琶洲又雙叒上新了......

而且這次上新的地塊，區(qū)位非常好，就在琶洲南TOD的西側(cè)，兩者緊挨著。

新地塊來(lái)勢(shì)洶洶，未來(lái)對(duì)打的，大概率是琶洲南TOD、保利天奕、保利天曜這種級(jí)別的豪宅。

可以說(shuō)，這宗地塊絕對(duì)是繼備受期待的馬場(chǎng)地塊后，廣州樓市的又一顆“深水炸彈”。

來(lái)看看具體情況。

近日，規(guī)自局掛出了一則批前公示——海珠區(qū)赤沙涌以東儲(chǔ)備用地，AH0314規(guī)劃管理單元控規(guī)調(diào)整。

這宗地塊原本是商業(yè)商務(wù)用地，曾經(jīng)明確要引入電子競(jìng)技類(lèi)大企業(yè)，甚至連招標(biāo)文件都已備妥，但最后不了了之。

如今一紙規(guī)劃，商務(wù)商業(yè)文化體育混合用地屬性被徹底擦除，調(diào)整為一宗5萬(wàn)㎡宅地+444㎡迷你廣場(chǎng)的組合體。

此外，地塊的多個(gè)指標(biāo)也有了變化。

總建面從25萬(wàn)方砍到17.2萬(wàn)㎡，大概1000+套的貨量；

容積率從5.0縮減至3.43；

建筑密度更是從55%腰斬到28%；

最狠的是限高，原本計(jì)劃做220米的電競(jìng)地標(biāo)，如今改成住宅，限高摁死在100米。

地塊配套很簡(jiǎn)單，除了12班幼兒園和基礎(chǔ)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施外，幾乎沒(méi)有其他配套。

這意味著，項(xiàng)目未來(lái)無(wú)論是教育還是其他配套，可能都要“蹭”一下隔壁的琶洲南TOD。

但地塊的區(qū)位價(jià)值無(wú)可挑剔。

地塊北臨黃埔涌，與琶洲西區(qū)寫(xiě)字樓群隔水相望。

東接琶洲南TOD，南近地鐵12號(hào)線赤沙北站（在建），5分鐘車(chē)程直達(dá)珠江新城。

這種含著金湯匙出生的地段，注定是房企必爭(zhēng)之地。

據(jù)業(yè)內(nèi)爆料，這宗地塊已經(jīng)吸引了不少開(kāi)發(fā)商關(guān)注，而且不乏中字頭的央企。

目前地塊最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，毫無(wú)疑問(wèn)就是琶洲南TOD。

兩者位置挨得緊密，區(qū)位與配套方面拉不開(kāi)差距。

在容積率、建筑密度方面，新地塊3.43的容積率略會(huì)低于琶洲南TOD，但是28%建筑密度比起琶洲南TOD的27%建筑密度倒是差不多。

此外，琶洲南TOD的優(yōu)勢(shì)是確定性更強(qiáng)，既是現(xiàn)樓，相關(guān)的教育配套也更明確。

而新地塊的優(yōu)勢(shì)可能在戶型產(chǎn)品，盡管建筑新規(guī)收緊，但新地塊產(chǎn)品仍可能做到實(shí)用率100%左右。

此外，新地塊在景觀資源方面分化嚴(yán)重，其北向單元可享江景及琶洲的寫(xiě)字樓天際線，南向則直面臺(tái)涌村與七星崗工業(yè)區(qū)的雜亂界面。

△地塊南面景觀，圖源貝殼平臺(tái)

當(dāng)然，地塊的限高調(diào)整其實(shí)也利好了琶洲南TOD，原220米地標(biāo)降為百米住宅，反而解放了琶洲南TOD部分樓棟高層的東南向視野。

除了琶洲南TOD外，新地塊未來(lái)還將與保利系產(chǎn)品進(jìn)行貼身肉搏。

如保利天曜，定價(jià)10萬(wàn)+/㎡，未來(lái)很可能和新地塊為同價(jià)位項(xiàng)目。

保利天曜有金融城背書(shū)，新地塊亦有琶洲南區(qū)位，最后就看誰(shuí)的產(chǎn)品更能打動(dòng)高端買(mǎi)家了。

而天奕雖與新地塊同在琶洲南，但新滘東路以南的區(qū)位始終弱于黃埔涌沿線，因此7萬(wàn)+/㎡的天奕勝在性價(jià)比，但漲價(jià)空間很可能被新地塊擠壓。

至于跑馬場(chǎng)地塊，未亮相先遇強(qiáng)敵，現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)開(kāi)卷，高端買(mǎi)家難免會(huì)被分流。

△網(wǎng)傳的跑馬場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)大致位置示意圖

更重要的是，新地塊的到來(lái)對(duì)于板塊內(nèi)樓市的也有影響。

之前以13-14萬(wàn)/㎡搶購(gòu)琶洲南TOD一期的業(yè)主，如今正面臨二手報(bào)價(jià)回調(diào)壓力，最新成交的東向140㎡的單價(jià)在10.8萬(wàn)/㎡。

加上新地塊17萬(wàn)㎡的建面，約1000+套的供應(yīng)壓力，對(duì)周邊二手如同懸頂之劍。

如果新地塊未來(lái)賣(mài)10萬(wàn)/㎡左右的價(jià)格，那么片區(qū)內(nèi)的二手房未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，都很難賣(mài)出超過(guò)新房的價(jià)格。

更深遠(yuǎn)的還有心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)，琶洲核心區(qū)不斷掏出新的宅地，住宅稀缺性的敘事被接連打破，資本對(duì)規(guī)劃穩(wěn)定性的信任度正在下降。

只能說(shuō)，這場(chǎng)調(diào)規(guī)背后是廣州土拍的現(xiàn)實(shí)困境。

放眼近幾年的廣州土拍，也唯有核心區(qū)域的地塊，才有房企青睞，越是核心才越是有吸引力。

再反觀遠(yuǎn)郊地塊，大部分仍然是區(qū)屬國(guó)企在兜底。

這也導(dǎo)致了廣州這兩年只能不時(shí)地通過(guò)調(diào)規(guī)來(lái)掏出一些核心區(qū)域靚地，達(dá)到吸引房企、提振土拍的目的。

不過(guò)對(duì)買(mǎi)家而言，短期市場(chǎng)波動(dòng)中，亦藏著機(jī)會(huì)。

琶洲南TOD二手價(jià)格回調(diào)已成定局，但連片開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商業(yè)配套與人口導(dǎo)入，仍是板塊價(jià)值的長(zhǎng)期支撐。

只是那些曾被“絕版地段”營(yíng)銷(xiāo)裹挾的投資者，此刻更該清醒，規(guī)劃會(huì)變，配套會(huì)改，只有已落地的學(xué)校和看得見(jiàn)的品質(zhì)，才是穿越周期的硬通貨。

△琶洲南TOD效果圖

不得不說(shuō)，隨著廣州核心地塊們的陸續(xù)亮相，廣州豪宅市場(chǎng)也正在迎來(lái)徹底的洗禮和重新排序。

曾經(jīng)珠城、琶洲的頂豪代名詞是僑鑫匯悅臺(tái)、保利天悅等等。

但未來(lái)珠城、琶洲的頂豪標(biāo)桿，大概率要變成跑馬場(chǎng)地塊、琶洲南TOD等新項(xiàng)目。

只能說(shuō)廣州豪宅江湖里權(quán)力更迭的權(quán)力游戲，臺(tái)詞從未變過(guò)：

長(zhǎng)江后浪推前浪，前浪嘛，大概率是要拍到沙灘上。