這年頭，手里有房的比沒房的還要難受，他們都在想一個問題，現(xiàn)在賣掉房子，到底是聰明還是犯傻？我跟幾位干房產(chǎn)十幾年的內(nèi)行人深聊后，才發(fā)現(xiàn)大多數(shù)人都想錯了方向。

首先得明白一點，現(xiàn)在的房子，早就不能一概而論了。

在蘇州這樣的城市，二手房市場已經(jīng)殺成了紅海，房齡長、戶型舊的老破小房源，不大幅降價根本沒人看，業(yè)內(nèi)甚至有個說法叫誰降價狠、誰先脫手，猶豫觀望的結(jié)果可能就是房子爛在手里。

而另一邊，品質(zhì)過硬的新房卻成了香餑餑，開發(fā)商把大門修得氣派，外立面弄得跟豪車似的，得房率突破100%的新盤照樣有人搶著買，這類房子賣的是情緒價值，靠住得爽、看得嗨打動買家，根本不需要降價。

未來幾年，這種分化只會更明顯，一線和強二線城市（北京、上海、深圳等）經(jīng)濟底子厚，人口不斷流入，房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

而三四線城市人口持續(xù)流出、庫存壓頂，有些地方房價可能還要跌5%-10%，甚至可能跌回2015年的水平。

兩類房子需要趕緊出手

第一，租不出去也漲不動的不良資產(chǎn)，比如非學區(qū)的老破小、郊區(qū)老破小、2000年前的塔樓、戶型奇葩的房子、遠郊別墅、商住公寓，還有那些地段硬傷的房產(chǎn)，這些房子放在手里只會持續(xù)貶值。

特別是三四線城市和縣城的房子，空置率已經(jīng)超過30%，年輕人走了，剩下的老人有房住就行，買了也沒人接盤。

第二，能換來更好機會的房子，比如武漢有位業(yè)主，把市中區(qū)50年的老華廈賣了，到新北第一圈換了兩間兩房，一套自住，一套收租，立刻就有了穩(wěn)定現(xiàn)金流。

但有三類房子，現(xiàn)在賣可能吃大虧

第一，核心城區(qū)的更新改造房，今年武漢硚口區(qū)率先推出城市更新購房消費券，居民通過以舊換新置換指定樓盤，單套最高可獲30萬元補貼。

這類位于改造片區(qū)的老房子，不僅能拿高額補貼，更因配套升級面臨價值重估，武漢政策試點后，6月新房銷量就突破萬套，創(chuàng)下年內(nèi)峰值。

第二，高品質(zhì)的改善型住房，符合國家“好房子”標準的項目正在享受政策傾斜，北京、上海等城市試點現(xiàn)房銷售，要求開發(fā)商繳納質(zhì)量保證金，14個省份對二星級以上綠色住宅給予5%-15% 的稅率優(yōu)惠。

第三，租金回報率不錯的房子，租金年化收益2%-3% 以上的房產(chǎn)，建議留著，超過3%的，算是優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)，這就像股市里的分紅型股票，市場不好時反而穩(wěn)當。

有個簡單的判斷標準，如果租金收益能跑贏銀行大額存單，這套房就值得拿在手里等周期回暖。

現(xiàn)如今房貸利率一降再降，月供壓力小多了，很多人不知道的是，雖然房價沒怎么漲，但買房成本正在變相降低。

2023年到現(xiàn)在，全國首套房貸利率從4.1%降到了3.3%，同樣是100萬貸款30年，現(xiàn)在月供比兩年前少還340多元，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計今年底明年初利率還可能再降，到時候月供壓力會更小。

利率降的是成本，不是房價，好房子的價格已經(jīng)跌不動了，利率下降只會讓更多人買得起，反而可能推高價格。