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業(yè)主花 6520 萬買精裝豪宅 + 車位，收房 3 年才拿到房產(chǎn)證，起訴開發(fā)商及關(guān)聯(lián)公司 “賠償 1089 萬逾期辦證違約金 + 保全保險(xiǎn)費(fèi)”，二被告抗辯 “非合同當(dāng)事人、逾期是第三方原因”，法院最終支持業(yè)主，判令二被告共同賠償 539 萬違約金 + 保全保險(xiǎn)費(fèi)！近日，北京市朝陽區(qū)人民法院的判決，為 “高端商品房逾期辦證違約責(zé)任” 糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2020 年：買精裝豪宅，付全款 + 收房

2020 年 4 月，高明（原告，勝訴方）與乙公司（房屋銷售方）簽《商品房 / 車位認(rèn)購意向書》，約定購買朝陽 “一號(hào)房屋”（精裝豪宅，含 2 個(gè)車位），總價(jià)款 6520.7125 萬元（其中房屋價(jià)款 3323.0912 萬元、車位 54 萬元、裝修費(fèi) 3197.6213 萬元）。

同日，高明按約付款：向乙公司付房款 + 車位款 3377.0912 萬元，向乙公司指定的丙公司付裝修費(fèi) 3197.6213 萬元，乙公司、丙公司分別出具收據(jù) / 發(fā)票。

2020 年 12 月，甲公司（開發(fā)商）向高明交付 “一號(hào)房屋”，高明裝修后入住。

2. 2021-2024 年：逾期辦證，業(yè)主起訴維權(quán)

2021 年 1 月，高明與乙公司補(bǔ)簽《關(guān)于定向開發(fā)商品房及車位買賣之協(xié)議書》，確認(rèn)總價(jià)款 6520.7125 萬元，約定 “由甲公司與高明簽正式現(xiàn)房買賣合同，協(xié)助辦理過戶”。

但甲、乙公司遲遲未辦房產(chǎn)證，2021 年 10 月，高明起訴 “要求二公司協(xié)助過戶”，2023 年 6 月朝陽法院判決 “二公司在抵押注銷后 15 日內(nèi)協(xié)助過戶”，2024 年 1 月二審維持原判。2024 年 3 月 20 日，高明終于拿到房產(chǎn)證。

高明認(rèn)為二公司逾期辦證構(gòu)成違約，起訴主張：① 支付逾期辦證違約金 1089.0751 萬元（以 6520.7125 萬元為基數(shù)，按 LPR 加 50%，2021 年 3 月 10 日 - 2024 年 3 月 20 日）；② 支付保全保險(xiǎn)費(fèi) 。

3. 二被告抗辯：拒絕承擔(dān)責(zé)任

甲公司（開發(fā)商）：① 不是買賣合同當(dāng)事人，只是 “接受乙公司指令的第三人”，無合同義務(wù)；② 逾期是因大連銀行不注銷抵押（非自身原因）；③ 違約金基數(shù)應(yīng)按房款 3323 萬算，而非總價(jià)款，且不應(yīng)加計(jì) 50% LPR。

乙公司（銷售方）：① 非開發(fā)商，無辦證資質(zhì)；② 裝修費(fèi)是單獨(dú)費(fèi)用，不應(yīng)計(jì)入違約金基數(shù)。

二、案件分析

1. 爭(zhēng)議焦點(diǎn)

甲、乙公司是否應(yīng)共同承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任？

逾期辦證違約金的計(jì)算基數(shù)、利率、起算時(shí)間如何確定？

保全保險(xiǎn)費(fèi)是否應(yīng)由二被告承擔(dān)？

2. 勝訴關(guān)鍵：二被告均有責(zé)任，違約金計(jì)算符合法律規(guī)定

（1）二被告應(yīng)共同承擔(dān)違約責(zé)任，抗辯不成立

法律依據(jù)：《民法典》第五百七十七條（當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任）；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條（出賣人原因逾期辦證，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任）。

事實(shí)推導(dǎo)：

① 乙公司是買賣合同當(dāng)事人，收取全款卻未督促甲公司簽正式合同，且拆分房款與裝修費(fèi)規(guī)避監(jiān)管，導(dǎo)致無法向銀行支付抵押款注銷抵押，是逾期主因；

② 甲公司是開發(fā)商，明知房屋抵押仍配合銷售，未積極協(xié)調(diào)注銷抵押，且生效判決已確定其有協(xié)助過戶義務(wù)，應(yīng)與乙公司共同擔(dān)責(zé)；

③ 二被告稱 “逾期是銀行原因”，但銀行不注銷抵押是因二公司未按約定支付房款，本質(zhì)仍是二公司過錯(cuò)，抗辯不成立。

（2）違約金計(jì)算：基數(shù)按總價(jià)款，利率按 LPR，起算時(shí)間合理

基數(shù)：“一號(hào)房屋” 是精裝現(xiàn)房，裝修費(fèi)是總房款的組成部分（非單獨(dú)委托裝修），二公司拆分款項(xiàng)是規(guī)避監(jiān)管，故基數(shù)應(yīng)按總價(jià)款 6520.7125 萬元算；

利率：原告主張 “LPR 加 50%” 無合同 / 法律依據(jù)，法院調(diào)整為 “同期 LPR”（符合 “賠償實(shí)際損失” 原則）；

起算時(shí)間：合同未約定辦證期限，按 “交房后合理期間” 算，法院確定 “自交房滿 360 日（2020 年 12 月 9 日 + 360 日 = 2021 年 12 月 4 日）起算至 2024 年 3 月 19 日”，而非原告主張的 2021 年 3 月 10 日，兼顧公平與事實(shí)。

（3）保全保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)：必要合理支出

法律依據(jù)：當(dāng)事人為維護(hù)合法權(quán)益支出的必要合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

事實(shí)推導(dǎo)：保全保險(xiǎn)費(fèi)是高明為防止二公司轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、保障判決執(zhí)行支出的必要費(fèi)用，且有支付憑證，應(yīng)由二被告共同承擔(dān)。

三、裁判結(jié)果

被告甲公司（北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司）、乙公司（通海控股有限公司）于本判決生效后七日內(nèi)，共同給付原告高明逾期辦證違約金 539.727415 萬元；

被告甲公司、乙公司于本判決生效后七日內(nèi)，共同向原告高明支付保全保險(xiǎn)費(fèi)

四、案件啟示

1. 業(yè)主（購房人）避坑：3 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作

留存完整付款與合同證據(jù)：保留購房合同、付款憑證（含裝修費(fèi)、車位費(fèi)）、收房通知、溝通記錄，證明 “全款支付 + 合法占有 + 逾期系開發(fā)商 / 銷售方原因”；

逾期辦證及時(shí)起訴：若開發(fā)商 / 銷售方拖延辦證，先起訴 “協(xié)助過戶”，拿到房產(chǎn)證后再主張違約金，避免超過訴訟時(shí)效；

明確違約金計(jì)算依據(jù)：按總房款（含必要裝修費(fèi)）主張，若合同無約定利率，可按 LPR 算，無需盲目主張 “LPR 加計(jì)”，提高訴求合理性。

2. 開發(fā)商 / 銷售方警示：2 個(gè) “不可為”

不可拆分房款規(guī)避監(jiān)管：拆分房款與裝修費(fèi)、車位費(fèi)，導(dǎo)致無法注銷抵押或辦證，需承擔(dān)違約責(zé)任，甚至面臨監(jiān)管處罰；

不可推諉辦證義務(wù)：開發(fā)商有協(xié)助過戶的法定義務(wù)，銷售方作為合同當(dāng)事人，需督促開發(fā)商履行義務(wù)，二者均不可以 “非自身原因”“無資質(zhì)” 抗辯，共同對(duì)逾期辦證擔(dān)責(zé)。

3. 核心提醒：高端商品房交易，“合規(guī)履約 + 證據(jù)留存” 是底線

本案中高明勝訴的核心，在于 “全款支付證據(jù)完整 + 二被告過錯(cuò)明確 + 保全保險(xiǎn)費(fèi)支出合理”。高端商品房因價(jià)款高、交易環(huán)節(jié)多，更需注重合同條款清晰度，業(yè)主需及時(shí)固定證據(jù)，開發(fā)商與銷售方則需誠信履約，避免因自身過錯(cuò)導(dǎo)致糾紛，既賠償損失又損害聲譽(yù)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）