原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

一次重要的會(huì)議，預(yù)示著時(shí)代之變、財(cái)富增長(zhǎng)邏輯之變！

日前舉行的政治局會(huì)議決定，在今年10月召開的四中全會(huì)上研究制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)十五五規(guī)劃。會(huì)議通稿里多次提及“科技創(chuàng)新”、“新質(zhì)生產(chǎn)力”、“資本市場(chǎng)”。

這意味著，中國(guó)財(cái)富增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)正從過去20多年的“大基建+房地產(chǎn)+出口”轉(zhuǎn)向“科技創(chuàng)新+資本市場(chǎng)”。

在新的增長(zhǎng)邏輯下，城市價(jià)值、片區(qū)機(jī)遇都將發(fā)生顛覆性的變化。

在中國(guó)的核心城市、核心片區(qū)里，哪里最有增長(zhǎng)潛力，哪里將在未來(lái)30年扮演關(guān)鍵角色？

我們認(rèn)為是深圳、乃至全國(guó)最激動(dòng)人心的“1平方公里”——香蜜湖新金融中心。

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香蜜湖的新身份

根據(jù)官方規(guī)劃，香蜜湖的定位是：對(duì)標(biāo)倫敦金融城和紐約曼哈頓金融區(qū)，致力于打造成深圳的“城市新客廳”和“新金融中心”。

其中，“新金融中心”包含三大使命：創(chuàng)新資本形成中心、財(cái)富管理中心、產(chǎn)業(yè)金融中心。

如果說財(cái)富管理和產(chǎn)業(yè)金融是服務(wù)于存量財(cái)富，那么“創(chuàng)新資本形成中心”則是在源頭，以“催化劑+杠桿”的模式，創(chuàng)造驚人的增量財(cái)富。

這是香蜜湖最核心、最值得期待的第一身份。

創(chuàng)新資本形成中心，本質(zhì)上就是風(fēng)險(xiǎn)投資（VC）的聚集地。

它所做的，是在最前沿的科技企業(yè)上市之前，完成資本與科技的第一次握手。金風(fēng)玉露一相逢，便勝卻人間無(wú)數(shù)，這是引爆萬(wàn)倍回報(bào)的財(cái)富裂變。

如比亞迪早期投資人，一筆數(shù)十萬(wàn)的天使投資，換來(lái)超8萬(wàn)倍的回報(bào)；還有騰訊的早期投資者，3200萬(wàn)美元投入，頂峰時(shí)持有市值超2000億美元，投資回報(bào)率近8000倍。

看懂了嗎？房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，我們談?wù)摰氖?0倍的回報(bào)；而在這里，我們談?wù)摰氖?萬(wàn)倍的可能。

過去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)是最大的財(cái)富風(fēng)口。而今天，隨著增長(zhǎng)邏輯轉(zhuǎn)向“科技創(chuàng)新+資本市場(chǎng)”，誰(shuí)能主導(dǎo)“科技+金融”的結(jié)合，誰(shuí)就掌握了下一個(gè)時(shí)代的財(cái)富分配權(quán)。

放眼全國(guó)，一個(gè)全新財(cái)富格局正在形成：北有中關(guān)村，南有香蜜湖。

北京，依靠頂尖高校和科研院所的實(shí)力，成為中國(guó)的科創(chuàng)策源地與創(chuàng)投中心。而在南方，能扛起這面大旗的，只有深圳。

香蜜湖新金融中心，就是深圳ALL IN下一個(gè)時(shí)代的頂級(jí)戰(zhàn)略平臺(tái)，是為承載南中國(guó)最強(qiáng)勁的“科創(chuàng)+金融”洪流，而打造的“資本航母”。

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毫無(wú)保留的偏愛

為了打造香蜜湖新金融中心這個(gè)戰(zhàn)略平臺(tái)，深圳幾乎是將自己所有“壓箱底”的資源，毫無(wú)保留的給到這里。

首先，在香蜜湖的定位中，“城市新客廳”和“新金融中心”是并駕齊驅(qū)的，如何理解城市新客廳？

最簡(jiǎn)單的理解方式，就是看“禮制建筑群”。研究城市發(fā)展史，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的價(jià)值高度，往往由其“禮制建筑”的規(guī)格所決定。

“禮制建筑”，就是承載重大內(nèi)政、外交活動(dòng)，代表城市精神層面高度、廣度的重大公共設(shè)施。

在北京，大會(huì)堂等國(guó)家級(jí)禮制建筑群，直接定義了金融街、西城核心區(qū)的至高圈層價(jià)值，這些區(qū)域二手房單價(jià)輕松站上15萬(wàn)至20萬(wàn)元的門檻，且一房難求。

在上海，浦東禮制建筑群奠定了陸家嘴的全球封面地位。如今其周邊核心區(qū)住宅如湯臣一品等，早已是20萬(wàn)乃至30萬(wàn)元/平方米級(jí)別的存在。

在香港，因承辦了1997年舉世矚目的交接儀式，香港會(huì)展中心被公認(rèn)為城市最核心的禮制地標(biāo)。該區(qū)域不僅是全球金融機(jī)構(gòu)的總部集聚地，其周邊的半山豪宅房?jī)r(jià)也穩(wěn)居世界頂端，是全球頂尖圈層的象征。

深圳的邏輯同樣如此。

跟羅湖區(qū)的大劇院建筑群、福田區(qū)的市民中心建筑群相比，香蜜湖規(guī)劃的“一館三中心”（深圳國(guó)際交流中心、深圳金融文化中心、國(guó)際演藝中心、深圳博物館新館），便是深圳面向未來(lái)的、新一代世界級(jí)禮制建筑群。

這里，將是未來(lái)承辦元首級(jí)峰會(huì)與世界級(jí)文化盛典的主場(chǎng)。它對(duì)應(yīng)的，就是《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》里提出的，深圳未來(lái)“承辦重大主場(chǎng)外交活動(dòng)”的場(chǎng)所。

據(jù)官方報(bào)道，深圳金融文化中心預(yù)計(jì)于2025年建成，國(guó)際演藝中心預(yù)計(jì)于2026年建成。這種肉眼可見的落地速度，為片區(qū)的未來(lái)價(jià)值注入了極高的確定性。

其次，想看一個(gè)城市的未來(lái)所在，關(guān)鍵是看它的基建投入，尤其是軌道交通的密度。

在香蜜湖，軌道交通的布局達(dá)到了驚人的密度。

除了現(xiàn)有的5條地鐵線環(huán)繞，更規(guī)劃了5條新線路，形成了10條線路的超高密度路網(wǎng)。

其中，關(guān)鍵的22號(hào)線將作為“科創(chuàng)金融大動(dòng)脈”，直連香蜜湖與河套這兩大引擎。

而規(guī)劃中的廣深高速磁懸浮，更是將香蜜湖的戰(zhàn)略地位提升至全新高度。這條時(shí)速高達(dá)600公里的線路已將香蜜湖列為設(shè)站首選，極大縮短香蜜湖到廣州乃至上海的距離，使其成為虹吸整個(gè)大灣區(qū)的“超級(jí)節(jié)點(diǎn)”。

與此同時(shí)，一個(gè)由“地下主通道+空中連廊”構(gòu)成的立體交通體系也正在構(gòu)建，未來(lái)從地鐵站到辦公室、商場(chǎng)將全程無(wú)縫銜接。這些不計(jì)成本的投入，傳遞的信號(hào)已經(jīng)再明確不過了。

同時(shí)，香蜜湖還保留了深圳核心區(qū)最稀缺的生態(tài)資源。

從早期風(fēng)靡深港的香蜜湖度假村，到后來(lái)深圳最知名的傳統(tǒng)豪宅區(qū)，再到大規(guī)模城市更新賦予的全新使命。

香蜜湖不僅是城市核心的“留白地”，更保留了一份奢侈的生態(tài)資源。

從北面連綿的塘朗山綠色屏障，到中心波光粼粼的香蜜湖，再到南面一望無(wú)垠的高爾夫綠茵，視線可以一直穿透國(guó)家級(jí)紅樹林濕地，直至與蔚藍(lán)的深圳灣海景相擁。

一片土地同時(shí)擁有山、湖、公園、濕地、海景等復(fù)合型自然景觀，本就極為難得。更何況，這一切都集中在了一個(gè)高密度的世界級(jí)金融中心之內(nèi)。

效果圖

為了注入持續(xù)的創(chuàng)新動(dòng)力，深圳更為其配置了全國(guó)唯一的“跨境創(chuàng)新平臺(tái)”。

香蜜湖的南面，是國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略平臺(tái)——河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)。

這片僅3.02平方公里的土地，是深港合作的國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略平臺(tái)，其核心使命就是“協(xié)同香港推動(dòng)國(guó)際科技創(chuàng)新”，成為對(duì)接國(guó)際規(guī)則、匯聚全球創(chuàng)新要素的前沿試驗(yàn)區(qū)。

目前，河套已匯聚超200個(gè)尖端科研項(xiàng)目和超1.5萬(wàn)名科研人才，其中港澳人才數(shù)量實(shí)現(xiàn)了超過14倍的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

從便利科研人員、物資、資金跨境流動(dòng)的“一線放開”，到與國(guó)際接軌的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)體系，這里正在成為一個(gè)微縮版的“國(guó)際科創(chuàng)特區(qū)”。

此外，在香蜜湖西側(cè)，華為數(shù)字能源總部等科技巨頭也已落子安托山。一個(gè)以河套為核心引擎，周邊巨頭環(huán)繞的強(qiáng)大創(chuàng)新策源地，將源源不斷地為香蜜湖輸送最前沿的產(chǎn)業(yè)需求與投資標(biāo)的。

最后，這所有的一切都建立在福田堅(jiān)實(shí)的“金融創(chuàng)新實(shí)力”之上。

香蜜湖的起點(diǎn)，并非從0到1的冒險(xiǎn)，而是站在“巨人”福田的肩膀上，實(shí)現(xiàn)從100到1000的能級(jí)躍遷。

福田以全市約4%的土地，創(chuàng)造了近6000億GDP和超2200億的金融業(yè)增加值。

更關(guān)鍵的是，這里擁有159棟億元稅收樓宇，數(shù)量高居全國(guó)區(qū)縣之首；連續(xù)蟬聯(lián)賽迪中國(guó)“投資競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)區(qū)”第一名。福田不僅是深圳的中心，更是中國(guó)最具資本吸引力的城區(qū)之一。

這意味著香蜜湖無(wú)需像遠(yuǎn)郊新城般漫長(zhǎng)培育，它一誕生，便坐擁中國(guó)頂級(jí)的金融資源。

放眼全球，深圳的金融科技實(shí)力已穩(wěn)居《全球金融中心指數(shù)》專項(xiàng)排名前三，僅次于紐約和倫敦。（金融科技核心技術(shù)：人工智能、區(qū)塊鏈、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)分析等）

而全市七成的金融科技企業(yè)正聚集于福田。以此為基底，全新規(guī)劃的香蜜湖在“企業(yè)密度”與“人才濃度”上，具備了超越老牌金融城的潛力。

更決定未來(lái)的是其驚人的投入。2024年，福田研發(fā)投入增速高達(dá)38.33%，人工智能算力規(guī)模雙雙位列全市第一，軟件信息服務(wù)業(yè)成為新的千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，專精特新“小巨人”企業(yè)3年累計(jì)增長(zhǎng)7.6倍。

這種“高密度存量+高品質(zhì)增量+高速度投入”的三高模式，構(gòu)筑了老牌金融區(qū)難以復(fù)制的“加速度”，這正是香蜜湖價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的底層邏輯。

03

一線城市的壓軸大戲

分析至此，一個(gè)輪廓已經(jīng)無(wú)比清晰：香蜜湖幾乎集齊了所有能夠驅(qū)動(dòng)區(qū)域價(jià)值躍升的核心要素。

當(dāng)北京金融街、上海陸家嘴、深圳前海的故事已進(jìn)入“存量博弈”，香蜜湖這片仍在“增量爆發(fā)”的核心土地，無(wú)疑是壓軸大戲。

在香蜜湖新金融中心的核心規(guī)劃中，土地被優(yōu)先分配給金融、文化等公建后，片區(qū)內(nèi)留給住宅開發(fā)的部分就變得極其有限。

法定圖則顯示，香蜜湖新金融中心大部分住宅為2000年左右建成，新增居住用地僅有一處。

位于該地塊上的“新世界·香蜜四季”項(xiàng)目，是片區(qū)斷檔十幾年后，香蜜湖唯一新房新規(guī)產(chǎn)品，因此成為了分享這一切的唯一入場(chǎng)券。

其價(jià)值，體現(xiàn)在兩大核心維度：

第一、極致的稀缺性：香蜜湖，作為深圳核心區(qū)內(nèi)唯一仍在接受大規(guī)模規(guī)劃賦能的板塊，住宅供應(yīng)卻已斷檔十余年。

而新世界·香蜜四季作為首發(fā)項(xiàng)目，首批推出的住宅不足200套。在萬(wàn)億資本與世界級(jí)配套的環(huán)繞下，如此稀少的供應(yīng)量，其珍貴程度不言而喻。

第二、革命性的產(chǎn)品力：作為福田區(qū)首個(gè)完全按照“新規(guī)”設(shè)計(jì)的住宅項(xiàng)目，新世界香蜜四季部分戶型的實(shí)用率甚至超過了100%。

約120㎡戶型設(shè)計(jì)為帶有雙套間的舒適四房；而約280㎡戶型更是做到了驚人的六套房設(shè)計(jì)。這在寸土寸金的香蜜湖，是前所未有的空間創(chuàng)舉。

新世界·香蜜四季效果圖

當(dāng)國(guó)家意志、萬(wàn)億資本、尖端產(chǎn)業(yè)、塔尖人群、世界級(jí)配套與臻稀生態(tài)，這六大要素史無(wú)前例地在香蜜湖之上交匯時(shí)，我們所見證的，將是深圳下一個(gè)三十年輝煌的起點(diǎn)。

它所定義的，將不僅是城市的高度，更是未來(lái)生活的想象力。