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2200 萬(wàn)的豪宅買賣合同，約定逾期付款違約金 440 萬(wàn)（總房款 20%），原告起訴主張 330 萬(wàn)，法院最終僅判令被告支付 12 萬(wàn) —— 這起北京豪宅買賣糾紛中，違約金 “大幅縮水” 的裁判結(jié)果，為 “違約金過(guò)高如何調(diào)減” 提供了清晰指引。今天就從法院調(diào)減違約金的核心邏輯入手，拆解這類案件的關(guān)鍵要點(diǎn)。

一、案情回顧：從 440 萬(wàn)約定到 12 萬(wàn)判決，違約金為何 “砍半再砍半”？

1. 合同約定：20% 違約金，看似 “合理” 實(shí)則 “過(guò)高”

2022 年 6 月，陳航（賣家）與李軍（名義買家）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以 2200 萬(wàn)出售 “一號(hào)房屋”（354.84㎡豪宅），明確 “若買家逾期過(guò)戶，需按總房款 20% 支付違約金”，即 440 萬(wàn)。后續(xù)三方補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)，實(shí)際購(gòu)房人為李軍之子李陽(yáng)，付款期限延至 2022 年 11 月 30 日。

2. 違約事實(shí)：逾期未付 2170 萬(wàn)，賣家主張 330 萬(wàn)違約金

2022 年 11 月 30 日，李陽(yáng)未支付剩余 2170 萬(wàn)房款，構(gòu)成根本違約。陳航起訴時(shí)，考慮到 “實(shí)際損失可能低于約定”，主動(dòng)將違約金降至 330 萬(wàn)（仍超總房款 15%），并提交 “房屋降價(jià)截圖、提前還貸記錄、租房合同” 等證據(jù)，證明自身?yè)p失。

3. 法院裁判：定金不退 + 12 萬(wàn)違約金，調(diào)減幅度超 96%

法院審理后認(rèn)為，合同約定的 440 萬(wàn)違約金及原告主張的 330 萬(wàn)均過(guò)高，最終判決：① 合同解除；② 已收 10 萬(wàn)定金不予退還；③ 李陽(yáng)另行支付 12 萬(wàn)違約金。從 440 萬(wàn)到 12 萬(wàn)，調(diào)減幅度超 96%，核心邏輯在于 “違約金以填補(bǔ)損失為核心，而非懲罰”。

二、裁判核心：法院大幅調(diào)減違約金的 3 個(gè)關(guān)鍵考量因素

1. 首要前提：原告舉證的 “實(shí)際損失” 不足，無(wú)法支撐高額違約金

根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金調(diào)減的核心依據(jù)是 “約定違約金過(guò)分高于造成的損失”。本案中，陳航提交的證據(jù)存在明顯短板：

房屋降價(jià)損失：僅提供網(wǎng)頁(yè)截圖，無(wú)專業(yè)評(píng)估報(bào)告，無(wú)法證明 “合同解除時(shí)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)”，且豪宅交易具有 “一房一價(jià)” 特性，市場(chǎng)波動(dòng)屬正常風(fēng)險(xiǎn)，不能直接等同于 “實(shí)際損失”；

提前還貸損失：陳航提前償還 160 萬(wàn)房屋抵押本息，屬于 “賣家自身履約義務(wù)”（注銷抵押是過(guò)戶前提），并非因買家違約直接產(chǎn)生的損失；

租房損失：陳航提交的租房合同顯示 “2022 年 7 月租房，10 月騰退”，此時(shí)買家尚未明確違約，租房與違約行為無(wú)直接因果關(guān)系，且租金金額未顯著高于市場(chǎng)水平。

因 “實(shí)際損失” 證據(jù)不充分，法院無(wú)法認(rèn)可 330 萬(wàn)違約金的合理性，這是調(diào)減的首要原因。

2. 重要參考：已收取的 10 萬(wàn)定金，已部分覆蓋損失

根據(jù)《民法典》第五百八十七條，定金具有 “擔(dān)保履約” 功能，收受定金的一方因?qū)Ψ竭`約解除合同，可不予退還定金。本案中，10 萬(wàn)定金已相當(dāng)于 “總房款的 0.45%”，且：

定金對(duì)應(yīng)的是 “買家逾期付款的初步違約責(zé)任”，已填補(bǔ)陳航前期的 “資金占用成本”（如 6 個(gè)月的資金利息，按 LPR 計(jì)算約 3 萬(wàn)）；

法院認(rèn)為，定金與違約金雖可并用，但需總額不超過(guò)實(shí)際損失。在 10 萬(wàn)定金已部分覆蓋損失的情況下，額外違約金無(wú)需過(guò)高，避免 “雙重懲罰”。

3. 兼顧公平：買家違約情節(jié)較輕，無(wú) “惡意違約” 情形

法院調(diào)減違約金時(shí)，還會(huì)考量 “違約方的過(guò)錯(cuò)程度”：

李陽(yáng)并非 “惡意違約”，而是因 “資金籌集困難” 逾期，且在賣家催告后未拒絕履行，只是客觀上無(wú)力付款；

李陽(yáng)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議明確自身 “實(shí)際購(gòu)房人” 身份，未逃避責(zé)任，與 “故意拖延、隱瞞信息” 的惡意違約有本質(zhì)區(qū)別。

基于 “過(guò)錯(cuò)程度較輕”，法院認(rèn)為無(wú)需通過(guò)高額違約金進(jìn)行 “懲罰”，僅需彌補(bǔ)賣家的合理?yè)p失即可，最終酌定 12 萬(wàn)額外違約金。

三、對(duì)買賣雙方的警示：違約金約定與主張，別踩這 3 個(gè) “坑”

1. 賣家：約定高額違約金≠能拿到，3 個(gè)要點(diǎn)需注意

別盲目約定 “20% 違約金”：雖法律未禁止 “總房款 20%” 的約定，但需結(jié)合房屋總價(jià)合理設(shè)定（如 2200 萬(wàn)豪宅 20% 即 440 萬(wàn)，極易被認(rèn)定過(guò)高；普通住宅 20% 可能更易被認(rèn)可）；

重點(diǎn)留存 “實(shí)際損失” 證據(jù)：若買家違約，需及時(shí)固定 “實(shí)際損失” 憑證，如：① 房屋降價(jià)的專業(yè)評(píng)估報(bào)告（由第三方機(jī)構(gòu)出具，注明評(píng)估時(shí)點(diǎn)為合同解除日）；② 因違約產(chǎn)生的直接費(fèi)用（如中介服務(wù)費(fèi)損失、催告函快遞費(fèi)、保全費(fèi)等）；③ 資金占用損失的計(jì)算依據(jù)（如賣家為籌集資金產(chǎn)生的貸款利息）；

定金與違約金需 “合理搭配”：定金金額建議控制在總房款的 5% 以內(nèi)（避免超過(guò)法定上限），違約金與定金總額需與 “可能的實(shí)際損失” 匹配，避免 “定金 + 違約金” 過(guò)高。

2. 買家：遇到 “高額違約金” 別怕，2 個(gè)維權(quán)方向要明確

及時(shí)主張 “違約金過(guò)高”：若約定違約金顯著高于實(shí)際損失（如超過(guò)損失的 30%），可在訴訟中主動(dòng)申請(qǐng)調(diào)減，并舉證 “賣家無(wú)實(shí)際損失”（如房屋未降價(jià)、賣家未產(chǎn)生額外費(fèi)用）；

避免 “默認(rèn)違約”：若資金困難無(wú)法按時(shí)付款，需及時(shí)與賣家協(xié)商延期，簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確 “延期期限 + 額外費(fèi)用”（如按 LPR 支付利息），避免因 “消極應(yīng)對(duì)” 被認(rèn)定為 “惡意違約”，喪失調(diào)減違約金的有利條件。

四、總結(jié)：違約金的 “核心邏輯”—— 填補(bǔ)損失，而非 “漫天要價(jià)”

本案中，法院從 “實(shí)際損失不足、定金已覆蓋部分損失、違約情節(jié)較輕” 三個(gè)維度，將 440 萬(wàn)違約金調(diào)減至 12 萬(wàn)，本質(zhì)是回歸《民法典》“違約金以填補(bǔ)損失為核心” 的立法本意。

對(duì)買賣雙方而言，簽訂合同時(shí)需理性約定違約金（建議參考 “可能的實(shí)際損失 + 資金占用成本” 設(shè)定，而非盲目約定高比例）；發(fā)生違約時(shí)，賣家需注重 “實(shí)際損失” 舉證，買家需主動(dòng)主張 “過(guò)高調(diào)減”，才能在糾紛中維護(hù)自身合法權(quán)益，避免 “約定高額違約金卻拿不到” 或 “被高額違約金套牢” 的困境。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）