近日，槐蔭法院《某物業(yè)公司與100多戶居民物業(yè)服務(wù)合同糾紛調(diào)解案——多方聯(lián)動化解批量物業(yè)糾紛》，入選最高人民法院多元解紛案例庫。

基本案情

2022年8月，某物業(yè)公司將某國營老廠職工宿舍的100多戶居民訴至法院，要求該小區(qū)居民支付拖欠3年的物業(yè)費。

處理方式方法

法院收到起訴材料后，經(jīng)仔細分析研判，認為本案涉及業(yè)主多、持續(xù)時間長、雙方矛盾深，如不能從源頭化解，后期還會引發(fā)其他衍生糾紛和大量執(zhí)行案件。

為妥善化解糾紛，經(jīng)雙方當事人同意，法院將案件委派給區(qū)人大代表兼任特邀調(diào)解員開展調(diào)解工作。經(jīng)調(diào)解員確認，雙方爭議焦點是案涉物業(yè)公司服務(wù)水平問題是否屬于不支付物業(yè)費的正當情形。為弄清糾紛產(chǎn)生根源，調(diào)解員深入涉案小區(qū)，通過實地走訪了解到“物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主有償服務(wù)意識弱”是這起糾紛的主要癥結(jié)。隨后，法院、人大代表調(diào)解員多方聯(lián)絡(luò)，組織業(yè)主代表和物業(yè)公司負責人在人大代表、法院、住建局、街道辦共同見證下，“坐下來”“面對面”召開首次糾紛協(xié)調(diào)會。

“被困電梯沒人管，坐個電梯提心吊膽，這種情況我們憑什么交物業(yè)費！”

“三年了，近一半的住戶沒交費，我們拿什么管？”

調(diào)解員在聽取住戶和物業(yè)公司意見后，耐心引導(dǎo)雙方當事人充分表達訴求、互相交換意見；住建部門從提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的角度對物業(yè)公司進行指導(dǎo)；街道辦從業(yè)委會帶頭繳納物業(yè)費、發(fā)動黨員干部繳納物業(yè)費的角度對業(yè)委會提出要求；法院從案件處理的法律成本和后果方面進行剖析。

經(jīng)過各部門共同發(fā)力、聯(lián)動調(diào)解，雙方當事人逐漸平和，調(diào)解員順勢提出建議，由物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主訴求列出整改清單，業(yè)主承諾，按整改完成進度補繳相應(yīng)物業(yè)費用。經(jīng)過人大代表調(diào)解員與物業(yè)公司反復(fù)溝通，公司針對業(yè)主反映的問題制定整改方案，在法院組織召開的第二次協(xié)調(diào)會中，業(yè)委會與物業(yè)公司負責人共同簽署備忘錄，對整改事項、業(yè)主繳費等情形逐一列明。物業(yè)公司進行整改后，人大代表調(diào)解員又建議法院第三次召開協(xié)調(diào)會，進一步聽取業(yè)主對物業(yè)公司整改情況的反饋意見，暢通業(yè)主與物業(yè)公司溝通渠道。

處理結(jié)果

物業(yè)公司完成項目整改，業(yè)主陸續(xù)補繳物業(yè)費，積年矛盾從源頭得到根本解決。

解紛依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第944條

解紛要旨

本案 系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。因涉案人數(shù)眾多，法院和住建部門邀請人大代表參與糾紛調(diào)解，充分發(fā)揮人大代表熟悉當?shù)厍闆r、善做群眾工作的優(yōu)勢。在調(diào)解過程中，法院積極跟進開展法律釋明，住建部門、街道辦發(fā)揮各自作用，形成解紛合力。本案調(diào)解不僅注重解決物業(yè)公司關(guān)于繳納物業(yè)費的訴求，還健全暢通業(yè)主和物業(yè)公司的交流機制，將多年矛盾通過調(diào)解方式予以化解；同時，促推物業(yè)公司進一步提升服務(wù)質(zhì)量，形成物業(yè)公司與業(yè)主良性互動關(guān)系，共 同營造安居樂業(yè)的和諧社會環(huán)境。

來源：槐蔭法院