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環(huán)滬樓市預警:蘇州全面“脫光”,70%的跌幅揭示了什么?

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上海放寬限購的“政策大禮包”8月25日剛簽收,蘇州就直接來了個“次日達”的深夜加急件。

8月26日晚,蘇州住建局宣布取消市區(qū)新建商品房兩年限售。這迫不及待的“夜行俠”操作,堪稱“滬蘇聯(lián)動”的模范生,救市的急切心情都快溢出屏幕了。

疊加此前已經(jīng)取消的限購和限貸政策,蘇州樓市的門檻幾乎已被全部拆除,大門正向所有購房者敞開。

“上海后花園”正試圖通過解除最后一道限制性措施,來阻止樓市繼續(xù)下滑的態(tài)勢。



蘇州樓市曾經(jīng)的瘋狂,除了江南城市固有的宜居屬性和這些年高速發(fā)展形成的誘惑,很大一部分原因要歸功于其地緣。

從蘇州到上海的高鐵車程不過半個小時,與上海高度同城化的緊密聯(lián)系在促進資源流動與整合的同時,也為樓市注入了活力。

來自上海及周邊地區(qū)的投資客群一直是蘇州房價上漲的重要推手。

隨著一系列調(diào)控政策的出臺,蘇州樓市的“高熱”也隨著大趨勢而逐漸降溫。

在救市這塊,或許是食髓知味,蘇州從不含糊。

比如,蘇州較早推出了購房即可落戶的政策;在全國“以舊換新”的熱浪中,蘇州還加入了跨區(qū)域換房的行列——用常州、蘇州的二手房,可以換取無錫的新房。

比如,今年3月份,為了刺激新市民入市,蘇州住建局推出了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品,把首付降到了15%,最低商業(yè)貸款利率3%,前五年每月最低歸還100元本金,并延長了本金還款期限。

盡管蘇州一直很努力,但樓市的頹敗卻如同江河一瀉千里,根本止不住。

在去年的時候,我們就曾觀察過蘇州很多樓盤大幅降價的現(xiàn)象。

譬如,平江新城里一個樓盤,以暴跌近百萬的價格清盤,以及吳江太湖新城曾經(jīng)賣250萬的房子,降到了140萬。

蘇州工業(yè)園區(qū)的中央景城開盤的時候均價不過8000多,房價最高點的時候幾乎達到了6萬去,在蘇州房價下降的大潮中又回落到3萬。

十多年的歲月洗禮,不過是樓市的一個循環(huán)。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),蘇州7月份的商品住宅成交12萬平米,環(huán)比下降70%,同比降幅也達到了58%。

內(nèi)生市場預期非常差,上海的外環(huán)又敞開了大門,蘇州樓市的“脫光”勢在必行,否則就將陷入內(nèi)外交困的窘境。

既是對自身的救贖,也是為了應對上海樓市的放松。

蘇州樓市新政出臺后,原本想實現(xiàn)的“賣舊買新”play中的一環(huán)——“買新”一端的效果尚未顯現(xiàn),但“賣舊”的這一環(huán)卻被超預期地激活了。

在新政出臺后僅僅幾個小時的時間里,一大批二手房緊急上線,連曾經(jīng)備受追捧的“神盤”——諸如萬科朗拾和頤和源璟——也紛紛涌現(xiàn)在列表中。

仿佛一座壓抑已久的火山突然尋到出口,頃刻間噴發(fā)而出。

盡管事后證實,有很多房源是中介未經(jīng)授權擅自掛牌的,甚至導致某平臺為此發(fā)了緊急通知予以規(guī)范。

但這一切起碼說明了:蘇州樓市早已在等待這樣的一個契機。

一般的固有的觀點是,只有那些能源枯竭,缺少產(chǎn)業(yè)和人口凈流出的城市,才會經(jīng)歷房價下跌的陣痛。

蘇州樓市的前生今世恰恰證明,在很多高能級城市中,雖不乏產(chǎn)業(yè)堅實、經(jīng)濟活躍、人口持續(xù)流入的優(yōu)秀樣本,但高房價卻嚴重透支了它們的發(fā)展韌性。

對這些超前透支城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)實力的城市來說,房價回調(diào)是必然選項,區(qū)別只是回調(diào)幅度的大小而已。

對于環(huán)滬樓市而言,隨著上海樓市政策的一次次放松,其壓力日益加大。

啟東二手房價較峰值下跌約28%,據(jù)說部分樓盤3000元甩賣,但仍無人接盤。

太倉曾經(jīng)一房難求的科教新城板塊,新房備案價腰斬至1.5萬。

昆山花橋甚至出現(xiàn)了新房五折賣房的情況,將備案價2.3萬元的現(xiàn)房直降至1.18萬元,首付門檻壓至12萬元,單套總價跌破百萬。

如今,蘇州的南山維拉在2020年的單價高達2.97萬元,而如今已跌至8000多元,跌幅超過70%。

所以,從另一個層面來看,蘇州樓市的起伏,又何嘗不是環(huán)滬地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破裂的一個信號。

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