發(fā)現(xiàn)了嗎？珠江新城正在“退潮”。

近期聽到企業(yè)們從珠江新城“出走”的消息越來越多了。

去年就有朋友跟我說：“我們公司搬去金融城了，新辦公室的租金比珠江新城便宜很多?！?/p>

近期翻開朋友圈，又有公司曬出了萬博CBD的新辦公室，而這家企業(yè)之前也曾在珠江新城辦公。

是的，越來越多企業(yè)開始逃離，珠江新城的光環(huán)正在褪色。

數(shù)據(jù)不會說謊，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2024年珠江新城的寫字樓凈吸納量已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。

而到了今年一季度，珠江新城所在的體育中心商務(wù)區(qū)，甲級寫字樓空置率攀升至18.7%，而全市平均空置率已達(dá)19.3%。

不僅如此，部分天河CBD的寫字樓，近年也出現(xiàn)了空置率明顯上升的情況。

如位于天河區(qū)CBD的寫字樓——廣州太古匯，在25年1季度末出租率91%，較19年末97%的出租率，下降6個百分點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來源：上市公司公告整理）

除了空置率上升外，租金亦在跌跌不休。25年1季度，廣州甲級寫字樓市場租金進(jìn)一步下探，平均租金水平約4.17元/㎡/天，環(huán)比下降4.9%。（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）

其中天河CBD（珠江新城、體育中心）租金水平約150-180元/㎡/月，相比前幾年有所下跌。

可以看見，曾經(jīng)高不可攀的CBD，也開始放下身段。

珠江新城企業(yè)“退潮”的背后，其實(shí)是廣州城市CBD骨架的重構(gòu)。

十年前，珠江新城吞吐著全市70%的金融企業(yè)總部。

而今金融城的寫字樓交付量已占2025年全市新增超90萬平供應(yīng)的56%，琶洲則以44%的占比緊隨其后。（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）

寫字樓存量早已不是珠江新城一家獨(dú)大的“格局”，而是珠金琶多箭齊發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，到2029年，全市甲級寫字樓存量將突破960萬㎡，其中95%的新增供應(yīng)都來自金融城和琶洲。

廣州甲級寫字樓市場未來供應(yīng)

△數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

而且金融城與琶洲除了新增供應(yīng)多外，租金的成本優(yōu)勢也十分明顯。

在珠江新城租用100平方米辦公室的月租金，在琶洲能租到150平方米，在金融城甚至能拿下200平方米。

對精打細(xì)算的企業(yè)來說，這差價(jià)足以多雇兩個程序員或買下一批服務(wù)器。

在這樣的成本剪刀差下，越來越多的企業(yè)開始流向琶洲與金融城。

那么，是誰在出走，又是誰在入駐？

戴德梁行的數(shù)據(jù)透露出關(guān)鍵線索，今年一季度，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)（TMT）以24%的租賃占比強(qiáng)勢登頂，零售貿(mào)易和金融業(yè)各占16%。

這三駕馬車共同拉動全市56%的新租需求。

近三年廣州甲級寫字樓租賃需求行業(yè)占比分析（按面積）

△數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

游戲公司、跨境電商、新媒體機(jī)構(gòu)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代的弄潮兒，正成群結(jié)隊(duì)遷往琶洲。

與此同時，金融城則成為傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的新寵。雖然銀行、保險(xiǎn)公司們依然謹(jǐn)慎，但證券、基金等機(jī)構(gòu)的小面積擴(kuò)張從未停止。

而珠江新城呢？它的擁躉正在分化。

世界500強(qiáng)們依然盤踞在超甲級寫字樓頂層；

但那些充滿活力的中小企業(yè)、初創(chuàng)公司，已經(jīng)收拾行囊，奔赴新興商務(wù)區(qū)的懷抱。

只能說，這場“大逃離”的本質(zhì)，是城市從單核膨脹轉(zhuǎn)向多核共生的必然陣痛。

如今，這三大CBD已形成“黃金三角”格局，而萬博、白云新城、魚珠等區(qū)域中心也在快速崛起。

在這場寫字樓市場的變局中，廣州各大CBD呈現(xiàn)出截然不同的發(fā)展態(tài)勢。

珠江新城仍是廣州第一經(jīng)濟(jì)大區(qū)，入駐企業(yè)累計(jì)超55萬戶，承擔(dān)著廣州高質(zhì)量發(fā)展的主陣地角色。

但開發(fā)進(jìn)入尾聲，其發(fā)展?jié)摿εc增量空間已顯露出局限性。高質(zhì)量樓宇集聚的珠江新城CBD，企業(yè)總部密度居全市之首，但面臨新興商務(wù)區(qū)分流壓力。

琶洲作為最年輕的CBD新秀，正展現(xiàn)出驚人的爆發(fā)力。2024年，琶洲擊敗129座知名CBD，與北京CBD、上海陸家嘴等一同入選福布斯中國全國十強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)，使廣州成為國內(nèi)少有的擁有兩個上榜CBD的城市。

國際金融城正處于建設(shè)關(guān)鍵期。2025年將迎來基礎(chǔ)建設(shè)的集中完成階段，大量新增供應(yīng)入市使其成為企業(yè)選址的新焦點(diǎn)。與珠江新城和琶洲共同形成的“黃金三角”格局，正在重塑廣州商務(wù)版圖。

萬博長隆商圈被《廣州市重點(diǎn)商業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃》定位為五個世界級地標(biāo)商圈之一，正加速建設(shè)。憑借時尚商貿(mào)和文化旅游的融合優(yōu)勢，有望成為廣州南部的重要增長極。

白云新城正加速崛起為廣州北部產(chǎn)城融合高地，已集聚超20棟總部大樓，形成航空、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等高端產(chǎn)業(yè)集群。

魚珠作為第二CBD的黃金地段，西接國際金融城，東連黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，一橋之隔便是琶洲。這一區(qū)位優(yōu)勢使其在CBD競賽中占據(jù)獨(dú)特位置，潛力巨大。

不得不說，城市如同生命體，會呼吸，會成長，會自我更新。

當(dāng)珠江新城、金融城、琶洲組成的“黃金三角”撐起廣州的新天際線，當(dāng)萬博、白云新城、魚珠等CBD各自閃耀。

企業(yè)們用腳投票的選擇恰恰證明，不是珠江新城不行了，而是廣州長“大”了。