Kim Opszala一生中的大部分時(shí)間都?jí)粝胫诠纠锊讲礁呱?。但?dāng)她到達(dá)頂峰后，她很快發(fā)現(xiàn)，頂峰的風(fēng)景并不像她想象的那么美好。

她厭倦了每周工作100小時(shí)，無法與家人團(tuán)聚的生活。于是，決定改變?nèi)松?jì)劃，不再全情投入律師職業(yè)，而是大幅縮減工作量。

選擇不是毫無代價(jià)的！調(diào)整職業(yè)方向后，Kim的工資大幅降低。為了彌補(bǔ)損失，她開始尋找副業(yè)，并最終將目光投向了英國(guó)高利潤(rùn)的租賃行業(yè)——成為了一名多戶住宅（HMO）房東。

在英國(guó)，多戶住宅（House in Multiple Occupation, HMO）的定義是：至少租給三名獨(dú)立租戶，且他們共享廚房和浴室等設(shè)施的房產(chǎn)。這種類型的房產(chǎn)通常會(huì)給房東帶來比普通出租住宅更高的收益。

Kim第一次接觸多戶住宅（HMO）還是她在威爾士的阿伯里斯特威斯（Aberystwyth）讀書時(shí)。

但據(jù)她回憶，當(dāng)時(shí)房子的條件很糟糕，非常破舊。她說：“我們六個(gè)人只有一個(gè)淋浴間和一個(gè)浴缸。盡管和朋友們住在一起很棒，但住宿條件非常差?！盞im決定在自己的經(jīng)營(yíng)中改善這一情況。

2018年，當(dāng)時(shí)40歲的Kim和她44歲的丈夫Mike，在他們居住的米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）購買了第一套HMO房產(chǎn)。和許多房東一樣，這對(duì)夫婦傾向于在家鄉(xiāng)附近投資，既有安全感，也有可能自己管理出租物業(yè)。

隨著多年的發(fā)展，這對(duì)夫婦目前已經(jīng)擁有8處HMO房產(chǎn)，主要集中在米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）和北安普頓（Northampton），這些房產(chǎn)總共容納了50多人。

他們現(xiàn)在與五歲的孩子住在Staffordshire的一個(gè)村莊里，為了更好經(jīng)營(yíng)這些房產(chǎn)，他們創(chuàng)建了一家公司，目前正打算為投資組合再添兩套合租房屋。

“為什么我們專注于HMO房產(chǎn)？這是出于現(xiàn)金流的原因，”專門從事并購業(yè)務(wù)的律師Kim解釋道，“HMO的回報(bào)要好得多。剛開始時(shí)，我在世界上最大的律師事務(wù)所之一工作，Mike則在晚上當(dāng)廚師。我們總是像擦肩而過的船，這種生活顯然不可持續(xù)。我們想用HMO房產(chǎn)的收入替代我的薪水，這樣我就不必那樣拼命工作了?！?/p>

他們購買的第一套HMO房產(chǎn)目前為夫婦倆帶來了近17%的收益率。KoMo公司的收入讓Kim得以停止全職工作。她現(xiàn)在每年接三到六個(gè)月的法律合同，而Mike也在2022年辭去了廚師工作，全職經(jīng)營(yíng)他們的房產(chǎn)事業(yè)。

英國(guó)租賃市場(chǎng)憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一直被投資者視為優(yōu)質(zhì)的選擇。Paragon Bank最近的研究顯示，英國(guó)房東目前平均租金收益率為7.1%。在英格蘭，收益率最高的是約克郡和亨伯地區(qū)（Yorkshire and Humberside），達(dá)到7.9%。即便是房?jī)r(jià)較高的大倫敦地區(qū)，平均租金收益率也可以達(dá)到5.8%。

而據(jù)Hamptons的研究，HMO房產(chǎn)能帶來高得多的回報(bào)——有時(shí)甚至是普通住宅的三到四倍。研究發(fā)現(xiàn)，英格蘭東北部和西北部地區(qū)的毛利潤(rùn)最高，位于斯托克頓（Stockton-on-Tees）、伯恩利（Burnley）和羅奇代爾（Rochdale）的房東記錄的毛收益率分別為19.6%、19.1%和18.6%。

在倫敦，也有一些經(jīng)營(yíng)HMO房產(chǎn)的熱點(diǎn)。比如，在哈弗林（Havering），一套普通HMO房產(chǎn)的成本為41.44萬英鎊，毛收益率可以達(dá)到12.8%。此外，還包括薩頓（Sutton）、巴金和達(dá)格納姆（Barking and Dagenham）等地。

與Kim和Mike一樣，68歲的Neil France進(jìn)入HMO行業(yè)也是“意外之舉”。

Neil曾是一名個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，管理著一個(gè)培訓(xùn)項(xiàng)目——他擔(dān)心一旦自己病情嚴(yán)重導(dǎo)致無法工作，后果將不堪設(shè)想。而且，他對(duì)自己多年來一直盡職盡責(zé)繳納的養(yǎng)老金的表現(xiàn)也深感失望。

2009年，他停止了這些付款，轉(zhuǎn)而購買了位于威勒爾（Wirral）的一棟房子，這棟房子原本屬于他妻子的姑姑。在接下來的一年里，Neil陸續(xù)將房子租給了幾戶人家。在看到出租房產(chǎn)帶來的收益后，他又在那里購買了三處房產(chǎn)。

2013年，Neil重新審視了自己的投資組合，他不滿于現(xiàn)狀，希望追求更高的收益率。于是，他在埃塞克斯郡切姆斯福德（Chelmsford）的家附近購買了三處HMO房產(chǎn)，收益率達(dá)到10%到12%。

Xavier Archibold也是一名HMO房東。他在2016年繼承遺產(chǎn)后開始投資租賃房產(chǎn)?，F(xiàn)在他擁有20處房產(chǎn)——16處普通房產(chǎn)和4處HMO房產(chǎn)，每處都有四到五間臥室。

Xavier表示，他的HMO房產(chǎn)收入不錯(cuò)，每個(gè)房間的月租金在450英鎊到800英鎊之間，具體取決于位置、大小和設(shè)施，總收益率約為10%到12%。

看到這里，大家是不是已經(jīng)心動(dòng)了？別急！盡管HMO房產(chǎn)擁有誘人的收益率，但也有一些需要注意的事項(xiàng)，看完大家再來判斷適不適合自己投資！

首先，想要經(jīng)營(yíng)HMO房產(chǎn)的房東們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，抵押貸款條件和利率可能會(huì)與普通出租房有所不同。

SPF Private Clients的Howard Levy表示，HMO房產(chǎn)的抵押貸款的利率往往略高于標(biāo)準(zhǔn)購房出租（buy-to-let）貸款。

進(jìn)行直接比較有點(diǎn)棘手，但以五年期固定利率為例，最便宜的標(biāo)準(zhǔn)房東抵押貸款由Birmingham Midshires提供，利率為3.71%，另加3%的費(fèi)用。而HMO抵押貸款方面，Vida Bank提供的一款產(chǎn)品利率為4.2%，費(fèi)用為7%。保險(xiǎn)費(fèi)也可能更高。

在開始運(yùn)營(yíng)HMO房產(chǎn)之前，還需克服一些法律障礙。一些房子在購買時(shí)已被指定為HMO房產(chǎn)。有些則不是，這意味著有可能需要申請(qǐng)規(guī)劃許可（planning permission），具體取決于當(dāng)?shù)刈h會(huì)的要求。

Kim就曾經(jīng)歷過這樣的過程。不久前，她不得不在一次議會(huì)會(huì)議上發(fā)言，該會(huì)議正在決定是否批準(zhǔn)她將一棟房子用作新的七居室HMO房產(chǎn)的申請(qǐng)，而該申請(qǐng)面臨著近200名當(dāng)?shù)鼐用竦姆磳?duì)。

“他們說什么的都有，比如：‘他們會(huì)收容罪犯，沒有停車位，街上會(huì)有垃圾，整個(gè)地區(qū)都會(huì)變差’，”她說，“我能夠解釋為什么需要HMO以及我們?nèi)绾芜\(yùn)營(yíng)它們，最終申請(qǐng)獲得了批準(zhǔn)。但這確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，壓力很大且耗時(shí)?！?/p>

在投入運(yùn)營(yíng)后，HMO房東還需要滿足更高的安全標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)英國(guó)房東協(xié)會(huì)（British Landlords Association）的要求，這意味著需要安裝half-hour防火門，并且和所有私人出租房一樣，必須每年進(jìn)行燃?xì)獍踩珯z查。

HMO房產(chǎn)的電氣系統(tǒng)需要每五年檢查一次。而其他私人房東只需確保電氣系統(tǒng)和設(shè)備安全即可，沒有定期的強(qiáng)制檢查計(jì)劃。

所有出租物業(yè)都必須安裝煙霧報(bào)警器和一氧化碳報(bào)警器，但大型HMO房產(chǎn)還需要配備火災(zāi)報(bào)警器和滅火器。此外，HMO房產(chǎn)還需要獲得地方議會(huì)的經(jīng)營(yíng)許可證（licence），費(fèi)用根據(jù)地區(qū)不同，每年可能超過2,000英鎊。

此外，HMO房產(chǎn)管理的復(fù)雜性和投入也會(huì)較高。Kim的大多數(shù)租客是學(xué)生或畢業(yè)生。她說，這意味著需要為他們提供一定程度的“手把手”指導(dǎo)?！巴ǔＪ且恍┈嵤?，比如如何使用洗衣機(jī)和烘干機(jī)，或者燈泡壞了，我們需要教他們?nèi)绾胃鼡Q?！?/p>

Xavier則指出，房產(chǎn)也需要精心挑選。與所有租賃房產(chǎn)一樣，選擇合適的HMO房產(chǎn)至關(guān)重要。這些房產(chǎn)需要擁有便捷的公共交通，靠近便利設(shè)施，臥室要寬敞，最好配備獨(dú)立衛(wèi)浴。

不過，麻煩歸麻煩，正如房東們所言，無論是普通租賃房產(chǎn)還是HMO房產(chǎn)，好的經(jīng)營(yíng)可以為他們換來財(cái)務(wù)和時(shí)間上的自由。不過，在踏入租賃領(lǐng)域之前，大家也要充分了解相關(guān)法規(guī)要求、運(yùn)營(yíng)成本和管理投入，這樣才能做出明智的投資決策！

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/left-corporate-lawyer-became-hmo-landlord/

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