mài)出新房的開(kāi)發(fā)商并不是看空所以賣(mài)出，而只是為了賺錢(qián)。

　　也就是說(shuō)，盡管市場(chǎng)上買(mǎi)方和賣(mài)方的數(shù)量必然相等，但也會(huì)出現(xiàn)大多數(shù)人看多或者大多數(shù)人看空的情況。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，怎么判斷大多數(shù)人看多？既然不能看成交量，那么應(yīng)該看什么？

　　答案是居民新增債務(wù)，因?yàn)橹挥性诖蠹铱炊鄷r(shí)，才會(huì)盡可能利用債務(wù)去持有房產(chǎn)，這樣在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，才會(huì)賺更多錢(qián)。這種情況在數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)，就是居民新增貸款大漲。

　　反之，當(dāng)大家看空，就會(huì)賣(mài)出多余房產(chǎn)減少債務(wù)，或是失業(yè)者的向下置換。向下置換者雖然也有買(mǎi)入，但很明顯他是看空者而不是看多者。

　　當(dāng)賣(mài)房者無(wú)法賣(mài)出房屋，就會(huì)尋求降價(jià)以促成交。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，失業(yè)者增多，當(dāng)尋求降價(jià)以促成交的人群變多，就會(huì)變成放量下跌?；蛘哂靡粋€(gè)好聽(tīng)的名字，叫以價(jià)換量。

　　這種情況下，買(mǎi)方買(mǎi)房雖然新增了貸款，但賣(mài)方賣(mài)房卻歸還了貸款，我們把這種情況，稱之為債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁，也就是居民總債務(wù)并未增加。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是居民新增貸款不斷創(chuàng)下新低。

　　好了，那么昨天央行發(fā)布的數(shù)據(jù)到底是什么樣的，我們來(lái)看一下。

　　從上圖可以看到，今年5月，無(wú)論是單月新增貸款，還是截止到5月的累計(jì)新增貸款，都比創(chuàng)下10年新低的2024年還要低，大概比去年還要低30%左右。

　　如果說(shuō)去年5月，已經(jīng)大跌了70%以上，那么今年5月，就是在去年大跌的基礎(chǔ)上，再次下跌了20%~30%。截止5月的累計(jì)值，也下跌了近30%。

　　數(shù)據(jù)觸目驚心，慘不忍睹。

　　所以，數(shù)據(jù)層面的反饋，就是居民新增貸款持續(xù)收縮，結(jié)論就是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下行。

　　在這樣不利的情況下，我們看到昨天又出了另一個(gè)新聞，就是廣州新政， 全面取消限購(gòu)限售限價(jià)，以及降低首付比例和利率。

　　我們已經(jīng)可以提前預(yù)見(jiàn)到，該樓市舉措會(huì)逐漸向深圳，上海，北京傳導(dǎo)。

　　但我對(duì)該舉措的效果，卻并不樂(lè)觀。

　　因?yàn)?，新舉措的內(nèi)容就是降低首付，降低利率，本質(zhì)就是鼓勵(lì)你加杠桿。但現(xiàn)在居民新增債務(wù)的數(shù)據(jù)，已經(jīng)并不取決于政策，而只取決于居民自身的意愿。

　　我們?cè)倏聪挛恼麻_(kāi)頭的圖。

　　從上圖可知，在首付和利率最為嚴(yán)格的2017~2021，居民的新增貸款是最高的。2023年開(kāi)始大幅降低首付和貸款利率，但并沒(méi)有換來(lái)2024年居民新增貸款的反彈，反而是創(chuàng)下了十年新低。

　　所以，什么結(jié)論？

　　只有居民的貸款意愿，才決定放水的結(jié)果，而新舉措層面的降首付降利率，只是打開(kāi)貸款額度的限制，至于能否生效，能否轉(zhuǎn)化為真實(shí)的貸款，最終要看居民的貸款意愿。

　　很顯然，創(chuàng)下十年新低的居民新增貸款，恰好說(shuō)明了居民貸款意愿達(dá)到了10年最低。而昨天央行公布的新數(shù)據(jù)表明，今年的貸款意愿，比去年還要低。

　　那么，房?jī)r(jià)跌勢(shì)是否能止住，也就是明牌了。

　　后記：

　　我們一直在持續(xù)跟蹤居民債務(wù)數(shù)據(jù)，2023年一整年，我多次發(fā)文建議大家賣(mài)房，依據(jù)是該數(shù)據(jù)，2024年10月后，樓市成交量大漲，我建議大家先跟蹤數(shù)據(jù)并暫緩買(mǎi)入，依據(jù)也是該數(shù)據(jù)。

　　當(dāng)然，央行公布的是全國(guó)性的數(shù)據(jù)，我們每月還會(huì)在知識(shí)星球公布各個(gè)一二線城市的數(shù)據(jù)，供各位星友參考。由于城市數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)更晚，我會(huì)在一周多以后再更新5月的城市數(shù)據(jù)（上一次更新是5月25日），星球的會(huì)員可關(guān)注。

　　對(duì)于買(mǎi)房者，除非是剛需消費(fèi)，否則建議耐心等待樓市的下行觸底。 只要居民新增貸款數(shù)據(jù)沒(méi)有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，我們就要堅(jiān)持等下去。