房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模驅(qū)動(dòng)，正轉(zhuǎn)向質(zhì)量驅(qū)動(dòng)。

7月21日，成都市出臺了關(guān)于房地產(chǎn)的17條新政，要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這17條新政就包括分批取消住房限售、加大公積金貸款支持力度等諸多重大利好。其中也明確提到了要著力提升房地產(chǎn)供應(yīng)質(zhì)量，支持高品質(zhì)住宅建設(shè)，以及加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這次成都樓市的變局，并非空穴來風(fēng)，而是為了落實(shí)最近召開的城市工作會議精神。

而這次城市工作會議的規(guī)格，又非常高。

有多高呢？

自建國以來，該規(guī)格的城市工作會議只召開過五次，分別是在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年。

1978年我們都知道，這一年我們引入了市場經(jīng)濟(jì)；而2015年的目標(biāo)也很明確，就是要房地產(chǎn)去庫存，其配套的棚改貨幣化，也直接讓房價(jià)再次迎來增長。

而今年的新方向則是，要房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

什么是高質(zhì)量發(fā)展？

以成都為例，這次一口氣推出房地產(chǎn)新政17條，就是要求房地產(chǎn)在供給端，從過去的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻豳|(zhì)。

在特大城市要“劃定開發(fā)紅線”，還要嚴(yán)控超高層建筑，更要推動(dòng)土地資源向城市核心區(qū)傾斜，要加速主城價(jià)值回歸。

成都的房地產(chǎn)市場，其實(shí)一直以來在國內(nèi)二線城市中，表現(xiàn)都很好。2023年，成都新房成交量14.75萬套，位居全國第一，并且房價(jià)還呈現(xiàn)繼續(xù)上漲趨勢，二手房成交量21.99萬套，同樣也位居全國第一。

哪怕是在2024年，成都樓市照樣是全國第一。

但到了今年，情況變了。

這次成都一口氣發(fā)布了17條樓市新政，就是為了給房地產(chǎn)市場松綁。其中分批取消住房限售、加大公積金支持力度、探索憑新房網(wǎng)簽備案合同享子女落戶入學(xué)、推進(jìn)城中村和危房改造、擴(kuò)大“房票”安置房范圍、鼓勵(lì)各區(qū)直接給買房人補(bǔ)首付、建設(shè)高品質(zhì)住宅等等，幾乎都是為了刺激樓市，或者為了樓市的長期發(fā)展。

限售，是這一次的重點(diǎn)。

其中2024年10月14日之前購買的新房，正式取消了限售，而二手房還要更晚。這意味著，這次樓市新政的側(cè)重點(diǎn)仍然還是新房市場。

為什么呢？

答案還是因?yàn)橥恋爻鲎尳稹?/p>

今年上半年，成都出讓涉宅用地56宗，出讓金高達(dá)423.9億元，這個(gè)數(shù)字和去年相比增長了101%，如此大的金額，也讓成都必然要保新房市場。

目前成都的二手房市場掛牌量已經(jīng)接近28萬套，雖然現(xiàn)在成都二手房成交量也比較高，但如果現(xiàn)在大規(guī)模的解除限售，肯定還會進(jìn)一步拉高二手房的掛牌量。

而這次成都樓市新政為新房開路，顯然也是受到了房地產(chǎn)市場疲軟的影響。

2025年上半年，成都新房備案成交5.2萬套，同比增長8%，環(huán)比下降14%，二手房備案成交12.3萬套，同比增長19%，環(huán)比下降3%。

這意味著成都房地產(chǎn)，和去年上半年相比都在增長，但和下半年比，成交量都在下降。

這說明去年下半年的樓市松綁是拉動(dòng)了成都的新房成交，但現(xiàn)在力度又開始放緩了，今年上半年，成都新房價(jià)格累計(jì)下跌了2%，二手房價(jià)格累計(jì)下跌2.6%。

且這種跌幅還存在著嚴(yán)重的市場分化。

截至今年一季度，成都新房庫存約為1388.54萬方，按照12個(gè)月的平均流速計(jì)算，去化周期是11個(gè)月。

但在外圍區(qū)域，新房庫存約345萬方，去化周期高達(dá)21.3個(gè)月，成都樓市的壓力，幾乎全部都在外圍區(qū)域。

從主城區(qū)來看，成都主城區(qū)開發(fā)密度逼近60%，土地稀缺性加劇，但同時(shí)，外圍區(qū)域的新房庫存去化周期已經(jīng)來到了近兩年。

成都的樓市，是值得警惕的。作為過去兩年的“全國第一”，成都樓市的增長背后固然有人口作為最大倚重，但新房成交本身，是不是也意味著成都樓市吸引力還在加大呢？

這次新政17條，又給新房市場松了綁，相信這一輪新政后，下半年成都樓市或許還會有一波起伏。

這次的樓市新政，限售依然是其中的重點(diǎn)。尤其是針對新房市場的限售取消，將會給現(xiàn)有的成都二手房市場添磚加瓦。

很多人據(jù)此開始恐慌，說什么屆時(shí)成都二手房市場將迎來暴漲。其實(shí)這倒沒有那么擔(dān)心，二手房市場供應(yīng)肯定是會增加，但也絕對不會到一個(gè)很夸張的地步。

這17條新政出來后，目前貝殼的二手房掛牌量一天時(shí)間也只增加了2000多套，這對成都這樣的城市來說，這個(gè)數(shù)字還真不算多。

成都樓市未來怎么發(fā)展，短期來看當(dāng)然離不開各種政策的影響，但長期來看，決定成都樓市未來的因素有且只有一個(gè)，那就是市場。

只有市場，才能夠決定一座城市房地產(chǎn)的未來。

短期我們可以看新政，但長期來看，我們看的一定是市場本身。所以，成都樓市是迎來了一個(gè)變局，但這是朝著房地產(chǎn)更高質(zhì)量發(fā)展的變局。

在新增人口持續(xù)流入的影響下，成都未來的房地產(chǎn)市場，仍然能夠穩(wěn)中向好，在全國樓市范圍里，那也是非常能打的存在。

end.